每一步都心里有数！深圳二手房交易大全【银行政策篇】楼评

房产楼市与国家政策息息相关，在政策的调控下，对于名额、贷款成数都会影响买家的预算，在深圳的大城市中，面对各种价位的房价，买房前不妨先了解下政策方面的知识，也是为自己更加的了解深圳房产的市场。

在房产交易这一块，虽然买卖过房子的人会有了解，但还是有很多网友并不清楚。

淘房会成员、资深经纪人范名洲，针对买卖双方经常咨询的问题，专门整理出来，对交易流程做了非常专业、全面的解析！

一、限贷政策

深圳银行限贷政策区分：

⑴对购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的（包括异地），继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；

⑵购房人家庭名下在本市无房，但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的（包括异地），贷款首付款比例不低于50%；

⑶购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，贷款首付款比例不低于70%。

⑷全国有两次贷款为结清，停贷。

二、现在银行商业贷款利率是多少？

⑴ 首套房：上浮10%(部分银行上浮15%)；

⑵ 二套房：上浮15%；

⑶ 红本抵押（消费贷）上浮30-50%，

等额本金和等额本息的区分：

两者的区别（按贷款100万，每个月的月供区别）：

⒈等额本息每个月的月供都是一样的，主要先还利息加小额本金，这种适合资金不多的家庭，每个月的月供是固定的，如果觉得月供压力大，3-5年打算还清的，选择等额本息比较划算。

⒉等额本金，对经济实力比较强的家庭选择这方式比较好。贷款本金是还款固定的，月供还款金额越来越少，等额本金适合长期拥有的家庭做房贷还款方式使用。

关于买房定金要缴纳多少？

买房定金最好控制在5%-8%，最高不能超过10%，否则客户贷款审批和资金监管会比较麻烦，定金有两种方式。

1.直接交给业主，业主开具定金收据（同时把房产证托管在中介公司，防止业主一房两卖）。

2.交给中介公司，由业主开具定金收据给买家，再由中介公司开具盖有财务公章的托管定金收据给业主。这样的情况下业主可以不用放房产证给中介方。大多数都会选择第1种方式。

买房为什么要做资金监管，申请贷款及资金监管要准备什么资料？

资金监管又称为：“第三方资金监管” 由房地产行政主管部门会同银行、具有担保资质的机构在银行开立的资金监管"专用账户"进行划转，该账户属于银行。

当规定期限内购房者过户后，该资金将划转到原业主的账户下，否则将划转到购房者账户下，因此资金监管需要买卖双方都在监管银行开有账户，银行是资金的监管主体，从而保障了买卖双方的交易资金安全，维护了买卖双方的权益:

银行资金监管以及申请贷款准备资料：

买方：

1、身份证（原件及其配偶的）

2、户口本（全家的含有户主页）

3、婚姻证明（婚姻状态要一致）

4、收入证明（注意：1、开月供的两倍以上，若有别的负资产也要一起开2、开收入证明的单位要和开社保额的单位一致）

5、银行流水（近半年的进出账单明细，把首期款存进去打印出来显示余额）

6、房屋查询单（持本人身份证去国土局2楼）

7、合同、收据、刷卡单

8、准备好首期款，首期款一定要在本人名下（跨行转账最好别把钱放在建行、中行、广发）温馨提示：非深户必须5年社保且不能断。否则是没有购房名额的。

卖方：

身份证、房产证、银行卡

（一）商业贷款

关于银行贷款成数怎么区分:

（1）现在分四类：

本市无房无贷记录（认全国）：贷款七成，首付三成。

本市无房有贷记录（认全国）：贷款五成，首付五成。

本市名下有一套房产：贷款三成，首付七成。

全国有两套贷款未结清，停贷。

（2）银行目前利率调整后的情况是什么？

本市是否有房，关系到贷款的成数。

全国是否有贷款记录，关系到贷款的利率上浮多少？

本市无房，全国无贷款：基准利率上浮10%

本市无房，全国有贷款（已结清）：基准利率上浮10%

本市无房，全国有贷款（未结清）：基准利率上浮15%

本市有房，全国有贷款（已结清）：基准利率上浮10%

本市有房，全国有贷款（未结清）：基准利率上浮15%

银行贷款时间要多久:

上述是正常情况下的时间，由于现在银行的房贷紧张！卖家红本抵押的流程在银行放款赎楼上可能要几个工作日（每个银行不一样）

逾期是否会对贷款有影响？

银行对于逾期方面还是把控的比较严，逾期关系到往后您的一个购房实力，对于逾期严重的，银行对于贷款方面，会再三审核，每个人一定要注意自己的信用记录

贷款银行与业主赎楼银行同一家有什么优势？

都是同一家银行，对于审批赎楼等手续，进展都会加快。如不是同一家银行，对业主赎楼和客户申请贷款都要精算时间。且赎楼的时间周期会比较长。

银行的贷款承诺函是给谁？涵义是什么？

优先说下涵义，这是银行经过再三审核买家贷款申请资料后，给买卖双方的承诺，这笔交易成功后，银行承诺贷款给买家。

分两种情况：

⒈ 红本在手和业主自己现金赎楼状态，给业主方，银行审核过了，贷款承诺函上会注明贷款金额给买家。

⒉ 红本抵押状态，银行给业主方和担保公司，业主方看到银行出具贷款承诺函后，可以放心过户。然而担保公司收到贷款承诺后，就在1-2天后，出具担保函给业主红本抵押的银行，银行收到担保函后放款赎楼，业主2-3个工作日后即可拿到红本注销抵押，走后面的过户流程。

银行具体收取什么费用？

1：赎楼费以及罚息：赎楼费：分为现金赎楼：抵押金额的万分之6-8/天，额度赎楼：贷款额的2%/月，罚息根据银行不一样，也会有区别。

建行罚息：

中国银行与工商银行：未满3年，罚息3个月。

2：评估费：成交价的万分之五

3：按揭权证费：一次性付款600元/笔，按揭贷款1100元/笔，组合贷款1600元/笔。

（以上数据：根据每个银行不一样，费用会有小部分的误差，具体以实际为准。）

（二）公积金贷款事宜

1.现在公积金贷款利率是多少：（当前利率执行3.25%）。

2.公积金贷款事项程序

3.公积金贷款年限要求如何确定

4.申请条件

1.申请人或和共同申请人（可参与计算公积金贷款可贷额度的人）,在申请当月之前，已在本市连续按时足额缴存住房公积金满6个月及以上，申请时公积金账户属于正常缴存状态。所有贷款申请人须有偿还贷款本息的能力，信用状况良好；

2.申请人、共同申请人在本市未发生公积金贷款或者已经还清公积金贷款；申请人的父母一方作为共同申请人的，另一方必须在本市未发生公积金贷款或者已经还清公积金贷款。

5.贷款额度：

公积金贷款额度为公积金账户余额的14倍，且须满足以下条件：

（1）每月偿还贷款数额，不超过申请人住房公积金缴存基数的50%。参与额度计算的共同申请人的缴存基数可以累加；

（2）公积金贷款额度不高于购房总价与首付款的差额；

（3）职工个人申请的，单套住房的公积金贷款最高额度为50万元。申请人与共同申请人一并申请，且共同申请人参与额度计算的，单套住房的公积金贷款最高额度为90万元。

6：公积金首付比例：

首套房：贷款7成，首付3成。

二套房：贷款3成，首付7成。

公积金贷款：认房不认贷

（三）商转公贷款以及组合贷款

1.《商业贷款转公积金贷款》组合贷款要注意什么？

准备资料：买卖合同，抵押合同，夫妻双方：身份证，户口本，婚姻证明，公积金联名卡。温馨提示：商业贷款需要满一年后，可转公积金贷款。

2.商转公后利率是多少？

商转公：商业贷款一年后，举例：还有200万欠款，现在商转公后，家庭为单位转了70万的公积金贷款额度（最高90万）。剩下的130万还是按商业贷款的利率算，被转的70万公积金按3.25利率。

3. 如果贷款是其他银行，公积金买的是招行（贷款银行与买公积金银行非同一个银行），可以商转公吗？

可以转，商贷必须满一年后才可以转公积金，流程都差不多一样。

4.银行放款时间与买卖双方的利与弊。

根据现在的银行政策。已经确定部分小银行不做房贷，大银行的额度比较紧张，放款时间基本都要2-3月的时间，算下来放款时间就到了年底或者次年初了。对双方都会有影响，因放款时间缓慢对业主这边迟迟收不到尾款，对于急于需要资金周转的业主，这是比较棘手的问题，急也急不来。

对于客户方，因业主未收到尾款，客户收房也只能往后延迟，房子花了几百万首付，新房产证都出来了，就是收不到房子，也是很急的，对于近期要读书的家庭还是存在风险，因为未交房，往后的事情也要推迟，例如水电交接，户口迁入，更改信息等。放款时间延迟对于双方好处不多。

5.怎么查询自己名下是否有贷款记录。

本人带上身份证到人民银行指定的银行（自助机上可以）打征信，银行的贷款限制都是以征信为准。个人建议招商银行的提前网上预约下。

6：深圳本市无房，异地有房有贷款未结清。目前首付几成？是否可以用公积金?

按商业贷款：首付5成，利率按二套房利率上浮。可以使用公积金（属于组合贷款），备注：组合贷款要符合商业贷款的制度，名下有房，公积金按二套上浮，名下无房则按首套利率执行。

公积金提取方式：

提取公积金与住房的提取方式有三种方式，下面科普下公积金的提取方式：

一：购房

二：租房

三：还贷

⒈深圳有买房，税票或发票日期是两年以上，没有贷款记录。可以做其他住房消费提取，一年只能提取1次，可以提取30%的余额。

如何办理？

只需要拿上身份证和联名卡到银行的公积金柜台办理就可以了，最好同时签个自住办理协议，以后在网上直接操作提取公积金。钱就到账了。

⒉深圳有买房，税票或发票日期是两年以内，没有贷款记录。

可以先办理本地购房，再办理其他住房消费提取，购房提取只能提一次，这套房子提过就不能再提取了，家庭名下是1套房产的，可以提取账户余额里100%的钱只需要一个月的缴存款，家庭名下是2套房产的，可以提取账户里的60%的钱。

如何办理？

这两个业务都可以去银行的公积金柜台办理。

本地购房需要提供的资料一般有：房产证、购房合同、契税税票、结婚证、本人或配偶的身份证件、联名卡等等。

其他住房消费贷提取只需要拿上身份证和联名卡就可以了，一年可以提取1次，每次可以提取余额30%，最好办本地购房提取的同事就签个自住办理协议，以后就可以直接在网上点其他住房消费贷提取，钱自动到联名卡里。

⒊深圳有买房，税票或发票日期是两年以内，首套房有贷款。

可以先办理本地购房，再签订一个按月还贷，够房提取只能提取一次，提取账号的100%的余额，只需要保留1个月的缴存款，签订按月还贷协议后就可以每个月自动将您的钱转到联名卡上了。

⒋深圳有买房，税票或发票日期是两年以内，2套房有贷款，之前有办过购房提取，没有提过之前还贷的钱。

可以先办理本地购房，再签订一个按月还贷，购房提取只能提取一次的，这套房子提取过就不能再提取了，你可以提取账号里60%的钱，签订按月还贷协议后就可以每月自动将您的钱转到联名卡上。

⒌深圳有买房，税票或发票日期是两年以内，2套房有贷款，之前没有办过购房提取，没有提过之前还贷的钱。可以先办理本地购房，再签订一个按月还贷就可以了。

非按月还贷最好是夫妻同事办理，根据您打印的银行还贷明细大概可以提取60%的钱，购房提取是只能提取一次的，这套房提过就不能再提取了，可以提取账户余额的60%的钱，签订按月还贷协议后就可以每个月自动将您的钱转到联名卡上。

如何办理？

这三个业务都可以去银行的公积金柜台办理。

本地购房：

本地购房需要提供的资料一般有：房产证、购房合同、契税税票、结婚证、本人或配偶的身份证件、联名卡等等。

非按月还贷提取和按月还贷提取协议提供的资料是一样的，贷款合同，抵押合同，借款合同，结婚证，本人或配偶的身份证，联名卡等。

⒍深圳没有买房，异地有房，税票或发票日期是两年以内。

可以先办理异地购房，再办理租房提取，购房提取只能提一次，这套房子提过就不能再提取了，家庭名下是1套房产的，可以提取账户余额里100%的钱只需要一个月的缴存款，家庭名下是2套房产的，可以提取账户里的60%的钱。

如何办理：

异地购房提取需要来管理部办理，需要提供的资料一般有：房产证、购房合同、契税税票、结婚证、本人或配偶的身份证件、联名卡等。

租房提取只需要拿上身份证和联名卡就可以，一年可以提取2次，可以提取50%的钱，最好办异地购房的同事签个自住办理协议，以后就直接在网上点租房提取，钱自动就到联名卡上。

⒎深圳没有房，异地也没有房

只能选在租房提取，一年可以提取2次，可以提取50%的钱。如何办理？

办理租房提取只需要拿上身份证和联名卡到银行的公积金柜台办理就可以了，最好办异地购房的同事签个自住办理协议，以后就直接在网上点租房提取，钱自动就到联名卡上。

成交情况：

再分享下百花片区11月成交的情况：（百花小学、荔园小学、实验小学）+（实验中学）。

我比较专注百花片区学位房，其实深圳市的银行政策都是一样，以上是整理的小部分关于银行政策的问题，如有未提到的问题，大家可以扫码二维码添加微信进行咨询。全市政策都是一样的，因为银行政策随时变动，如要咨询关于银行特殊政策方案请直接扫描微信，加好友。

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（本文作者：范名洲18300006400）

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