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版权：作者暴哥来源暴财经（ID：icaijing123）

8倍！楼市，这个新记录不知道该喜该忧！

最近全球知名的地产服务商第一太平戴维斯旗下研究部门世界研究部写了一篇可视化的中国债务报道。

这篇报道有一个表格很有意思。

说中国的住宅地产总价值和居民债务之间的比值是全球最高的，达到了8.4！

而美国才2.3，日本才3.3，其他国家比如英国、法国、意大利都是在4左右的水平。

连一向被认为是住宅价格稳健的德国也才3.3。

对于这个数值的解释第一太平戴维斯的解释是，这意味着从地产价值对居民债务余额的角度来说，我们的安全垫很厚实，债务问题不是一个大问题。我们的居民债务空间还是不小的。

但是，情况真的像第一太平戴维斯说得这么乐观和轻松吗？

就这个数据来说，我们很容易发现，好像除了中国以外，其他国家地产价值和负债的比例都是比较平均数值也很接近的，都是在3~4左右浮动。

只有我们中国是达到了惊人的8！

当然，你可以理解为，第一太平戴维斯解释那样，说中国的安全垫很厚实。但是也可以像暴哥这理解，中国这个特立独行的数据，是不是以为楼市的价值过高了？

也就是说因为过高的价值所以才显得，债务那么TINY。

那么这是不是从资产的角度来说是一种泡沫的体现呢？

如果从全球视角来看，中国的房价或者说房产价值绝对是高的惊人。而且这个高不单单是绝对意义上的高（比美国总价值还高出）。

如果将房产价值和GDP，以及人均可支配收入等数据作比较，有意思的是，全世界唯一和中国一样的就是印度！同样房产高估的印度。

房产价值/GDP、房产价值/人均可支配收入（都以换算为同样的数量级，在此忽略单位，以绝对数字作对比）

姜超此前做过一个测算，他的看法和暴哥差不多，如果把过高的资产价值作为分母，得出的杠杆率债务率水平其实是偏低的。

因为资产的价值是会变动的，而债务确是固定的，一旦资产价值下滑，那么很明显，上面的所谓安全垫是不成立的。

如果我们把债务和收入所谓对比的话，那么会发现，中国居民的杠杆率已经接近极限了。

根据中国经营报此前在文章中表示，中国居民债务占可支配收入的这个比值最近已经接近100%。

要知道，美国、欧洲19国此前在这个数据超过100%的时候都发生了比较极端的情况，美国是次贷危机，欧洲是欧债危机。

那么在全球都已经或者去杠杆进行即将结束的时候，我们中国这些年却一直在开足马力的增加债务。尤其对于居民债务对可支配收入而言，从数据上来说几乎已经到极限了。

全球主要国家居民债务和可支配收入之间的比值

即使用此前大家常用的指标居民债务和GDP的指标来衡量，

根据2017年央行的数据，算上公积金和消费贷极其民间借贷，中国居民的负债率也已经来到了60%以上的水平。在新兴经济体中一骑绝尘！

暴哥看到很多文章说，想要真正的获得财务上的成功，那么靠收入肯定是没有指望的，得需要资产上的收益才行。

这话听起来没错，这些年似乎在房地产上也实践的不错，但是，

这个逻辑有一个最严重的问题，就是笃定房价不会跌，这个模式一只能玩下去。

说实话，

作为投资来说，你得给自己留足安全垫，而不能ALL IN式的赌博，如果真的混到把自己的收入全部用来还房贷，那么这种就不叫投资了真的是投机，甚至是赌博了。

世界上没有只涨不跌的资产，任何事物都要遵循基本的规律发展，难道大家真的认为我们靠市场经济红利发展起来的房地产市场，只会让大家享受到上涨的快感，而不是出现周期循环下降的过程？

当然不，暴哥常常拿资本市场中体现人性循环最快的股市来做比喻。世界上有哪个国家的ZF想股市跌得？当然，没有，

但为什么任何一个国家的ZF都无法阻止股市的下跌，甚至过热之后的崩盘？

因为这就是经济的自然规律，这就是人性趋利避害的体现，而股市的流动性最强，最能够反映人性的变化，反映经济的变化，所以一旦发生逆转，来的也最快。

而楼市，有的国家选择是更多的倚靠市场的力量来解决问题，而有些国家，比如我们中国，则希望能够倚靠ZF的强大职能作用来尽可能不让楼市跌，抵消市场自身的作用。

但是，还是那句话，

愿景总是好的，可当市场力量日趋强大的时候，ZF的扭转乾坤的能力和空间也会越来越小。

看看股市，ZF当初用了多少办法，依然无法阻挡市场发挥作用。

顺着这个思路，其实暴哥联想到最近达沃斯论坛上LH的讲话。原本LH讲话之后，暴哥想专门写一写有关的内容，但向来他是比较敏感的，所以只能是简单说一说，并以符号替代。

在达沃斯论坛上，人称中国经济大脑的LH，再次强调一个观点：

就是要用未来要用3年的时候将宏观杠杆控制在一个合理的水平。

这个提法和今年经济工作会议透露出来的意思是一致的。

暴哥想说，LH再次强调控制杠杆的意思可能并不是大家理解的那么简单。

为什么？

LH此前有深入的研究过全球金融危机的起因和治理手段。

就经济危机的解决方案来说，应该是先市场自动出清，市场自动收缩，然后央行出手维护一个相对宽松的货币环境，帮助企业降低债务成本，降低杠杆，摆脱压力。从而逐步走上正轨。

（至于资产价格膨胀则是进一步发展的事情）

我们中国在2008年之后也是一直这么应付经济危机的，但是我们发现，我们债务水平，杠杆率降低的幅度似乎一直不那么尽如人意。不但地方债务等非金融部门成了问题，住户部门也成了一个必须要控制的对象。

为什么我们没有像国外一样呢？

主要有两个原因，一个是我们不允许市场出清，因为GQ 太多；（大家可以看一下，我们以去杠杆或者说从外部经济复苏的进程来看，越是国企比例少，民企私营比重高的国家，去杠杆的进程越快，经济复苏的程度也就越快。所以美国最先，然后是欧洲。欧洲之中，德国有最快，而法国意大利等国有企业比重相对高的欧洲国家又要相对慢一些。）

再有就是宽松的货币没有进入到他应该解决的部门，而是集中流入了楼市，地产部门，造成资金的结构性泛滥，挤压了原本应该获得资金部门的空间。

（对于地方来说，很多项目投资回报率太低，花了很多不应该画的钱，那么当政府需要融资的时候就要考虑除了发债以外，就是卖土地，所谓的土地财政。

土地原本就是最佳的抵押品，银行业最有意愿把钱借给有土地作为抵押品的相关行业，是谁呢？还是房地产行业。

而房地产企业也希望尽快做大规模，大而不倒。这就让地产行业出现，在各行各业降杠杆的时候，他们却在反其道而行之，尽可能获得资源，扩大债务。

民众也最热衷把楼市作为主要甚至是唯一的投资渠道。）

那么市场出清的问题，我们可以通过供给侧改革，通过环保等等措施来完成；

但是怎么解决，结构性失衡，导致的债务问题才是我们需要考虑的，也就是说，如果不解决房地产问题，那么宏观杠杆整体也很难降下来！

所以这逻辑循环就成了，如果地产行业的问题不解决，不打消人们对于地产的各种不切实际的预期，那么宏观杠杆无法根本的降下来。

那么怎么办呢？

根据货币政策来说，其实只有控制货币阀门，收紧货币的时候才起到了降低地产和宏观杠杆的结果。

现在整体的思路似乎是通过长效价值（租赁、限购、限售之类的等等），来完善居住体系；通过不同城市的定向房贷政策来控制不同城市人们的买房热情。

从而寄希望于，相对于民众的收入水平和经济增速来说，房价未来保持在低于前两者的水平，最终达到一个平衡的办法。

这个办法当然是很高明，但如果不能够切实的打掉儿人们的幻想，不让地产来一次自我释放，那么可能效果还是要观望。

不管怎么说，至少未来3年，提出来去控制宏观杠杆，抑制居民部门的杠杆，那么相比就会在货币政策，楼市信贷政策上抑制保持刚性。

这其实也等于是告诉你，这几年买房的成本都不会太低。

尤其对于现在越来越是财富集中效应，而不是什么人口聚集效应的一线城市来说更是这样。

从房价的角度来说，前人栽树，后人未必好乘凉。越晚买房，越晚出生的人们，如果不靠家里，单独出去组建家庭，那很直观的很享受高昂的债务负担，他们的感受和这么低的家庭负债率绝对是南辕北撤。

换一个角度来看，老一辈人，或者说已经买房，在价位比较低的时候买房的人和新一辈人，想买房，或者在价位已经高企的时候买房的人之间，形成了一种比较强烈的对比感受。这种感受上的对比可以比较直观的从不同家庭负债率的数字上体现出来。

从存量的角度来说，绝大多数人是享受到了我们国家发展红利的，是既得LY群体；从流量的角度来说，年轻人无疑承受着巨大的债务负担。

MZX说过，世界是你们的，也是我们的，但终究还是你们的。

高房价和生育率双重背景下，希望未来MD的不是年轻一辈。

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