【地产江湖第二期】揭开灰色空间的神秘盖头 ABCDFGHJKLMNQST前天和大家聊了一下土

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前天和大家聊了一下土地的前世今生。这个话题大家可以了解一下，当作故事来看吧，土地离大家现实的生活比较远。毕竟不是每个人的理想都是做开发商，需要去关注这些问题。今天就聊一聊，和大家关系比较密切的灰色空间。

灰色空间其实也是赠送空间。它的形成有深刻的背景原因，在2002以前，土地招拍挂规定没出台之前，是没有这个东西的，因为当时的土地成本太低了，根本没有必要去思考赠送面积，修多少出来就是产权面积。即便到了2005年以前，也没有多少项目提到了赠送面积，主要是因为土地价格还不够高，还没有刺激到开发商开动大脑，寻找更多的盈利空间。

到了06年开始，土地价格节节攀升，按照原有的容积率去规划，利润会非常之低。于是，我们无所不能的开发商，终于想出了新办法，合理合规的越过规划许可的规定，多建设了一些面积。

通常会使用的办法有几种:

其一，极大化的扩大阳台的范围。因为按照老的规划规定，阳台是半面积计价，修得越大，另外一半赠送的面积就会越多。只要把象征性的隔墙一打通，阳台马上变成房间。比较典型的楼盘就是丽晶港，非常多的80多平米，变成100多平米。120平米变成160多平米就是这样。

其二，极大的利用露台空间。上面这种扩大阳台的办法，比起利用露台空间，就是小巫见大巫了。按照以前的规划规定，只要六米以上的空间，就算是露台，可以不计算面积，有些楼盘就做了这种巨大的露台。在交房以后，通过物业进行第二次施工，把露台进行隔断，就变成了两层空间。而这两层完全可以当房间使用的空间，就是赠送空间。使用这种方式进行赠送，比较典型的案例就是正成拉斐，把80平米一个标准的套二直接变成130多平米的套四。

其三，其实以上两种都不算最极致的办法，涛哥这辈子见过最极致的赠送，就是四海逸家。结合了最厉害的赠送方式，把88平米的房子，直接做成200多平米。到现在为止，属于江湖上无敌的赠送方式。

他们的操作办法是，直接把房子修成5米6的层高。隔成两层就直接让面积翻倍，再加上外面做成露台的赠送，一下子让小户型变成空中别墅。

涛哥之前开过玩笑，这些房子是整栋整栋的违建。当然，虽然是违建，但是这么多老百姓住进去了，也不可能再拆除了，四海逸家因为巨大的赠送在二手房市场的转让价格也相当的高。

其实这些灰色空间，虽然说有一些实惠，但是也不可忽略了，它让楼盘的容积率大幅提高。有一个明显的案例，就是中德英伦联邦，也是通过各种方式做了大面积的赠送，标注的容积率只有5.0，事实上真实的容积率应该超过8，这就不得不考虑居住舒适性的问题了。

当然，这些都已经成为历史了。我们的国土和规划部门，不可能永远发现不了这个问题，要稀释容积率，可以自己稀释，何必让开发商来比拼谁的办法多，谁的胆量大。出台了很多的详细规定，现在新出的楼盘就很少看到巨大的赠送了，更多的是阳台作为一个正常的半面积赠送。

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