昆明房价为什么会涨?局部限购恐怕开错了药方 3月1日是农历正月十四

傻大方小编提示您本文标题是：昆明房价为什么会涨?局部限购恐怕开错了药方。来源是云南房网。

昆明房价为什么会涨?局部限购恐怕开错了药方。限购|昆明|房价|局部|药方|开错---

3月1日是农历正月十四，按许多地方的传统习俗，这一天年还没有过完，但昆明市调控楼市的行动已经无法再等，当天，昆明出台了10条房地产新政，其中的核心是，从政策实施之日起，在昆明市部分房地产热点区域购买的新房必须持有3年以上才能销售。这一政策，被包括云南房网在内的部分媒体解读为“定点打击”，意在抑制炒房，限制投资性买房。

限购|昆明|房价|局部|药方|开错---

外来房企成为推高昆明房价的推手之一

昆明在2018年春节过后不到半个月就紧急出台“限售令”，是因为在此之前，昆明房价已经连续18个月上涨，去年底的房价涨幅一度领跑全国，调控显然是为了给昆明楼市降温，抑制房价过快上涨。而仅仅是对局部地区的新房进行“限售”，而不是像几年前一样直接“限购”，透露出政策制订者这样的判断:昆明房价上涨过快，是因为有人炒房，是投资性需求拉动了过去一年多的房价上扬。只要控制了炒房，昆明房价自然会恢复平稳。

事实果真如此吗?恐怕不见得。根据我们的长期观察，造成昆明新房价格持续上涨的主要原因，有以下几方面的因素:

被长达3年半的限购政策所压制的改善性需求、投资需求，从2016年开始大量释放。

2011年，昆明开始限购，这一限就是3年半，直到2014年8月，限购政策才正式取消。按当时限购政策规定，已经有2套房的家庭不得再购房第三套房，而拥有一套房的家庭虽然还可以买一套，但因为不是首套房，而且改善性购房的面积往往比较大，所以无论首付比例还是贷款利率都受到“歧视”，这严重压制了改善性购房的需求，而投资性购房也基本销声匿迹。

在一个正常的市场上，改善性购房、投资性购房都属于正常需求，但昆明长达3年半的限购，让改善性需求受到极大压制。当时，一些没有购房资格但又必须要买房的人，不得不采取各种变通措施，比如“假离婚”、“伪造社保缴纳记录(因为外地购房者必须要有昆明本地社保)”等，甚至有私底下更改产权查档结果的情况。所有这些打擦边球的手段，当时昆明许多楼盘的置业顾问、二手房中介都不陌生，可是买一套房如此大费周折，又有多少人愿意冒险“假离婚”、“伪造档案”呢?所以可想而知，在2011年到2014年下半年期间，昆明被积压的改善性购房需求有多少。

有人也许会说，限购期间购买第二套房并不受限，一般的改善性购房还是可以买房的，但这时一方面购买第二套房贷款条件苛刻，另一方面，在限购期间，二手房的房价和成交量都不理想，改善性购房者出手原有住房的条件并不好。旧房不好卖当然会影响买新房。还有一个影响改善性购房的重要因素是，在限购政策的影响下，开发商将开发重点都放在了“刚需”上，针对改善性需求的产品数量较少，高端产品更少。

尽管从2014年9月以后，昆明便取消了限购，但开发商的产品调整不可能在一夜之间发生，要根据取消限购后的市场形势拿地、规划、建设改善性住宅，至少需要一年以上的时间，这也就到了2015年年底2016年初了，而昆明房地产市场上改善性购房的比例明显上升，房价开始上涨，也就是从2016年初开始的。

改善性需求增加后，房地产企业大量增加精品、高端房源，改变了3年限购期间以“刚需”为主打产品的市场供应结构，也拉动了房价上涨。

从2016年下半年开始，昆明房地产市场的一个明显变化是，开发商大量引入高端产品，将开发重点放到了满足改善性需求方面。

无论是外来的万科、金科、恒大、融创、中海等，还是本地的俊发、城投置业，都显著增加了精品改善性产品的比例，比如万科引入翡翠系，金科开发江湖海，融创更是声称只开发精品，本土的俊发和城投，也都在多个项目中加大大面积高端产品的比例。

以改善性需求为主的精品、高端产品，不仅是面积相对较大，更重要的是产品设计标准较高，品质也更好，当然反映在价格上也就比一般“刚需”产品更高。由于从2016年到2017年，这类产品越来越多，所以对昆明房价的整体推动也就越来越大。但你很难说这种价格提升是不合理的。

昆明市在项目规划条件上更为合理的调整，增加了近两年昆明住宅产品的多样化，也在一定程度上拉动房价上涨。

从2009年昆明市大规模改造城中村，一直到3年半的限购期间，昆明为新开发项目限定了相当苛刻的规划条件，导致在相当长一段时间里，昆明楼市上大量充斥高容积率的高层塔楼，板楼及多层住宅近乎绝迹。而众所周知，高容积率的高层塔楼成本相对较低，产品品质受限，反映在房价上，这段时间里昆明住房价格的涨幅也就不大。

最近2年，昆明开始大量出现板楼甚至多层洋房，板楼和多层洋房有更好的品质，当然也就意味着更高的价格。

精装修住宅的比例越来越大，直接推升昆明房价走高。

昆明房价为什么会涨?局部限购恐怕开错了药方。限购|昆明|房价|局部|药方|开错---

昆明在3年半的“限购”与楼市低潮期，本地开发商大量休克、死亡，外来房企逐渐成为昆明房地产市场的主导者。外来房企和本地房企在产品开发上的最重要区别，是外来房企更愿意开发精装房，而本地房企基本是毛坯房主打。本土房企大规模退出市场的代价是，价格更高的精装房在昆明市场上越来越多，昆明整体房价自然也就上去了。因为同样的商品住宅，精装房的价格比毛坯房高出10%以上，对房价的推动相当直接。

外来大型房企的品牌溢价，也是拉动昆明房价的诱因之一。

昆明房价为什么会涨?局部限购恐怕开错了药方。限购|昆明|房价|局部|药方|开错---

本地房企退出，外来大型房企逐渐占据昆明市场主导的另一个结果是，资金实力更为雄厚，对业绩追求也更为直接的外来大公司，在项目定价上更为大胆，更重视利润，房价更高。这样的例子很多:某个项目被一家外来知名房企接盘后，仅仅是改了个名字，房价就马上提高一截。

外来房企这样做的理由似乎也很充分，因为它们实力雄厚，可以保证交房，品质也没有大问题，房产证也办得下来，当然也应该比动不动就烂尾、延期交房、偷工减料，交房几年都拿不倒房产证的本地房企卖得更贵一些。

另外，有些楼盘在本地房企手上已经烂尾、停工很长时间，开发成本不断上升，外来房企处理完债务等遗留问题后，涨价也在情理之中，提心吊胆的购房者此时除了再多花点钱，也没有更好的选择。比如被碧桂园接盘的沸城就是如此。

在银行去杠杆的背景下，金融机构给与二手房的评估价格过低，贷款条件严格，导致部分需求直接转向购买一手房，加大了一手房需求。

最近一两年，中国银行业的政策取向是“去杠杠”，降低金融风险，给昆明二手房市场带来的影响是，金融机构对二手房的评估相当保守，比如售价100万的二手房可能贷款评估只有80万，这就相当于间接提高了二手房的首付比例，增加了购买二手房的资金门槛，但购买一手房却没有这样的问题，所以部分原本计划购买二手房的客户，转而改为直接买新房，去年昆明上千万平方米的新房销售面积中，有一部分就是这样产生的。

需求增加而供应没有多少增加，房价能不涨吗?

以地铁、高铁为代表的中国现代轨道交通，改变了中国人置业的空间观。

很多人注意到，昆明房价快速上涨的时间，几乎与昆明开通高铁的时间高度吻合，也与昆明地铁逐渐形成网络的时间高度吻合。

如果说像地铁这样的城市交通体系，对房价有直接推动还容易理解的话，那么，高铁和房价的关系，恐怕是被人忽略了。实际上，高铁正在改变中国人置业的空间观，也就是说，有了高铁系统，工作地点和居住地点的距离可以增加到100公里以上。而借助发达的高铁，跨地域异地养老也逐渐成为可能。过去一年多呈贡新城新房需求大增，与此不无关系。

总的来说，昆明房价连续上涨，客观上有许多合理性、必然性，导致房价上涨的因素也很多，炒房绝不是主要原因，更不是唯一原因。市场上出现炒房者，其实是房价上涨的结果，而不是原因。如果调控的眼睛只盯着投资客，恐怕会开错“药方”。