在上万条问答中 我寻找到的2018西安买房逻辑
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在上万条问答中 我寻找到的2018西安买房逻辑。逻辑|西安|买房|问答|寻找---
逻辑|西安|买房|问答|寻找---
不管你承认不承认，相不相信，这一轮的房产盛宴已经结束了
文|残月
一桌好菜，有的人已经吃完了，离席准备玩下一场了;有的人迟到了，还在拼命划拉菜盘子想找点肉丝;苦日子过惯了，始终不愿相信这里竟然上过菜。
壹
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狗年的新年意犹未尽，开工的号角已经惨烈幽怨地响起，似乎一切都变得无关紧要，地产人和每个新年的开端一样，憧憬着这一年的业绩和江湖。周而复始的信誓旦旦，在开年的时候，来的那样的浓烈。
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或许你想说，还早呢，先多聊聊投资，聊聊房子，聊聊租房市场。很抱歉，中国的房地产是有周期的。
房价就像抽水机，以忙碌而光鲜的生活抽走你的全部时间和精力，而分水岭往往就在这种焦虑泥潭中筑起。
2018年2月，西安的房价已经连涨了二十多个月，身边很多朋友咬咬牙以买了房子，就当送给自己在这个城市打拼这么久的礼物。
然后才明白:
真正有了自己的家，月供就像是交给银行的租金，但少了那种扼喉的焦灼与恐慌。
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朋友说:要在能适当承受首付借款的情况下，果断出手，只要价格能承担就永远是最合适的时机，而不是等着高昂的房价跌下来，更不应该想着攒钱，去一步到位买个大的，因为攒钱的速度永远赶不上房价飙涨的速度。
他们总结，只要能承担借贷，那就是自己买房的最佳时机，不分男生女生。
贰
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关于房子的一切，让我们暂且从长计议。是时候认真思考下，我们即将面对的明天，是什么样子，有哪些机会，又有哪些挑战?
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因为做房地产新闻，于是遇上想要买房的朋友，总会被围着问东问西。被问得最多的问题大概就是:我该买这个房子，还是那个房子?似乎只要一个明确的答案，他们就可以买房、持有、增值，然后高枕无忧。
但，事情哪有那么简单。
另一类朋友则比较忧虑，在关注我们之后开始捶胸顿足，说如果可以早一点看到我们文章，就不会选错了时间，选错了房子，导致家庭资产严重缩水了。
但，其实事情也没有那么糟糕。
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说没有那么简单，是因为买房的逻辑包括了:判断买入时间、选择城市地段、评估楼盘价值等等因素，都对并不容易，即使买对了，你也只是持续持有，所谓的增值也只不过是纸面上的财富而已。
说没那么糟，则是因为即使你拿到的房子不那么中意，用几年时间逐步置换，获得更大的增值空间也是没有问题的。
比如说，你手上现在有老房子，已经不住了，你可能觉得它地段非常好，卖掉很可惜，想要留着出租，以后房价还能涨。
叁
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稍微理性一点的人，都会明白。每一轮房价的上涨都不是均匀分配给每一套房子的。如果你能趁着房价上涨直接把它置换掉，然后重新去找市场上寻找更优质的房子，对于家庭资产的保值来说其实意义更大。
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况且中国的房产品本身，正处在一个更新迭代过程中，所以为了保证你的家庭资产跟上这个时代的涨幅，隔几年把手上的房换一下很必要。
在众多的提问中，无非这几个重头戏:会不会涨价?涨多少?该不该买?买哪里?这些问题，伴随着房价颠簸，在《新地产》后台一波一波汹涌而来。
沣东新城的走热、浐灞的重回视野、沣西新城年初的抢地大战、航天的犹抱琵琶、品牌房企的剑有所指，当然还有房贷利率、落户政策，这些都成为购房者关注的热点。
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在后台的留言中，我们搜索关键字，发现有23.68%的购房者，会关注曲江二期，其中有83.51%的人会提及中海曲江大城。21.35%的购房者会关注西咸区域，其中68.11%的人会关注绿城，53.94%的人会关注。高新区域关注度仍然最高，占比46.71%。
关注度最高的品牌是万科，占比71.42%，其次为融创，占比31.74%，绿城、中海紧随其后。
从这些数据可以大概看出，购房者还是比较倾向于品牌房企，对于之前沣东、西咸区域的冷漠，在政策加码、品牌房企入驻后，态度有所改观。
肆
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面临人生的大决定，焦躁、期待、无奈又兴奋，各种情绪糅合。房价的乖张暴戾，每个人都变得小心翼翼至于如何买，如何换，买哪里，我从2017年上万条后台问答中精选出几条逻辑，供大家参考:
学区房的焦虑:
养育孩子跟上班一样，大多数人都会当件超级大事，学区房是各位迈不开的坎儿。
其实大部分人买学区房，是图个心安，这样的房子灵活且保值，以西安目前教育资源的扩张来看，短期内学区的价值仍然坚不可摧。
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但如果一定要买学区房，其实我们也要辩证地来选择。
1.不是非要上本部的学校，品牌公办学校的分校成长起来速度也很快，最典型的就是金辉世界城的交大附小，还有常宁新区的铁一中滨河小学。华远海蓝城的后宰门小学和富力城的黄河小学也发展的不错。
2.期待新的学校，这两年西安将要修的学校会很多，像航天城板块的交大附小和秦汉新城的清华附小等。
3.还可以把希望寄托在民办学校上，好民办、新民办也越来越多。
当然说回来，教育资源固然重要，成长环境也很重要，孩子有个独立的学习空间，小区里有丰富的运动游乐设施，也是条件的一种。如果倾尽所有，只为了买一套好学区的老破小，这种选择建议打一个问号。
退其次买二手?
2017年开始，买新楼盘的难度增大了，一方面是很难买到，另一方面是首付门槛高，但同时，很多人因为首付不够或者有特殊的区域情结，而去买二手房。
在正常的楼市状态下，同样地段的新房价格都会比次新房要略高一些，因为新房在产品上会更好，而且二手房价格也基本上也是跟随新房的价格波动。
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现在假如我们要拿二手房去置换品质更高的新房，只要能够买到，那当然应该去置换。但如果我们拿二手房去置换另一套二手房，那么在居住品质上起码要有明显的进阶，不然置换的意义就比较低了。
地域情结也是阻止很多人置换的原因之一。毕竟我们在新事物面前，往往会缺乏尝试的勇气。但假如我们总是把自己禁锢在一个区域内，在目前这种高速发展的城市化状态下，那往往是会错过城市发展带来的红利的，更何况情结在大部分时候都是虚的。
小户型公寓的利弊?
很多年轻的朋友，有一点闲钱想投资，买大一点的房子有点吃力，于是小户型的公寓成了他们眼里的猎物。还有一部分，因为本身没有资格，而将眼光放到了不限购的物业类型或者区域。
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买公寓或者不限购区域的住宅，都很容易出错，所以都要有好的挑选眼光，但两者之间究竟怎么权衡，就得具体问题具体分析。比如买一套非限购城市很烂的住宅，那肯定不如买一套西安主城区租金回报率不错的酒店式公寓更靠谱。
过去一年，酒店式公寓的成交量增长很快，但新上市的酒店式公寓相对较少，同时也有很多沉寂多年的产品。在买酒店式公寓的时候，别去买过时的产品，也尽量不要去碰非知名开发商的楼盘，同时还必须具备租金思维。
非限购城市的住宅和一、二线城市的酒店式公寓，并不是非此即彼的选择，但有一个原则是相通的，就是不要去买过时的产品。另外，这两者的投资逻辑和未来获取回报的方式，也是完全不一样的。
买这个还是买那个?
很多朋友纠结不定的原因是，什么都想要，既想要品牌，又要想地段，购物要方便，还得有学校，这是典型的贪婪型购房心态。
不论你要买的房子是刚需100万还是改善150万，实地跑一趟必不可少，不仅仅是售楼处，周边配套、道路、公交车、包括规划中的地铁站，都去仔细熟悉一遍，光看地图或者楼盘单页，完全不够。
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最重要的是，刚需也好改善也罢，没有十全十美，只有懂得取舍。
上周和一个地产老总聊天，他住枫林绿洲，十几年前的房子，去年他入手了一套二手房，单价一万叁，今年直逼两万。我问他最开始这个项目多少钱，他说2005年的时候，大概两千多。
翻了十倍，很多人当时还不看好这个区域，如今却成了寸土寸金。然后他紧接着说，现在买房子就去沣东新城或者浐灞，二十年前的高新，就是现在的这个样子。
而对于对于第一次购房的小伙伴，我一般都建议:多看看，多挑挑。
伍
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今年回家过年，连邻居不识字的大妈都开始讨论房子了。
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“邻居们，我儿子的房子又要涨了!”“听说他们楼上110㎡160万已经出手了，你们知道吗?”“沣东的某某楼盘，你们能买到吗?”“万科的那个盘要托到什么关系，才能买到啊?有谁知道?”
以上这些问题并非虚构，相信你们所在的业主群、购房者群里，这些对话情景也会经常出现。而且，各种风吹草动、八卦小道、专家论断都会第一时间被发上来激烈讨论。
总之，但凡手上还有点闲钱，就想把钱变成房子。
其实大家看了那么多，没有一条聊到房价增值带来的金钱财富。房子的价位，在你没把房子卖掉之前的都是纸上富贵，你的生活不会有本质性变化。
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与其惦记自己想买什么样的房子，不如把着力点放在自己能买什么房子上，买了房子你就和这个城市成为利益共同体，然后，你可以把更多的时间投入到当下，投入到自己身上。
做房地产不能有赌瘾，但是一定要有赌性，要敢于对未来做一个判断。而购房某种程度上也是这么一个过程。
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