北依白沙，南临港区，这个未来之星区域会不会冉冉升起？ | 开春了！春天代表着梦想与希望。今天

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开春了！

春天代表着梦想与希望。

今天，东哥继续2017年度未完成的【东哥看郑州】系列：

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今天开谈经开区——郑州国际物流园区组团！

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白沙|区域|未来|临港|升起|凤栖---

【一】一个你不知道的区域

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很多人会说：东哥，你给我谈什么物流园区啊，我要买住宅。

很多人会说：屁，动不动都说国际，啥国际啊。

我要说：你还真不懂了。

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郑州国际物流园区在哪？

郑东国际物流园区在郑州的东南方位：

京港澳高速以东，万三公路（东五环）以西，陇海铁路以南，郑民高速以北。

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当你用新的视角来看这个区域的时候，你突然豁然开朗，大吃一惊：我靠，他在郑东南新城的中心啊！

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是的，他北依白沙组团，南临航空港组团，西接老经开区和滨河国际新城，东靠中牟新区、中牟汽车产业园组团。

她，不得了！

对了，他属于经开区三大组团之一！

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【二】区域产业定位

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我们看看官方介绍：

“郑州国际物流园区于2010年9月正式成立，2013年2月划归郑州经济技术开发区管理，规划范围为芦医庙大街以东、万三公路（规划G107新线）以西、陇海铁路线以南、郑民高速公路以北围合区域，规划面积86平方公里。

近年来，园区积极抢抓河南自贸区、郑州经开综保区、郑州跨境电子商务综合试验区

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“三区叠加”发展的重大机遇，按照“四港联动、多式联运”的总体思路，全力建设高效衔接航空港、铁路港及沿海港口的现代综合物流公路港，着力打造以“国际物流、区域分拨、城市配送”

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为主要功能的产城融合智慧物流新城，与郑州航空港、国际陆港

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形成“铁、公、机”联动发展、优势互补的大物流产业链，成为引领带动河南大物流发展的“三驾马车”之一。

按照“大物流带动大产业、大产业支撑大物流”的发展思路，园区着力推进汽车及装备制造业

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和现代物流业

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两大主导产业融合发展。

汽车及装备制造业方面，

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世界最大的客车生产企业——宇通集团四大整车项目、投资60亿元的上汽整车生产项目、投资50亿元的中铁智能装备产业园等大型制造业项目在园区集聚，其中宇通项目2016年生产整车3.43 万辆，实现产值230 亿元，上汽项目已于2017年6月投产。

现代物流业方面，

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普洛斯、丰树、安得、招商局、嘉里、日通等世界500强企业，投资30亿元的京东集团“亚洲一号”项目，“四通一达”及顺丰、宅急送等全国快递行业龙头企业，全国最大的冷链物流企业——众品冷链等一大批大型高端物流项目先后落户园区。”

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区域产业园和物流一览表：

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【三】区域规划与核心

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这是郑州国际物流园区整体规划图。各位细看：

这个区域的土地，整体分为：

1、二类居住用地：黄色

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2、二类工业用地：棕灰色

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3、商务用地：红色

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4、商业用地：橘红色

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5、物流仓储用地：浅蓝色

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从这里可以看出，工业用地占据40%比例，主体为汽车相关的，包括大名鼎鼎的宇通汽车产业园就在这个区域。

住宅用地占据40%左右。其他则为：物流仓储用地。

其中，住宅用地主要在北部和中部。

商务用地主要集中在中部，嫣然成为一个区域的小CBD.

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是的，这个由南三环、芦医庙大街、浔江东路、凤栖街所围合的区域是国际物流园区的精华部分。中间所围合的细化区域，像极了南港的双鹤湖中央公园区域。

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我们看看规划效果图：很好很强大！

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【四】区域拆解与路网认知

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很多人没去过此地。或者去过此地，也是迷路。

我用了很大功夫把区域的主要路网标注如上图：

南北主干道：

1、京港澳高速：

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2、京港澳高速辅道：

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连通北边的白沙组团、南边的航空港，也就是华夏大道。目前未通。

3、芦医庙大街：

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连接北边白沙组团的郑信路。

4、杨桥大道：

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连接北边白沙组团的锦绣路。

5、前程大道：

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连接北边白沙组团的前程路、南边航空港的前程大道。

6、鹏程大道：

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连接北边白沙组团的文明路、南边航空港的马陵路。

7、凤栖街：

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连接北边白沙组团的雁鸣路（已改名叫凤栖街）、南边航空港的荆州大道。

8、万三路：

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也就是东五环。在航空港区叫豫州大道。

东西主干道为：

1、商都大道：

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2、航海东路：

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南二环。

3、南三环：

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也叫新安路。

4、美辰路：

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连接滨河国际新城的经南十二路。主干道。

5、浔江东路：

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主干道。目前已通车。

6、郑民高速辅道：

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目前未修。这条路未来向西连通管南新区、二七新区。

7、郑民高速：

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也是郑州的南绕城高速。接近南五环。

当我们看懂了这些，就看懂了这个区域。

【五】目前区域现状

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目前区域60%的区域路网已经完成，有大量产业工人积聚于此。部分城中村正在拆迁，安置房正在建设。部分区域比较成熟，嫣然一副都市模样，比如宇通汽车厂附近。

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【六】区域楼市发展

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这个区域，过去楼市一直不温不火。本身，楼盘也不太多。

当年，恒大碧桂园进入本区域时，很多人惊呼：这个鬼地方，谁会去买？

你还别说，人家卖的还真不错

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。

当去年万科、金地、碧桂园夺得区域东北角三块土地时，很多人也是看不懂这个区域的价值。拍地后的综合房价限价是11616、12066、13666元/平米，甚至比白沙组团都要高。

让人诧异！

诧异就诧异吧，存在即合理！

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当边角料都这个价格了，那么核心区未来的价格我想必然会更高，甚至会出新的地王。

今年有没有新的土地出让我不知道，我只知道ZF要先修路，再挖河，然后再卖地。

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（这个区域的住宅值啥价？土地什么价？）

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目前这个区域的楼盘情况如上表。各位敬请关注。

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目前区域在售楼盘没有更大参考性，目前折合高层毛坯价在1—1.3万之间。

未来，这个区域还会有更多大开发商进驻！——因为这里有土地放量。

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【六】东哥观点

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1、很多人不明白组团是啥概念，看了本文，你也许会明白组团的意义。未来的城市区域，以组团来划分。

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2、我们要本质性看待，国际物流园区组团的属性，还是以工业、物流为主，住宅、商业为辅。但，住宅体量也不小。

3、我们要清楚的认识到：这个区域不纯粹，很难成为郑州城市范围内的高端居住区。

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4、我们要知道：这个区域终于是很多人认识的产业集聚区了。郑州的工业产业和物流产业在这里。对了，这里有郑州出口加工区B区，你知道这里为什么要挂上国际了吗？这才是自贸区。

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5、我们要知道，区域未来也有前景——他夹在白沙组团与航空港之间，地利之便。我们也都知道白沙组团和航空港组团的意义！这是新的战略意义上的新郑州的南北中轴线！

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6、期待这个区域核心区的建设！

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我相信规格会比较高。区域型中心的形成，未来可期！看规划图，貌似还有一个体育场馆。造型很美！

7、关于区域楼市价格，我觉得在其他区域不能涨的情况下，本区域也难有大的突破——特别是北边白沙组团价格在头上压着。

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不过，这个区域有其独特的客户群体——区域内的工作人员、做生意人群及更多的工厂、贸易群体。

请相关部门保证区域土地开发的纯粹性。不要糟蹋了土地！

8、请不要再用这里距离二七广场多远多远来喷这个区域的楼市——那是因为你根本不懂楼市客户群体需求的复杂性和独特性。

很多事情你看不懂，那是因为：你看不懂！

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