未经共有权人同意，出卖房改房是否有效？一份没写清楚购房价的《卖房契约

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正文开始：

一份没写清楚购房价的《卖房契约》

让买卖双方十多年后

埋下了矛盾纠纷的种子

咋回事请看以下案例↓↓

案例

2002年10月16日，唐茹荻将已故丈夫刘全有遗留下的一套房改房卖给罗大维，双方签订了《卖房契约》后，罗大维即先后给付了唐茹荻两笔购房款共计39180元，唐茹荻收到款购房款后，也将房屋交付给了罗大维使用。

资料图

该房属于某市工商局的职工宿舍，1993年经房改后，该房屋成为唐茹荻及其丈夫刘全有的私产，刘全有于1999年去世，其独生子刘天明于1994年因车祸去世，刘天明与妻子李莉生育了一个儿子刘似来。

2006年5月10日，经唐茹荻及其儿媳李莉的努力，取得了涉案房屋的准入交易许可证。此后罗大维多次找到唐茹荻和李莉，要求办理过户登记手续，这时刘似来认为，父亲刘天明先于爷爷刘全有去世，自己对涉案房屋也有继承权，不同意奶奶唐茹荻和母亲李莉擅自卖房的行为。

罗大维见过户无望，遂将唐茹荻、李莉、刘似来起诉至法院，请求法院判令：

认定原告罗大维与被告唐茹荻签订的《卖房契约》有效，并责令被告协助办理房屋过户登记手续。

（文中所涉人名均为化名）

争议焦点

一、原、被告双方签订《卖方契约》是否有效？

二、被告刘似来是否享有代为继承权？房屋未经析产继承之前，未经全部共有权人的同意，买卖行为是否有效？

资料图

法院审理

本案一审开庭时，原告及其代理人认为：

一

《卖房契约》中涉及到的房产已经经过房改，是已故产权人刘全有的私产，可以自由流通，原告也支付了全部房款，因此原告与被告签订的《卖房契约》是双方的真实意思表示，内容也并未违反法律法规，是有效的；

二

原告一家人已经在涉案房屋里面居住了十多年，这期间，《卖房契约》上虽然没有刘似来的签字，但很明显对于卖房子的事情，刘似来是知晓的，刘似来要撤销该契约，也应该在知道或应当知道房屋被处分时一年内提出，现在这么多年过去了，刘似来才以自己是房屋共有权人的身份提出《卖房契约》无效，显然没有法律依据。

被告及其代理人则认为：

一

涉案房屋是房改房，按照《贵州省房改房上市交易试行办法》第十六条的规定，房改房是严禁私下交易的。原、被告之间签订的《卖房契约》时间是2002年10月16日，在没有缴纳土地出让金取得市场准入证的情况下进行交易，显然违反了国家强制性法律规定，是无效的；

二

涉案房屋作为刘全有去世后留下的遗产，其孙子刘似来享有代为继承权，因此该房没有经过析产继承之前，属于三被告的家庭共同共有财产，处分时需要经过全体共有权人的书面同意才生效；

三

原告在与被告唐茹荻签订的《卖房契约》中，并没有约定房屋买卖价格，原告所缴纳的39180元只是部分购房款，实际上双方口头约定，原告先交纳部分购房款，等拿到市场准入许可后，再根据当时的市场价商定房屋总价，因此，退一步讲，即使涉案房屋的买卖行为有效，原告也仅支付了部分购房款，2006年涉案房屋符合上市交易条件后，原告拒绝和被告商定房屋总价，也拒绝对该房屋的市场价值进行评估，显然原告存在违约行为。

被告刘似来则补充：

2002年，奶奶唐茹荻卖房时，自己还在部队上当兵，2005年才退伍回家，此时也并不知道房屋已经卖给了原告，还以为只是出租给了原告，是最近原告来家里找到奶奶唐茹荻和母亲李莉要求过户，方才知道原来房屋已经早被卖了，自己还蒙在鼓里，因此坚决不同意奶奶唐茹荻擅自处分共有房产的行为。

法庭综合了双方代理人的意见后，认为双方签订的《卖房契约》，确实存在一个非常明显的硬伤：

没有约定房屋买卖价款。同时考虑到涉案房屋已经由原告居住了十五年的事实，遂提出调解建议：

涉案房屋的价款，按照2006年取得市场准入证时的市场价，由原告向被告补偿差价。该调解建议最终得到了原、被告双方的认可，双方在法庭现场对房屋进行了估价，并最终达成一致意见，法庭也当庭制作调解书：

一、原告罗大维与被告唐茹荻于2002年10月16日签订的《卖房契约》有效；

二、原告罗大维自愿于2017年12月13日给付被告唐茹荻、李莉、刘似来购房款36800元；

三、被告唐茹荻、李莉、刘似来自愿将涉案房屋过户登记在原告罗大维名下（办理房屋过户手续的所有费用由原告负担）；

四、案件受理费200元，减半收取100元，原告罗大维自愿负担。

法条链接

一

《继承法》

第十一条被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。

第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。

二

《合同法》

第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

三

《贵州省房改房上市交易试行办法》

第九条房改房上市出售的程序

（一）房改房上市出售，须先向原批准售房的房改部门申请办理所购公有住房上市出售的审批手续，同时提交或验证下列材料：

　　１．房屋同住成年人共同签字的房改房上市出售确认申请表；

　　２．合法的产权凭证或足以说明房屋产权来源的证件；

　　３．共有房屋须提交共有人同意出售的文件；

　　４．产权人的身份证或户籍证明、

　　５．经公证处公证的房屋赠与书。

第十六条房改房严禁私下交易。凡未经产权单位和有关管理部门同意并办理手续就私下交易的，一经查实，出售的收回《房屋所有权证》，出租的收回房屋，并处以相关于交易金额５０％－－１００％的罚金后再行处理。

四

《物权法》

第九十七条：处分共有的动产或不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人的同意。

律师提醒

“房改房”是指国家将原先租给职工的公有住房，按照国家住房制度改革以相对较低的成本价格出售给职工。国家对于已取得合法产权证书的已购公有住房允许上市交易。在房屋流通领域，房改房无疑是一类特殊类型的房屋买卖。在涉及房改房买卖中，如果买卖双方不掌握相关政策，很容易引起纠纷。

来源：贵州省司法厅

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