易房族 | 五分钟读懂2018年楼市机会 ABCDFGHJKLMNQST关注五分钟读懂未来楼

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注

五分钟读懂未来楼市宏观面

从政府工作报告看2018年楼市机会

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导语

房地产既是国家支柱产业之一，也是影响人们生活点滴的要素，涉及"住"这一重要的民生话题。

3月5日，在十三届全国人民代表大会第一次会议上，政府工作报告中，不但提出了，五年来，城镇化率从52.6%提高到58.5%， 8000多万农业转移人口成为城镇居民。棚户区住房改造2600多万套，农村危房改造1700多万户，上亿人喜迁新居。更出现了"房住不炒""棚改""保障房""住房制度"等多个与房地产相关的关健词。通过这些关键词，在全国两会视野下，一起来速读2018年和今后房地产的发展趋势--

1300万人进城落户

原文

今年再进城落户1300万人，加快农业转移人口市民化。有序推进"城中村"、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯。加强排涝管网、地下综合管廊等建设。新型城镇化的核心在人，要加强精细化服务、人性化管理，使人人都有公平发展机会，让居民生活得方便、舒心。

解读

城镇化是经济发展的重要引擎。实现1300万人进城落户，必然会进一步释放住房、教育、医疗等各类消费需求，使之转化为经济增长的强劲动力。报告指出，新型城镇化的核心在人，要加强精细化服务、人性化管理，使人人都有公平发展机会，让居民生活得方便、舒心。

三年棚改继续攻坚

更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。

这段话是本次政府工作报告中，对于房地产的重点描述之一。其中重点透露出:棚改工作力度不减，与解决群众住房问题继续挂钩。住房困难群体保障力度加大，住房困难群体仍然会享受更好的住房保障服务。其实，自2015年以来，棚改货币化安置比例就在逐年提升。按照住建部数据统计:2014年，中国棚改货币化安置比例不到10%，2015年一跃达到29.9%，2016年为48.5%。在政府工作报告的官方数据中也显示，五年来棚户区住房改造2600多万套，农村危房改造1700多万户，上亿人喜迁新居。

继续坚持"房住不炒"

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。

"房住不炒"继续坚持，这体现了政策的稳定性和连续性，这也将是2018年的楼市调控基调。在差别化调控的大背景下，热点城市尤其是北上深的房地产市场仍将严格调控，以巩固调控成果和强化市场稳定预期，三四线城市去库存政策仍将保持一定节奏。同时，三元住房结构思路更为清晰，也就是:"居民自住购房需求"主要针对经济条件好的购房者需求，此类需求会更加强调自住的属性;"培育住房租赁市场"主要解决购房困难群体;"发展共有产权住房"主要解决夹心层的住房需求。

住房制度改革

节奏加快

加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。

住房制度改革节奏将加快建立，主要体现在四个要素上:第一，"多主体供给"，应该是鼓励各类社会资本参与;第二，"多渠道保障"，这将形成更为丰富的产品线;第三，"租购并举"，预计未来在"租售同权"等方面会有较大的思路;第四，"安居宜居"，应该是不但要"安居"，更要住的舒适、环保，强调人居环境建设。

推进房地产税立法

健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。

房地产税，一直是近几年来社会共同关注的话题。从历次政府工作报告来看，对于房地产税的表述从2009年的"研究推进房地产税制改革"，2012年"改革房地产税收制度"，到2014年"做好房地产税立法相关工作"，再到本次的"稳妥推进房地产税立法"，房地产税制改革已逐渐步入正轨。3月4日，十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂在回答采访人员房地产税进展提问时称，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。从官方的表态来看，说明房地产税立法工作正在稳步推进。从进度来看，此前财政部部长肖捷曾撰文指出:力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成"落实税收法定原则"的改革任务。

强化金融监管

统筹协调

强化金融监管统筹协调，健全对影子银行、互联网金融、金融控股公司等监管，进一步完善金融监管。

金融应该是2018年对房地产影响最大的一个因素。过去大量消费贷、类房贷、准房贷进入市场，对房地产影响很大。预计，2018年房贷利率全面上浮或成为一种常态，二套房贷还会保持收紧状态。从开发商融资角度来看，除了龙头房企在融资上有一定的优势外，中小房企的融资难度将越来越高，房地产行业的"马太效应"将更加明显。

养老地产有望加速

积极应对人口老龄化，发展居家、社区和互助式养老，推进医养结合，提高养老院服务质量。

十九大报告中明确指出，要实施健康中国战略，积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医养结合，加快老龄事业和产业发展。联合国数据显示，到2025年，中国超过60岁的老年人口数量将突破3亿，到2050年，这个数字将达到5亿。因此，老龄化社会所产生的"银发经济"，将促使越来越的开发企业将养老地产视为多元化业务的重要一环。

宅基地

三权分置改革

全面深化农村改革。落实第二轮土地承包到期后再延长30年的政策。探索宅基地所有权、资格权、使用权分置改革。改进耕地占补平衡管理办法，建立新增耕地指标、城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制，所得收益全部用于脱贫攻坚和支持乡村振兴。

此次政府工作报告提出大力实施乡村振兴战略与近期发布的中央一号文件《中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见》形成呼应。集体经营性建设用地试点、宅基地改革等农村土地改革将持续推进。农村宅基地盘活方面，2018年宅基所有权、资格权、使用权"三权分置"的提出表明了未来进一步放活宅基地和农民房屋使用权的政策基调。未来，在完善农民闲置宅基地和闲置农房政策方面，相关的体制机制创新，更符合现实的制度性供给有望会适时跟进。

中介服务收费

有望被整顿

加大中介服务收费清理整顿力度。

一直以来，存量房都被视为住房总供给不可忽视的一部分。但近些年以来，为存量房提供交易服务的中介机构所收取的高额服务费用被购房者诟病。因此，本次政府工作报告提出要"加大中介服务收费清理整顿力度"，这对于未来规范房屋中介市场具有一定意义。

仓储物流地产

布局成趋势

扩大物流企业仓储用地税收优惠范围。

电商的异军突起，为物流地产提供了更为广阔的市场空间，高标准的物流需求导致了持续的供不应求。事实上，一些开发企业已经提早布局物流市场，除万科收购普洛斯之外，绿地参股东航物流混改、碧桂园联合平安购买中集产城股份、荣盛联手菜鸟网络等案例不断涌现，此外，像万通、合生、复星、华夏幸福为代表房地产企业，也加大了对物流地产的布局，开发商投资物流地产已成为趋势。