房产中介机构在居间活动中未尽核查义务的责任认定二手房交易法律实务研究

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正文开始：

导言：

二手房交易、租赁市场中，九成以上的客户成交均通过居间行为完成，房产中介机构提供居间服务获取居间报酬。房产中介机构在收取居间费用的同时除提供交易信息促成交易外，还必须尽到相应的居间义务，包括对房产交易信息的必要核查及告知，否则造成交易双方损失，房产中介机构除无法收取居间费用外，还可能面临对损害方的赔偿风险。

法院案例：

上海市第二中级人民法院（2013）沪二中民二（民）终字第578号

裁判要点

　房产中介公司作为专业的居间机构，因未尽必要的审慎喝茶义务而导致委托人利益顺手的，应当承担赔偿责任。

案件情况

2012年3月7日，李某、上海某房地产顾问有限公司（以下简称房产公司）及案外人周某签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定经房产公司介绍，李某向周某购买系争房屋，房屋总价人民币118万元。同日，三方签订了一份《房地产买卖协议》，约定定金20万元，由周某委托房产公司代为收取并保管；周某签约当日将房屋产权证书、公证书等文件证明交由房产公司保管后，可以取回由房产公司代为保管的定金。同日，李某向周某支付了定金20万元。2012年3月14日，李某向公安机关报案，称周某提供的公证书系伪造，怀疑对方有欺诈行为。经查，系争房屋原系周某与另外四位案外人按份共有，其中周某仅占六分之一份额。该房屋交易过程中，周某曾向李某、房产公司出具一份记载为“上海市国信公证处”出具的公证书，载明由其中三名案外人委托周某代为办理系争房屋交易的相关事宜。该公证书后被上海市国信公证处确认为系伪造。系争房屋在上述交易前已被出售。李某遂以房产公司在中介服务中未尽审核和调查等义务，导致其巨大损失，具有重大过错为由，起诉请求判令房产公司赔偿其定金损失20万元。

一审法院结合李某、房产公司双方的过错程度，判决房产公司在3万元的数额范围内承担补充赔偿责任。李某和房产公司均不服，提起上诉。二审审理中，李某明确要求房产公司在10万元范围内承担补充赔偿责任。二审查明，伪造的公证书中，载明的产权人之一蔡某的出生日期与其身份证号码记载不一致。双方对此事实均未提及。

二审法院认为，伪造的公证书中载明的蔡某出生日期与其身份证号码记载不一致，该事项无需专业知识即可判断。在周某未提供公证处电话核实真伪的情况下，房产公司理应赴公证机构进行现场核实，但房产公司未采取前述措施。而根据上诉人李某在二审时的陈述，其在付款前已注意到公证书存在的问题并提出异议，李某完全有机会主动核实公证书真伪后再行付款。而房产公司经办本案居间业务的工作人员不具备经纪人资格，未核查系争房屋已被卖出情况，未履行定金保管义务。因此，由于李某、房产公司均未尽到前述审慎义务，致使李某本人成为周某合同诈骗的被害人。故二审改判，房产公司在10万元范围内就周某刑事退赔不足部分对李某承担补充赔偿责任。

从法院的司法观点及现今的司法判例，不难得出此一结论——专业中介机构未尽审慎核查义务应对被害人的损失承担赔偿责任。要明确房产中介公司是否应对委托人的损失承担赔偿责任的问题，实质上即是明确房产中介公司的行为是否构成违约或侵权责任的问题。房产中介公司作为专业的居间机构，其行为主要是通过我国的《合同法》来进行规范的，同时，住建部、发改委、人保部颁布的《房地产经纪管理办法》（2011年4月1日施行）也对相关房产中介的居间行为作了进一步的明确。

1、《合同法》第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”

2、《房地产经纪管理办法》第22条亦规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。”

在本文结合分析的案例中，房产公司至少存在以下四处违反如实报告义务和勤勉义务等合同义务的过错行为：

1.未对委托人的身份信息进行核实。该案中，伪造的公证书中载明的产权人即委托人之一蔡某的出生日期与其身份证号码记载不一致，该事项无需专业知识即可识别，而居间方对于此事实在一审中亦未提及，连一般注意义务都未尽到，未能指出此明显错误。

2.未至公证机构进行现场核查。居间人应根据委托人的真实意思表示开展居间活动。在委托人本人未到场的情况下，房产公司作为居间人应当核查其代理人提供的公证委托书的真实性，从而明确委托人本人买卖房屋的意思表示是否真实。该案中，在无公证机构电话供核实真伪的情况下，居间人无需通过任何复杂手续，凭有效身份证和公证书原件即可至位于同一城市的公证处进行现场核查，但是居间人却未采取此措施。

3.未对“一房二卖”情况进行核查。根据《房地产经纪管理办法》第22条的规定，居间人“应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书”，了解待出售、出租房屋的权属情况，而经办该案居间业务的工作人员不具备经纪人资格，在签订居间合同时，未询问当事人该房屋是否存在“一房二卖”的情况，未能对该房屋的出售、出租、权属等状况进行尽职调查。

4.未严格按照合同约定履行定金保管义务。《房地产经纪管理办法》第24条规定：“房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。”该条款亦被普遍写入房屋买卖居间的格式合同之中。履行定金保管义务系居间人的一项当然义务。然而，房产公司却违反该约定，主动提出将定金由买方直接转账给卖方，致使案外人周某诈骗得逞，继而造成买方李某损失。

结语：

在市场经济下，房产中介机构在交易中往往更关注的是成交，但成交的同时，如何保证交易双方的交易安全，同时也保证自身的居间安全，也应当在中介机构所注意的。首先应当清楚自身在居间活动中应当尽到何种注意义务以及相应的注意程度，其次在实际操作过程中，中介机构也必须严格按照《房地产经纪管理办法》以及公司的规章制度、操作细则操作，否则不仅仅是无法收取中介报酬，也可能面临承担赔偿责任的风险。