商品房预售备案究竟是怎么回事在商品房如此火热的今天

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商品房预售备案究竟是怎么回事。备案|回事|预售|开发商|预告|商品房---

备案|回事|预售|开发商|预告|商品房---

在商品房如此火热的今天，出门聊天不说点房地产行业的事情，好像都显得不够牛掰。今天就说说商品房预售、商品房预售备案、预告登记

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是怎么回事，可能很多人付了房款，吃了大亏，都不一定知道是为什么。

简单来说，商品房预售就是开发商在房屋达到预售条件以后，对外出售的经济行为，俗称“签合同”

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；商品房预售备案是开发商应当在规定的期限内将商品房预售合同向有关国家机关进行备案的行为

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；预告登记是指当事人为了保障物权的实现，可以向不动产登记机关申请预告登记

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。

三者在时间、逻辑上存在着先后顺序，备案的预售合同是申请预告登记的必备要件。

商品房预售就是购房者和开发商签订房屋买卖合同，除非合同明确约定商品房预售备案后才生效，一般情况下双方签字盖章就生效

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。购房者特别注意合同的生效条款，否则在房价猛涨的今天，备不住开发商又把房子高价卖给他人，而购房者的全款也就变成首付

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了。

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商品房预售备案是法律要求开发商在合同签订30日内

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房产土地部门备案，如果不备案的，开发商将面临相关的行政处罚。备案其实只是一种行政管理手段，一是保护交易安全，防止“一房二卖”

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，二是加强对商品房买卖管理

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，为将来收税、登记等做好准备，对买卖合同的效力没有影响。

有心的购房者可以在合同签订后到当地房管部门查询备案情况，防止开发商玩猫腻，而那些号称有关系可以在房管部门直接更名的，法律上讲就是更改备案合同的签订主体

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，其风险可想而知。

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预告登记是《物权法》规定的一种不动产物权登记制度

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，主要在于保障将来实现物权。预告登记后，未经预告登记人的权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力。预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

通俗一点说，如果已经进行房屋登记备案，但是开发商又把房屋卖给其他人并且办理了不动产权证的话，开发商只给在先的购买人赔钱而不是交付房屋

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。如果进行预告登记，不管开发商签订多少合同，这个房子都属于进行了预告登记的权利人的，前提是要在三个月内申请登记，

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而绝大多数人都没有采取这种最保险的做法。

为了避免不必要的麻烦，确保购房人自己的利益，建议买房人在签订合同后要及时查询预售合同是否进行备案，或者督促开发商进行备案，备案以后做一个预告登记，特别是一些小开发商的楼盘，也能预防很多意外风险，例如开发商跑路、烂尾等。