上海写字楼单位租金本身在递增租金回报率持续下降新闻提要近十年来

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新闻提要

近十年来，上海大宗物业交易资产价格持续攀升，该态势在同一物业多次交易的价格案例及同一区域不同时间交易价格变动中得到验证。与此同时，写字楼的租金回报率持续下降，虽然单位租金本身在递增。

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国际知名房地产投资服务机构戴德梁行20日发布"2017年终上海市场回顾报告"，显示今年申城房地产投资市场大宗交易已达120宗，交易总金额连续第二年突破千亿，达1200亿元人民币(下同)。作为主流的办公写字楼依旧最受青睐，新兴的公寓物业占比有所提升。

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据来自戴德梁行投资及顾问服务部数据，2017年上海写字楼成交金额和成交面积分别占总量的75%和70%。

戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事卢强介绍，上海写字楼成交项目主要分为三大类:第一，传统市场中位于核心CBD满租写字楼资产，其特点为租客质量高、租金收益稳定、退出流动性强;第二，陈旧写字楼或酒店，在完成商业资产交易后，整体或部分多被改造为写字楼，作为符合潮流与趋势的城市更新概念主要载体，这一类楼盘在今年成交案例中明显增多;第三，以虹桥商务区、凌空及五角场为例的新兴CBD区域高品质物业。

戴德梁行判断，上海房地产市场未来新一轮投资风口将出现在长租公寓和联合办公类楼盘。2017年此间长租公寓市场规模已超过4000亿元，至2020年，其数量将有望突破1000万间;而以共享、升级为核心理念的联合办公楼盘也将迎来投资机遇，目前的联合办公楼盘主要有两大类:重资产运营的基金模式，以轻资产运营为代表的wework、裸心社等。

卢强认为，上海大宗物业市场价格攀高与投资回报率低已渐成常态，该趋势还未出现拐点迹象。未来投资一线城市，依然应将目光聚集在城市更新项目、另类资产包、有望成为优质核心办公楼以及长租公寓的项目上。

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