任志强谈房价:不能讲涨不涨，但货币一定是会贬值 1月9日晚

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1月9日晚，在北京金融街威斯汀酒店，任志强做了长达2小时的关于企业家精神的精彩演讲。并回答了关于房地产的一些问题。

以下为任志强演讲实录:

今天我来讲讲企业家精神。中国一般不太喜欢企业家，一般都喜欢劳动人民。但是人类发展的轨迹上，几万年的时间里，我们可以看到最近200年时间产生的GDP是过去几万年的95%，为什么?因为公元以前那么长时间劳动人民没创造什么GDP，真正让人类社会快速发展的是企业家的力量。

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在最初的原始社会，基本上没有GDP。原因是什么?那时候分工，男的去打猎，女的在家养孩子。大家有动物就杀动物，有果子就摘果子，完全是索取，不是创造。内部实行所有分配制，而且也不能把这个东西存起来，于是就晒干，晒干只能晒一部分。原始社会只能勉强维持生存。因为不是生产出来的，而是索取出来的。这是一个巨大的差别，在那个阶段里，不是以生产创造为主的。

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第二个发展阶段，在人类简史这本书里特别强调的是，人类学会种地，对大自然是一种灾难，变成农耕社会以后，在农耕社会中，孩子越生越多，抢地，有地才能生存。然后冬天收割完了以后，这个地就空了，动物没得吃了，动物生物链破坏了。以土地为资本，所以有收获，但是实际上还是通过土地来换取，不是人在制造和创造。这个时候是民主拥有所有，剩下分配根据劳动情况，给你分配多少，你做就行了。

再往后12世纪开始，多了小生产者。小生产者和家庭生产制造，家庭生产为家庭服务，拿来交换。比如说我们织了个衣服，织了个布，换粮食。

12世纪以后产权分裂开始出现了，16世纪以后开始僵局。16世纪以后，大家讨论在一个共同的制度下，能不能皇帝是皇帝的，国王是国王的，我的是我的，国王的制度不变，但是东西是我的。到了17世纪之后，世界才有了充分的对私有产权的保护，无论是谁掌权，但是都以个人自由、私有产权为基础。从这以后才开始有资本的形成，或者说通过资本形成了工业化发展的前提。

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比如我们现在叫股份制，咱们俩把东西合在一块儿。如果产权保护政策不清晰的时候，是不可能合在一块儿。17世纪之后，产权制度相对明确，大家都知道比较有名的世界大革命，一个是英国大革命，一个是法国大革命。英国大革命以后，新的政权基本上持续到现在。但是法国大革命中暴民革命成功以后，却并没有获得政权。维持两年时间以后，没有形成民主制度，又退回到比原来更惨的生活。

为什么这200多年高度发展?其中一个重要原因，通过这些革命以后，开始有了企业家群体。而此前严格说是没有企业家群体的。当企业家群体存在，管理资本就要明确。早期的时候，我管我的钱，我管理企业。后来慢慢形成贷款制了，出钱的人不一定是管企业的人，而是企业家在替出资人来管理，尤其是当企业家实现大规模的生产和大规模的市场化，这种交易行为就变成了我必须要建立一个社会与企业家形成的社会制度。所以我们看到这200年来，真正推动社会进步是企业家。企业家要求我有一个能满足生产过程的，自由交换过程的条件。没有这方面条件的话，这个社会是不具备生产过程的可能性。

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这200年社会的高速发展，企业家起到了重要作用。如何利用工业革命而不断的提高生产效率，就成为企业家群体充分发挥智慧而形成的。当有了工业革命就有了标准化，怎么控制生产成本，最后要有激励机制，通过激励机制改变交易成本。然后工业发展的过程中，要不断的创新思维。这样一个发展过程，社会的效率在不断提高。最初的那些，我们看到原来的那些，基本上没有产生太多的GDP，就是因为生产效率基本上只能维持生产者的生活。但是大规模工业化以后发生了变化。

工业革命大概可以分为四个阶段:

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第一个阶段，蒸汽机出现。蒸汽机出现，把人的力量加大了。原来是牛车、马车，但蒸汽机出现以后变化了很多。现在我们都知道，一说就是大马路，为什么叫大马路，最初的路都是为牛车、马车服务，叫马路。现在已经变成汽车了，早期企业家生产出汽车的时候，法律并不支持汽车，因此当时开汽车的人，遇到牛车马车的时候还得让路。

第一次工业革命对中国影响有多大呢?睡狮那时候还没有醒，中国落后于第一次工业革命150年。

第二个阶段，电气化。电气化把人的胳膊变长了。通过电，把蒸汽机相结合以后，把力量又加大了。第二次工业革命，中国也落后了将近50年。所以第一次工业革命和第二次工业革命，中国基本上没有太大变化，因此没有这个社会条件，就造成我们社会治理非常落后。到中国解放以后也是这样。

第三个阶段，基本是互联网。这个时代我们进入的还比较快。其实当中国开始拥有计算机的时候，离计算机发展也差的很远。二次大战的时候就开始有计算机了，而我们直到改革开放之后才有了小的计算器。但是经过互联网发展之后的阶段，我们有一些优秀的企业，在互联网的运用中异军突起，在发展过程中，我们开始和世界共同发展。这比第一次工业革命、第二次工业革命好多了，为什么?因为在第三次工业革命的时候，我们已经有了企业家，比如说马云、马化腾等一大堆。企业家群体，是一个很大的差距。

但是，直到今天，中国并没有建立一个更适应于企业家高度发展的一个社会制度。我们最近可以看到，国务院在新年伊始的文件就是关于企业家。就说明我们现在的企业家群体所处的环境还不好。尤其前两天一个企业家在亚布力受到不合理对待，在网络上大喊了一声，引起社会很大的影响。

这说明什么呢?说明中国到现在为止还没有真正建立起一个能让企业家充分发挥作用的社会环境。这是一个很严重的问题，所以工业化导致的一定是制度变革。如果不产生变革，这个社会是没有办法继续高速发展的。

企业家的职能是什么?最早南方做大米，北方做白面，大米和白面交换，这是最简单的。所有成功的企业家最重要的一条，就是你能不能发现社会的机会。

最近我们看到有很多共享经济，就是因为有企业家他认为这属于机会，大家都要用，所以我就要在这上面下工夫。例如，大家都不想再吃方便面了，那就快递，外卖。把餐厅的东西送到人们家里面，因此美团、饿了么他们就找到了机会，并快速发展了。发现机会以后做什么呢?企业家要找钱啊，找人啊，还得有运营方式啊，所以你要把各种要素连起来，形成一个链条。同时你要不断创新，提供服务。

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企业家除了要具备一些职能，而且还要有基本素质，比方有冒险精神。作为一个企业家，你说共享单车过去别人都没干过，你要干，是不是冒险?你得有这种精神，你要没冒险精神，怎么能成功。

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在1949年的时候，日本GDP总量和中国相比，大概中国是日本的2.5倍。但是中国解放30年以后，到了1978年，我们的经济远远落后于日本。日本是从很低的情况下开始爬，爬爬爬爬，到了1978年的时候，忽然变成我们的4倍，对比出来我们可以看出来是计划经济导致的结果。计划经济时代，中国是没有企业家群体的。

改革开放以后形成的结果是什么?我们同样拿30年的情况跟日本做个对比，我们总的GDP大概2009年的时候超过了日本，到了2015年的时候，中国的GDP变成了日本的2倍。换句话说，我们回到了1949年。我们用了60年，或者说后30年弥补了前30年的损失，终于追回来了。

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中日60年时间里的发展对比说明了什么?说明有企业家和没有企业家的巨大区别。当有企业家出现的时候，中国的经济才取得了高速发展，才由中国落后日本非常多，变成中国超越日本总量。

以下为任志强和观众互动的部分问答。

提问:2018年房价会涨吗?

任志强:2018年元旦之后，关于房地产的第一个消息是合肥取消限价。青岛也开始租房可以落户，兰州也开始调整。3月份的两会还没开呢，两会开完以后肯定有变化。我现在不能再讲房价会不会涨，但我可以说，货币一定是会贬值的。

提问:租售并举，真的会改变中国老百姓的消费习惯吗?

任志强:租售并举，租的是使用权，买的是产权，这两个东西怎么能一样呢?你能随便处理租的东西吗?不能。但是我买的东西，我想卖就卖了，想装修就装修了。什么情况下才会租呢?一个是这个城市有大量的外来人口才需要租，如果说这个城市是大量的人口都走了，房子都空了，你租什么租啊?

所以租售并举，在中国大概不超过20个城市。房子越便宜的地方，越不需要租。因为还没租两天，那个钱都够买一个房子了。房子越贵的地方越需要租。按照美国前10个城市对比，需要多少租房量呢?50%。都是人口流动巨大的城市，中国现在有多少?比如说北京，大概有20%的房子用于租，但是有大约36%的人需要租房。所以北京房子不够租。所以北京原来有很多房子打隔断，一个房间隔成两个、三个房间。不过，最近这些隔断都拆了，很多人也就没地方住了。

北京市最近出台的政策，1年建10万套，5年建50万套。如果要让北京市有租房需求的人有地方住，需要大约300万套，大约需要盖30年。我们盖得出那么多房子吗?房子由谁盖?所以不靠私人住房补充和建立租赁市场，中国的租赁是解决不了问题的。

所以，第一，房子是用来住的;第二，房子不是用来炒的;第三，房子是用来投资的。如果没有第三点，租赁住房从哪儿来?没人投资的话，哪儿来的租赁住房?

提问:目前这个阶段，投资的话，买住宅房还是商民两用的?

任志强:你管他买什么房子呢，这么简单的道理还用问，操那个心干嘛?最简单一个道理我告诉你，北京正在盖新机场，你就跑机场边上买一个房子，保证你赚钱。你想吧，新机场旁边五横四纵的公路铁路高铁一大堆，新机场还没开业呢，马上建完。企业家就是要会寻找机会。

提问:我是做金融的，比较希望能够找到新的投资点，刚才您提到了房价，所以我想请问一下，未来崇礼是不是适合投资的地方呢?崇礼的房子。

任志强:我个人觉得千万别去崇礼，还没开始冬奥会呢，价格就炒得那么高了。崇礼由那么多人吗?到时候估计会跌得厉害。

提问:任老师您好，您演讲时数据很多，视野很开阔。对比之下，我们这些年轻人感觉自己像文盲，您怎么样学习或者提升自己的?

任志强:读书。我2018年到今天已经读了12本书，而今天才1月9号。你要是像我一样读书，你肯定比我强。

年轻人老喜欢把时间花在在网络上，最后得到的都是碎片化的信息，而不是系统化的知识。所以如果你能读更多的书，你就能变得更好。