韭菜?炮灰?徘徊楼市外围的你连被收割的价值都没有! 第5期房谈:在这里

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第5期

房谈:在这里，畅聊最真实的买房经历，直观楼市最前沿~

本期讲述者:周江(化名)，1988年出生，老家安阳，在郑州工作1年，2018年2月23日成功上车。

楼哥按:没想到年前还咨询向我房贷利率的周江，在大家还沉浸春节的热闹中时，火速定下了他人生中的第一套房。他是《房谈》第3期的讲述人，关于他的买房之路，感兴趣的朋友可以翻阅《房谈|因为不啃老，我错过无数次买房机会，有错吗?》了解。今天是对他买房经历的一次续篇，通过复盘他的经历，我们可以直观了解部分一直徘徊楼市外围的普通大众在买房路上的重重阻碍究竟是什么?也期望后来者能从中有所收获，避免之后一些不必要的困扰。

某种程度上，信息决定成败!

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在上次房谈中我们交代了周江这些年与买房失之交臂的主要原因:信息不对等，在意识到买房是一个问题的时候，已经错过!

你没有接收到对应的信息，就不会对局势有清晰认知，更遑论做出正确的判断与抉择。买房对于大众而言是人生大事，很多人一辈子也只会买一套房子，所以对楼市的关注度自然无法与吃饭穿衣相比，每天去菜市场你随时能知道鸡蛋涨没涨价，但不买房就不会了解房价几何，哪里房子便宜等。

其实在2016年之前，大家对房产的关注程度远远无法与现在相比，没有谁把买房天天挂在嘴边念叨，有钱有需求就买，没钱没需求根本就不会关注楼市信息，就连路上接到宣传单页直接就扔垃圾桶了。这也是为什么很多人未能抓住16年楼市风口的原因之一，意识到时房价已经涨上去了。

所以，某种程度而言，信息是决定选择成败最关键的因素!

即便开始关注楼市，很多人还是没办法对一个城市楼市的信息了如指掌，这一点连地产人都很难做到。

周江是从2017年年中开始看房，因为没有购房资格，再加上资金也不到位，所以只能看不能买，某次，他在后台咨询楼哥管城区房子，这才算认识。那时候，我大致了解一下他的需求，及看房情况，才发现他真是大面积撒网啊，哪儿哪儿都看，但这种漫无目的看房非但不能尽快挑选到合适的房源，还会让人疲惫不堪甚至越看越焦虑。后来，根据他的情况和需求，向他推荐了相对合适区域和房子。

但因购房资格和资金的原因，周江看房之路被迫拉长，在这个过程中错失很多不错的房源和机遇，期间我也劝说其尽可能多的凑钱，对于刚需而言，早买早安心，郑州四环内的房价(推荐的都是四环内楼盘)还算夯实，即便市场下行也相对稳定。况且房贷利率在不断提高，贷款越来越难，拖到最后即便房价下降也不见得能享受到多少优惠。

不过，周江一直纠结于买新房还是二手房，在看房之时过于纠结，虽坚定一定要买房，但并不清楚什么节点买合适，这一拖就到了年底。

排序:商品房、保障房，最不济租赁房

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在谈及买什么类型的房子时，我曾建议周江，针对当前郑州房地产市场，因受限价调控影响，新房房价比二手房有优势，能考虑新房就新房，实在急需居住合适地段的二手房(次新房)也行，再往下商业住房，然后资金不够又有渠道可以考虑保障房，但能买一定要买，不要奢望靠租赁过好一辈子。

这一点我和他深入讨论过:

第一，商品房是允许流通买卖的，只有交易才能兑现城市发展红利，不然只是一处居所。所以，买房商品房排在首位。而在商品房里又分为住宅和商住两种情况，除了使用年限上的差别，银行按揭比例和二次交易的税费对二者交易价值都有影响，出于加大杠杆和交易相对方便的原因，住宅优先。

第二，住宅选择新房还是二手房，最重要的还是看个人需求和资源，如果急需入住，又有资源淘到合适的二手房也划算，毕竟刚需买房的居住需求大于投资需求。但目前不少城市和地区出现一二手房倒挂的情况，同一个区域新房比二手房便宜一两千也有之，买新房不仅便宜，交易流程也相对省时省力，还不需要耗费过多力气找房源。

第三，北京共有产权房搞得如火如荼，其实这种保障型住房在各大城市基本早已有之，这种住房最大的好处就是便宜，大大降低购房成本，对于资金不丰的刚需具有绝对吸引力。但这类房子不仅对购房者条件审核严格，连上市交易也有制约条件，算不上好的投资品。

第四，租的是使用权，买的是产权，刚需不要过度依赖租赁住房。从2017年开始，租赁住房的风口开始快速形成，引来开发商、银行、投资客等追逐。但在租赁市场秩序尚未建立成熟时，大量金融资本的介入只会让这个市场越来越燥热，金融杠杆会不断刺激需求，当大家都觉得租房实惠时，想在大城市“租”一席之地也有可能出现供不应求的情况，到时如同楼市过热引发的房价上涨一样，租赁市场过热引发租金上涨的概率也不断叠加。最终，租赁美梦会被上涨的租金无情击破!

刚需:时机重要，合适的房源更重要

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买房要有一定的投资思维，但对于刚需，合适的房源比所谓的买房时机更重要。

周江之所以纠结，除了一二手房原因之外，担心高位站岗也占部分因素。其实很难理解这点，买房要选择好时机不假，但如此纠结就过了。所谓韭菜，所谓炮灰，更多针对的是以投资为主要目的购房者，对于徘徊楼市外围的刚需而言，可能连被收割的价值都没有!

纵观郑州数十年房价涨跌，总有高位低谷，短期看高位买房比低谷贵了不少，但整体来看，房价整体还是一路上涨的，十年前感觉买亏的房子，放到现在已经涨到新天际。

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而大家所纠结房贷利率也是如此，从9折上浮到现在的1.3倍，确实增加了购房成本，误伤了刚需。但将现在的房贷利率放到近20年来对比，并不算高位，与2014年左右的房贷利率持平，远远低于2010年的。

所以，过度在意短期内是否赶上房价高位、利率高位，对刚需购房而言徒增焦虑罢了。有这个功夫，倒不如多跑跑市场，尽快淘到适合自己的“笋盘”。毕竟刚需买房是为了居住，又不会立即卖，难道看着房价上涨臆想暴富吗?即便房价上涨，卖掉套现，但对于淘换同城房源的益处也不会很大，房价上涨是一个城同时涨的，A涨B也涨。

都上车也许差别不大，但买和没买差别就大了。

十五年前在郑东新区买房的人，房价从2000涨到现在30000，涨了15倍!之前20万全款买东区小一百平的房子，现在首付20万在郑州基本只能考虑市郊小户型。如果错过上车机会，即便再努力差距也会一再拉大。

而且依照目前的态势来看，货币政策一时半会非但不会放松，还有可能继续收紧。在这样的情况下，早点上车比挑肥拣瘦浪费时间更重要。

总结

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周江最后入手的房源在东建材附近，房价并不便宜，但好在距离他和妻子两人工作地都很近，且最后该房单价比周边便宜500左右，又因和中介相熟，省了一半中介费，也算小小的优惠吧。退一步讲，该地段周边虽然环境一般，但人流量大，又距离郑东新区很近，即便后期换房也容易租售。

关于首付款的问题，周江的经历也很有借鉴意义。在最初他手里仅有20万左右，一边看房一边凑首付，关注的房源首付款都在30-45万之间，在这个范围内市区好地段可供挑选的房源并不多，但他最终定下的房源首付在60万，这一点绝对超出他的能力范围。最后了解到，他们夫妻两人去年年终奖综合8万，又从周边筹借了25万。所以，刚需买房攒首付基本不可能，能借一定要借，改变原有思路，利用杠杆撬动更好的房子。

像周江这样的刚需购房者还有很多，他们受限于信息不对等，无法对楼市及时、清晰的感知，总是在房价涨过之后才捶胸顿足。然后，又过于担心自己是否高位站岗，忽略基本需求，反复纠结错失良机。其实，楼市调控当下，短期投机者成为严打对象，反而长期持有成为被倡导的投资方式!而刚需就是长期投资者，短期内没有换房的可能，只能长期持有，这样更容易积累财富，跑赢通货膨胀、货币超发。

当然，这一切都是建立在购房商品房的基础上，如果没有上车一切只是空谈。尤其是在城市化高速发展的当下，同郑州这批热点城市如同快速前进的列车，此时不买票上车，以后更难。所以刚需买房自住，一定要先保证买一套，再考虑置换。

最后，祝福周江如愿买房，也期望更多的“周江”早日如愿!

以上为《房谈》第5期

讲述:周江

记录:楼哥

楼事按:在楼市里，听多了专家怎么说、销售怎么说，今天我们听听买房人怎么说!不管是手握N套还是奔波在买房路上，不管是看新房还是买二手，不管是喜悦还是吐槽，只要是真实的分享，就最精彩!

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