炒房是信贷的零和游戏，大潮退去就知道谁在裸泳! 房地产税的讨论声音犹在

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房地产税的讨论声音犹在，这边一些城市的抢房大战就开始了。一些人又蠢蠢欲动，准备筹集资金，去楼市再战一场。然而，不得不说，金融去杠杆是未来的大势所趋，如果现在盲目跟风，利用杠杆去投资房地产，那么未来投资者就将面临“爆仓”的危险。

首先，你需要搞清楚贷款买房投资，是如何盈利的。这里不做过多的理论分析，简单用一个例子作为模型来讲一讲这个问题:你有一套价格100万的房子，小李买走了。他支付了你30万现金作为首付，半个月后，你收到了银行的放款。换个视角看，这70万是银行的资产，是小李的债务;也就是说，你的收入，恰恰是买房人的债务。

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再结合银行方面考虑，你的收入，买房人的债务，实际上都是通过银行实现的;银行放了70万贷款，卖房人多了70万的收入，他可以用这70万去消费，或是投资其他领域。但想过没有，这70万现在并不存在啊。这70万是需要买房的小李用30年时间去还的啊。也就是说，银行放出了多少数额的贷款，市场就凭空增加多少数额的货币--尽管这些增加的货币，未来30年会有人填补。

这样就比较明白了，在中国投资房地产，都是赚买卖差价的，说直白点，赚的是接盘侠的“未来收入”。

那么有人会说了，总是会有人接盘的，因为银行总是会放贷的。

这是房价一路上涨时的经验，当房价进入下行区间时，银行也会为自己的资产安全着想，谨慎放贷。并且，这个事情现在已经发生了。最近中信银行在北京停发住房贷款，多地银行房贷利率上浮20%，不就是一个信号:作为银行，暂停放贷了。因为信贷是人为控制的，是央行结合实际市场情况，对市场走势进行的预判。简单说，就是央行向商业银行下发指令，商业银行接到指令后再具体执行，决定向企业/居民贷不贷款、贷多少。

这样，线索就清晰了:房产投资者赚的是买房人的债务，买房人是像银行借钱;所以说，房产投资者想赚多少，本质上银行起到了决定性作用。而现在，金融去杠杆是大趋势，银行不再房贷，银行要收缩债务;想买房的借不出钱只能作罢，想卖房的也就没有收入可言了。

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如果这套房子是祖上留下的，那么大可拿在手里，等待未来的机会。问题在于，很多人都是投资者，甚至是炒房客，他们的房子，也是借着银行的钱，从别人手里买回来的。你卖什么价，银行不管，反正你贷款了，就要每个月足额还钱。这就看，谁的现金流更充沛。

有人有路子，信用卡弄了一堆，各种网贷都照顾到，资金满满啊。但这不叫现金流，或者说，这种现金流随时都有断流的风险。

别忘了，调控进入攻坚期，政府发话:严禁各种信贷资金流入楼市!

炒房客傻眼了。不过他们还会安慰自己:信贷每三、五年就会宽松一次。你看2010年收紧了，到2015年不就放松了嘛。

没有一本经济学著作讲楼市是五年周期，没有一条法律规定，房价必须五年一涨。之所以你会有这样的感觉，恰恰是中国房地产的小周期，在过去的20年，恰恰就凑到“5”这个数上。下一轮楼市周期何时来临?未知。但是，高杠杆入场的炒房客，现在可以说是十分窘迫了。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。