常世芳:分析精准布局全国天恒因专业而优秀 [摘要]95年进入房地产

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[摘要]95年进入房地产，先后就职于中外合资企业，私营企业，国有企业，均为全国房地产百强企业，丰富的地产经历加上历经全国房地产快速发展的二十年，常世芳早已经成为精通房地产领域市场化运作的专业人士。...

95年进入房地产，先后就职于中外合资企业，私营企业，国有企业，均为全国房地产百强企业，丰富的地产经历加上历经全国房地产快速发展的二十年，常世芳早已经成为精通房地产领域市场化运作的专业人士。

经过两个小时的畅谈，常世芳向采访人员徐徐展开了她的世界。

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天恒集团地产运营事业部副总经理常世芳

谈团队:组织跟上了才能撑得起天恒的发展

从事房地产行业20年，她与中国房地产行业同时成长。

这20年里，先后在中外合资企业、大型民营企业、国有企业任职。变幻的市场下各个公司不同的打法，如此丰富的从业经历让常世芳在市场化运作方面早已炉火纯青。

2006年-2012年，常世芳担任鸿坤集团任副总经理，分管研发设计和营销管理，带领团队参与到百万平米大盘鸿坤·理想城的开发建设中，从早期带领研发队伍推动西红门区域详规方案落地，到精准定位、审时度势，打造多个产品系，丰富百万平米大盘的产品形态。同时积极推动四方办学，成功引入北京实验二小进驻理想城，高品质多形态产品系组合及名校学区房的基因注入，使用鸿坤理想城在10-13年北京市场上连续4热销名盘。

2014年常世芳选择来到天恒，一次从民企到国企转战，让常世芳看到了新的挑战。而彼时的天恒集团正在招募市场化人才，组建新的团队。

是挑战也是机会，新的团队为天恒蓄势待发奠定精锐的人才基础，而常世芳带着丰富的市场化经验让天恒市场化运作方面羽翼丰满。

随后不久天恒置业地产运营、城区项目、商业运营三大事业部相继成立，三级管控模式规范运作。地产运营主要负责市场化项目开发和投资;城区项目事业部主要负责政府投资类的地产开发项目;商业运营事业部主要负责公司开发的项目后续运营。

" 组织跟上了，才能撑得起天恒的发展。"常世芳笃定地说。

重组之后的天恒集团在北京市场动作频繁，快速扩张，冲劲儿十足。2015年10月、11月，天恒联手中粮首创先后以85.95亿元、68.63亿元摘得丰台区南苑乡北京第二总价地王以及房山区域地王，震惊京城，尽显强劲的野心。

在常世芳的带领下，地产运营事业部坚持价值投资持续扩张规模、全方位提升销售能力实现销售业绩、高质量提升资金效能提升利润价值的业务发展战略，通过北京14盘的开发运营，实现了经营业绩量级提升。

至2017年12月底，净利润由2014年的1.5亿元提升至2017年的5.25亿元;销售业绩自2014年末成立以来，累计销售超过200亿元，而2017年完销金额109亿元，位列北京市场排行TOP10之内，相较行业第一名销售业绩从3.6%提升至60.6%。

谈联合开发:强发展期合作开发优势互补

由于北京拿地模式逐渐严苛，联合拿地，已经成为行业开发的常态，天恒自然也在其中。据数据统计，2017年一年，天恒独立及合作获取土地共9宗，合计土地金额逾300亿元。

按照北京天恒的规划，公司未来在项目拓展上，会采取"三条腿走路"。一是天恒自己单独拿地;第二种是联合拿地，这会成为天恒未来获取项目的固定模式之一;另外天恒则希望在项目并购上有所作为。

在常世芳看来，天恒之所以有突飞猛进的发展，一方面是自身能力的不断提升，另一方面得益于找到与自己配合的合作单位共同培养能力。

不同企业有不同的优势，如何将每块地的价值最大化是天恒一直在做的事情。但没有完美的企业，因此如果其他开发商能帮助项目达到极致，天恒愿意跟优秀的企业通过合作学习。

" 比如跟旭辉合作的时候我们就学习它的营销能力和市场应变能力，这一点上让天恒也得到了很强的发展。跟中粮合作的时候，也有很多中粮的设计资源注入到天悦壹号中，提升产品豪宅属性，也让这个项目在3个月时间卖到30个亿。"

常世芳还提到，合作单位的选择，第一个要看对方企业是否也在强发展期，彼此干劲和彼此注入的精力是相同的。其次是优势互补，这也体现了天恒合作精神，共同在市场上检验我们彼此共同的打法，在市场上到底有没有空间。

谈产品:精准定位+快周转开盘一个旺销一个

2017年底天恒集团完成一城10盘破百亿的销售额。

项目众多，涵盖了改善型住宅、城市型别墅、高端别墅和商住产品等各类型产品线。天恒集团凭借并坚守着开盘就一定要热销的销售原则，顺利让十盘齐放。

这个销售目标并不容易。常世芳认为，百亿除了组织能力，更多还是缘于土地开发项目精准定位、拿地后快周转等。

常世芳分析北京市场竞争很激烈，客户也非常挑剔，项目产品力好坏取决于对客户需求的满足度。如果能第一时间精准的把握和判断市场，那么掌握客户需求就易如反掌，有了准确定位之后，再去实行项目整体规划和户型设计。

" 比如水岸壹号，它处在房山，我们认为它核心的卖点就是这个区域临了一条将近2个亿铸成的刺猬河，它是完全改变了大家对于房山传统的印象--没有景观。京西悦府97平米的三居，这也是基于我们对土地的了解。"

另一方面，与一般的国企不同，天恒对单盘开发节奏有着严格管控，基本上拿地一年以后就会实现开盘。

比如已经售空的公园懿府项目，是金融街天恒联合体于2014年9月拿下的地块。随后2015年10月仅1年时间，便首次入市，两个月便实现销售额22亿元。"同样功能面积最小化，同样的面积功能最大化"的产品定位，以及均价4.2万元/平方米的价格，让在南城新拍土地楼面价超过5万元的背景下迅速蹿红楼市。

采访人员手记:

在将近2个小时的访谈中，常世芳向采访人员展示了天恒对于规模、利润和转型的真实态度。时时亮起的手机，不断送进来等待签字的文件，工作的繁忙连采访人员都能感知一二。

但历经岁月积淀，常世芳早已多了一份从容豁达。谈话席间，常世芳离开书桌，坐在沙发上泡了杯茶，举止间尽显茶艺的优雅，别人眼里的她早已经很优秀，但她却一直不断的努力，散发出源源不断的能量，相信在她带领下的天恒未来300亿的目标并不遥远。

常世芳:分析精准布局全国 天恒因专业而优秀

常世芳:分析精准布局全国天恒因专业而优秀