未来购房新主力:成都产业人口将往何处去? 产业、交通、资源、引才被认为是城市

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产业、交通、资源、引才被认为是城市人口增长背后的根本驱动要素:产业是载体，交通是渠道，资源是保障，引才是辅助。

成都目前已经成为1600万常住人口的超级大都市，并且人口仍然在快速增长!那么作为载体的产业如何支撑成都人口的高速增长?高速增长的人群将流向何处?新增人口又将如何影响成都的房地产市场?

带着这些问题，我们将从产业规划的角度切入，观察这座超级都市正在发生的变化。

产业及规划

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如何支撑成都人口的高速增长?

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▌国家级规划政策有效加速人口流入，支撑成都人口高速增长

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不同阶段的规划推动力度与广度显著影响人口增长幅度。从改革开放以来，成都市人口大概经历了三个阶段的变化:

第一阶段(1980-2000年):人口稳定增长，经济平稳发展，成都的支柱产业以传统制造业为主，1999年户籍人口突破千万大关。

第二阶段(2001-2012年):人口快速增长，西部大开发为成都产业发展注入活力，产业结构调整、高新技术产业加速发展，成都加速承接发达地区产业转移，人口、资金迅速集中，消费与服务也随之增长，从而进一步吸引人口。

第三阶段(2013-2017年):人口增速进一步加快，”一带一路”、国家中心城市获批、成渝城市群获批，成都外向性进一步加强，产业加速转型升级，新兴产业加速崛起，城市价值大幅提升，对人口的吸引力进一步加强。

▌产业升级带动成都机械人口规模快速增长

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改革开放初期，成都整体产业规模较小，得益于“适销对路产品”、“对外开放、对内搞活”的政策支持，工业与商贸业协同发展，第二产业迅猛发展的同时有效带动第三产业发展，实现了二产、三产占比的迅速提升。

重工业发展基础的薄弱，使得成都在90年代初期便进行了“发展市场占有率高、科技含量高、附加值高、经济效益高的‘四高’产品作为支柱产品”的产业布局。

成都产业结构与人口变化

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进入21世纪，得益于国家西部大开发政策，成都有效承接了东部产业转移，IT、集成电路、通讯设备、会展等行业蓬勃发展，进一步推动成都产业提档升级。

优质的产业发展环境，吸引了大批人群进入成都工作生活，2001年以来成都的人口机械增长率远高于自然增长率。产业结构调整带来的机械人口流入成为成都市人口增长的主要因素。

2001年以来成都人口增长率

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高速增长的人群

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将流向何处?

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▌三产就业人数对人口增量的影响逐步增大，高附加值人群加速聚集

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第一产业就业人数不断下降，成都人口稳步上升。1990-2000年，人口增量由二产与三产就业人数共同决定。

成都三产就业人数

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三产就业人数对人口增长的影响稳步增强，2000年以后，三产就业人数对人口增量的影响占主导地位。

成都产业用人需求占比

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从成都公共人力资源市场的用人需求数据可看出，近5年来，第三产业用人需求已占主导地位。

2000年以来成都重点发展产业/支柱产业

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▌一圈层人才缺口主要集中在一圈层高新技术、金融、高端商贸、高端商务产业发展区域

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▌二圈层人才缺口集中在高端制造业富集区域，如郫都发展电子信息技术、高端装备制造，双流发展航空产业

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▌高附加值的产业发展，带动高收入、高学历、高素质“三高”人群加速集中

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2016年起，成都主城区90㎡以下户型占比已小于50%，成都房地产市场初步进入改善时代，2017年成都主城区90㎡以下户型占比仅为36.61%，占比持续下降。“三高人群”正在成为成都购房新主力客群。

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成都快速增长的人群

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将如何影响成都房地产市场

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▌人口的增长直接带动二圈层置业需求增长

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分圈层来看，一圈层及二圈层增速近年来在不断缩小，均明显高于三圈层。

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备注:2016年简阳市由成都市代管，成都市人口增量加大。

从土地成交情况来看，自2010年起，二圈层转为供应主力区域。一圈层因土地资源稀缺，近年来置业需求外溢非常明显。目前二圈层为房地产市场发展主要区域。

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▌东进、南拓区域将是未来置业需求增长的主要区域

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置业需求的外溢有迹可循，“中优”规划方案中提出要降低开发强度和人口密度，通过产业布局和设施建设推动人口向外转移。

中优区域降低规划人口密度

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以产业布局和基础/公共服务设施建设带动人口逐步从中心向外扩散，尤其是向南向东迁徙，东进、南拓区域将是未来置业需求增长的主要区域。

? 南拓:高标准、高质量规划建设天府新区

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主要是优化城市空间结构，完善管理体制，建成行政政务服务中心、科技创新中心、国际会展中心、区域性总部基地、高新技术产业服务基地。

?东进:充分结合现有资源，打造成都发展第二战场

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“东进”主要是沿龙泉山东侧规划建设天府国际空港新城和现代化产业基地，发展先进制造业和生产服务性行业，开辟城市永续发展的新空间，打造创新驱动发展的新引擎。

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总结

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成都已定位为国家级中心城市，政策倾斜、产业聚集与创新发展将带来产业人口快速增长，到2020年成都市域常住人口规模预计增长至1800万人左右，年均复合增长率在2.91%左右，将带来大量的置业需求。

受产业规划和结构调整的影响，高附加值的产业快速发展，带动高收入、高学历、高素质“三高”人群加速集中，置业需求随之转变。未来，“三高”人群必将成为成都市购房新主力。