长租公寓:网红的尴尬你不懂为缓解住房压力

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为缓解住房压力，国家一方面调控政策抑制炒房，另一方面通过鼓励房屋租赁来解决人民的住房需求，2017年下半年，中央九部委联合发文并选取12个城市开展住房租赁市场试点，北上广深等地先后推出多宗只租不售的租赁住宅用地……作为住房租赁市场的重要成员，长租公寓才一萌芽就迅速爆红，各路资本争相追捧。

一早就转战存量市场的开发商纷纷布局长租公寓领域，万科、龙湖、旭辉等上市房企均已将长租公寓业务提升为公司重点发展板块，去年底至今年初，富力、碧桂园也先后公布租赁专项资金计划。据统计，我国排名前30位的房地产商中，已有1/3以上涉足长租公寓。

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▲数据来源:CRIC

传统开发企业以外，大型房产经纪公司由于手握海量租户客源，也底气十足地建立起自有长租品牌;而客房管理经验丰富的酒店企业也不愿错失这片蓝海;结合了资本和互联网优势的独立公寓品牌更是异军突起。

目前，全国长租公寓企业超过1000家。业内预计,随着资本的涌入,长租公寓市场很快将迎来整合期,各类收并购将成为今年行业发展的关键词。

2016年我国流动人口总量为2.45亿人，尽管6年来流动人口在总人口中的占比有升有降，但仍保持较大比重。在今后较长一段时期，大规模的"城市间的漂流者"仍将密集存在于经济发达就业机会较多的一线城市。

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可以预见，在租购并举、租购同权的导向下，围绕长租公寓的政策红利还将持续释放。

然而，长租公寓行业是否真如众多报道一般风光无限?

尴尬之一:产权纠纷时时有

正月初七，春节法定假期结束后的第一天，一条来自新派公寓创始人王戈宏的朋友圈让很多业内人士为之哗然。

" 这座位于顺义国门区域的新派公寓被新业主撕毁租约，在春节期间竟然强行无故停电5天以上!"王戈宏用了多个惊叹号表达他对此事件的愤慨。被称为中国公寓行业首个"资产收购+持有运营+资产证券化"标准样本的新派公寓，可谓公寓行业中的明星企业了，仍免不了遭遇罗生门事件，也恰折射出行业发展初期的风险隐患。

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众所周知，国内最早的长租公寓其实就是"二房东"模式的衍生品，从大量个人业主手中低价整租物业，加以翻新装修及品牌化运营后再分租给终端用户。因此原房东的诚信度直接决定了整个C-B-C链条的流畅程度，为规避风险，运营方会尽量寻求有实力、讲信用、履约能力强的业主方。

但在积极扩张追求规模的发展初期，为了迅速建立品牌，争夺物业资源成为重中之重，合规性审查或难免被忽视。这导致有些项目并不适合做长租公寓，或选址不科学、安全性低等。而住客因为难以了解运营者背后的情况和模式，容易造成纠纷，也使行业混乱。

开发商自持的公寓项目显然能有效避免上述产权纠纷，但让习惯赚快钱的房地产商做长线生意，也需有其理性考量。毕竟公寓管理运营在开发商来说是外行，获客渠道有待开发，而整个长租公寓市场仍处于前期投入期，谈盈利更是为时尚早--这一点尤为紧要。

尴尬二:盈利模式老大难

据统计，北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计已达300多家，管理房间数量超过200万间。这其中，不管是大型开发商旗下的长租公寓品牌，还是创业型品牌公寓，盈利都是最大痛点。目前尚无一家品牌公寓做到整体盈利。

多位业内人士表示,公寓管理房间数量少于1万间的基本毫无利润可言,在达到一定量后,整体出租率也要在95%以上方可盈利。去年链家自如管理规模30万间了，还是亏的。朗诗集团董事长田明曾表示,长租公寓"今天是风口，明天会洗牌，后天才能赚钱"。

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既非暴利行业，又需大量持续投入，长租公寓领域的融资显得格外重要。与开发商自有资金雄厚、融资渠道多样不同，绝大多数创业型公寓品牌只能依赖外部融资, 但是许多租赁运营企业手中并没有房产这一核心资产，很难从银行拿到贷款。要让长租公寓获得金融扶持，就必须创新融资方式。否则，在"烧钱模式"下，企业资金链随时可能断裂，极易沦落成为被收购的目标。

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