昆明公寓单价破两万租房落户时代你还住公寓吗? 狗年春节的喜庆刚过

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狗年春节的喜庆刚过，标志着农历新年的真正开始!然而，新年伊始，昆明的房价又有了新动向:昆明公寓单价突破了20000元大关。

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根据有关数据统计，仅一个月的时间，博泰城LOFT公寓就从16000元/平方米上涨到了20000元/平方米，成为了昆明首个单价破20000元/平方米的公寓项目，同时，位于一环外二环内的昆明广场悦中心公寓价格也上涨到了15500-16000元/平方米;此外，位于一环内的俊发逸天峰、大宥城均建有公寓，前期透露的价格已达18000-19000元/平方米的水平，未来很有可能突破20000元大关。

2017年，国家决策层对住房租赁市场提出了多项扶持鼓励政策，全国各地提出了“租售同权”、“租房落户”的政策，租赁住房第一次享有了与购房相同的权益。由此，房屋租赁市场即将迎来爆发期。经官方数据统计，未来五年全国的住房租赁市场空间有4万亿，用户人群达2.7亿。2018年，楼市已经进入了大租赁时代!

对于昆明来说，公寓价格的持续火热或许印证着租赁时代到来的事实。然而，就在今年一月份，昆明市开始实施“租房落户”政策:只要在昆明主城4区租赁合法稳定住所居住并在昆明市缴纳基本养老保险满3年的，可以申请将本人、配偶、未成年子女、父母(含配偶父母)的常住户口登记在该住所或居住地社区集体户口。

“租房落户”政策的实施为引进人才和外来务工人口解决了居住问题，并提供了更宽松的落户条件。但对于公寓这种特殊的产品，由于商业性质用地本身无法落户的限制，“租房落户”时代的到来理应对公寓市场产生重大的影响:对比以往，昆明的外来户籍人口解决住房问题，要么通过买房解决住房刚需，并落户解决子女上学问题;对于暂时没有实力买房的外来户籍人口，只有租赁住宅或者公寓居住。然而“租房落户”时代到来以后，对于租房者来说，由于公寓的商业性质用地有无法落户的限制，想要通过租房落户的人必然会尽可能地选择住宅。按照常理分析，租赁市场的供需结构发生改变后，公寓的租赁者会减少，公寓市场应该会暂时遇冷。然而，去年以来，昆明的公寓市场却持续火热，价格也在不断上涨，以呈贡的公寓为例，过去一年涨价50%，已经有领跑昆明房价之势。

笔者分析，昆明公寓市场的持续火热原因复杂，但主要由以下几方面导致:

一、租房落户条件限制高，没有你想象得简单!

表面上看，租房落户政策鼓励着外来户口的人们不买房也可以在昆明享受和购房者一样的城市福利，美好地生活。但实际上，租房落户的条件限制没有那么简单。昆明市对外来人口租房落户的条件规定有两项:一是缴纳3年以上的基本养老保险;二是需要有合法稳定住所。对于大多数外来人口来说，第一个条件不难满足，但第二条的“合法稳定住所”却不容易实现。所谓的“合法稳定住所”，并不是租赁者拿着与房东签订的租房合同就可以证明的，还必须到房管所备案，在该出租屋上无户口并取得房东同意的前提下才允许落户。

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对于大部分房东来说，真正愿意提供租赁备案的其实很少，除了办理手续增多更加复杂以外，备案还会产生税金。作为租房的一方，大规模的租房人群总是在租赁市场弱势的一方，如果租房者不愿意承受这笔额外的税金，那么很显然房东不会去做备案这个动作，在租金一样的情况下，房东确实没有必要为了租房者的落户问题而额外去付出一笔钱，且还有备案后一直存档的风险，到时候再去注销还会面临繁琐的手续和时间成本。对于租房者来说，结果就是租金的上涨。

另一方面，对于说服房东签署落户同意协议也不是件容易的事，尤其是学区房的房东，学区房的学位名额有限，并且学区房的投资价值很大程度上就在于学位，落户给租房者很有可能影响到房东的二次转手，出于上述原因，想让学区房的房东同意落户是基本不可能的。

因此，租房落户政策只是在一定程度上缓解了外来人口的经济压力，但真正落地实施依然还有极高的难度和限制，短期内能够符合租房落户条件的人数还比较少，所以公寓市场并没有因为新政策实施而出现较大遇冷。

二、长租公寓概念兴起，或将改变昆明租房状况!

今年年初，腾讯发布了《2017租赁时代白皮书》，通过对42万网友的调查来看，对租房觉得满意和非常满意的只占5.9%。参与调查的网友中，有超过50%的是通过中介租到的房。据统计目前昆明租房网站上的房源信息，超80%多是中介发布的。

导致九成以上租客对租房体验表示不满意的原因主要是租赁市场的管理不规范，除了中介或二房东的服务态度，租房前后可谓是180度的转变;还有动不动就涨租的怪相;对于合租的租户来说，还面临着公共空间和家电的使用和维护、自身财产安全保障等问题。总得来说，租金的不规范化和租客未能享受到满意的服务，成为了当下年轻人的租房痛点。

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根据比较其他省份可知，长租公寓面对的群体主要是以90后为主的年轻人，90后相对于偏爱集中式长租公寓的原因，主要是因为看重配套服务水平和管理。长租公寓的租赁手续互联网化程度高，租金定价较为透明规范;租赁手续与信用体系挂钩，实名认证，人脸识别，芝麻信用分750分及其以上免押金，可分期;信用不好拒绝签约。除此之外，多数长租公寓还建立了管家负责制，即每家门店都配有一位管家，24小时都可以找到，解决如维修、收发快递、网络订餐、安装网线，甚至清理浴室等各种生活问题。

另一方面，自从一线城市限购以后，昆明市场的房价一直保持火热上涨，很多无力承担房价的年轻人的置业观也慢慢发生了改变。不少年轻人很难长时间在同一个公司工作，工作地点也很难固定，如果居住配套和服务跟得上的话，他们宁愿保持生活品质，租房居住，不做房奴。

长租公寓的配套设施还具有社交属性和智能化的特点，不少长租公寓是精装修，配备智能化的家具、智能门锁、电子化合同、APP一键入住等智能化场景。除了独立私享的卧室、卫浴等，基本都配备了社区共享的书房、会客厅、厨房、健身房、影音厅、娱乐室等功能区域。很多长租公寓还参考社区运营模式，会定期组织一些活动，有利于租客之间相互交流沟通，给不愿孤独的“90后”提供一种归属感。

如今，像万科等知名房企推出自己的长租公寓产品，一些有实力的长租公寓更是受到腾讯、红杉资本的青睐，成为下一个资本集聚地。目前，昆明的租赁市场上已有金地等大品牌房企的长租公寓产品逐步入市，未来或将成为昆明租赁市场的新宠。

三、全国公寓政策变化调整，外省已有公寓落户政策

目前，昆明市的公寓依然属商业性质用地，不满足落户的条件。但全国范围内，已经有部分地区推行了公寓落户政策。去年七月份，济南户籍改革细则出台，70年产权公寓(住宅性用地)允许落户。今年一月份，南昌市放开落户政策:超过30万的非住宅可按凭申请报告、验资报告或已登记备案的购房合同、当事人户口簿、居民身份证办理投资落户。

因此，很难说未来在昆明是否会效仿其他省份放开公寓落户政策，如果商业性用地的公寓未来可以落户的话，或许将会成为受年轻人最受欢迎的住房产品，所以昆明的公寓价格一路上涨也不足为奇。

据了解，从4月份开始，昆明市还将有公寓陆续开盘，而其中以滇池时代为首的一批公寓开盘价即20000元/平方米。这还不算最夸张的，春之眼项目将推出以单价25000元/平方米定位的高端公寓项目。在大租赁时代，你还会选择住公寓吗?请在评论区说出你的看法!

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