锐理视角|从成都节后首批摇号房源，看楼市发展三大逻辑市场变幻

春节假期刚过，成都楼市新一轮的竞赛已经开始。根据成都房协官网以及其他各渠道信息收集情况来看，3月将会有一大批项目开盘推新，这数千套房源将能在一定程度上解渴春节期间积压的大量购房需求。

近期待售项目情况（部分）

可以看出，推新项目多集中在近郊地区，已获批入市的项目中最大的推新量为682套，新增房源户型多偏向于刚需以及首改一族。

若取证顺利，蓝光长岛国际就是双流区节后首个获批入市的项目，也是中心城区推售量最多的项目，预计新增房源达840套，户型兼顾了首改需求和深改需求。

在亮相不到一年的时间内，长岛国际呈现出了三个鲜明的特点。一是推盘量大，2017年其新增住宅预售面积和套数均居大成都首位；二是推盘频次高，长岛国际在过去5个月内3次获预售，平均间隔时间不足两个月，而市场普遍推盘间隔为3-6个月；三是去化速度快，不到半年去化三千余套房源，认购金额高达近58亿，居全国第29位、成都首位。

2017年大成都各项目新增预售面积排行榜

图片来源：亿翰智库

不过，在变幻不定的楼市中，如何成功“守擂”是长岛国际接下来要面对的问题。锐理认为，如何在多变的环境中取胜，取决于是否清楚楼市与城市、与购房者之间的逻辑关系。

楼市发展的三大逻辑

一、楼市与城市发展：四环站上成都楼市发展新风口。

随着热门成交板块的外迁，成都城市外扩已是不争的事实。尤其是环城生态区工作的推进，必将带动区域内基础设施的快速建设。

2013年与2017年成都各板块住宅成交量热度对比（颜色越深热度越高）

二、楼市与品牌大盘：“大盘效应”不容忽视。

以占地800余亩的华润二十四城为例，项目进驻之前，双庆路一片还是低矮老房和空地；十余年后，在商业与人口的聚合效应之下，二十四城的单价已由早期的5000元/㎡上涨至15000元/㎡甚至更高，万年场成为了炙手可热的居住板块。

三、楼市与购房者：改善产品当道。

改善时代，消费者的购房诉求莫过于资源占有、洼地购房以及改善环境。随着环城生态区上的六湖八湿地逐步亮相，湖区对区域物业价值的加成效果也将在四环显现出来，为购房者提供更生态的居住环境；四环西段位于老牌城区青羊区与“金温江”之间，是两地的衔接区域，未来可期，眼目前又正处在高速的上升期，“洼地属性”明显，在市场供不应求的当下，西四环区域具有相当大的吸引力。

成都环城生态区规划

长岛国际成市场范本

基于此，我们再来看长岛国际，可以说是完美契合上述三大楼市逻辑：

一、西三环外中心城区，“洼地属性”明显，未来可期；

二、373亩品牌大盘，资源吸附力强，加速外部配套建设，内部配套更全面；

三、水景环绕，极致观景视野，岛居大平层满足深度改善需求。

蓝光长岛国际社区位于成都正西四环以内，属江安湖板块，规划中的江安湿地面积高达4500亩，是整个生态带上八大湿地中面积最大的，后期所得到的的扶持力度自然不小，优越的生态环境成为此处独有的优势，区域成长的空间大、速度快。

江安湖湿地公园（规划图）

目前项目周边的二手房如凯德风尚、鹭岛国际三期、中铁西城等，其单价已达22000-24000元/㎡，中粮祥云社区、置信丽都花园的二手房价格更是高达27000元/㎡，相较之下，蓝光长岛国际未来还有很大的升值空间。

长岛国际周边二手房价格

蓝光长岛国际社区占地373亩，这样的规模更利于发挥其大盘的优势。首先从外部环境来看，长岛国际的入驻，带动着周边永康大道等交通路网的建设，同时也带动着其他基础设施的建设；其次，长岛国际以纽约长岛为蓝本，以精英生活为目标，设计了多个主题小岛、生活中心与风情小镇，并打造了西南首个绿色除霾体育馆——巴克莱体育馆，运用先进科技营造全天恒温恒湿环境，以更精致的生活细节满足客户的各方面需求；此外，品牌大盘对于其他资源的吸附力也更强，比如教育资源。商业配套等等，都会在人气的聚集过程中慢慢地完善。

巴克莱除霾体育馆

长岛国际即将推出的是2018全新墅区组团——长岛?雲湖臺。

组团所在的8号地和10号地地理位置优越，双面临水，景观效果优美。组团采取高层+别墅的配置，别墅组团被放置在了最佳的观景地段，与高层产品的景观视野互不干扰。长岛?雲湖臺组团产品的外立面采用了20世纪风靡美国的新都市主义风，简单明快，经典耐看。

简洁明快的新都市主义风外立面

新的市场环境下，长岛国际在“尺度”与“舒居”方面有了更多的考量。此次主推的是岛居大平层产品，户型面积段为113-232㎡，基本覆盖了市场上各类购房者的改善需求。从户型设计来看，亮点颇多：一是270°景观阳台、通透全明空间等设计带来的观景度最大化；二是户型灵动，横厅与竖厅兼顾，还有多变的“第三厅”空间，可满足不同的购房偏好；三是部分户型规划了双主卧套房，最大程度地保证了居住者的私密空间。

蓝光长岛国际示范区实景图

品牌是产品质量的保障，也是投资价值的保障。蓝光在成都多年，堪称“最懂成都”的开发商，而单盘58亿的年销售额也显示出了成都人对于蓝光的认可。这一次蓝光长岛国际社区能否成功“守擂”，我们拭目以待。

编辑 | 赵璐

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