人口决定房价，中国前10大城市，到底谁最能挺过楼市风暴？来

《人口决定房价，中国前10大城市，到底谁最能挺过楼市风暴？》是由傻大方资讯为您编辑整理的，希望能对您有所帮助。健康摘要： 2018-03-16 财经连环话凤凰财经凤凰财经来源：财经连环话（cjlhh888）外汇市场上的套汇交易一个说简单也不简单的左手套右手的操作今天来具体讲讲来源：财经连环话（cjlhh888）新媒体运营编辑小熊朵朵凤凰财经官方微信（ID：finance_ifen... 。

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来源：国英观察（ygyobs）作者：杨国英

2018年是中国楼市的风暴之年。

货币政策的收紧，租赁用地的扩张，房产税的呼声高起，2018年的楼市，已经渐入风雨飘摇之中。

今天着实花了些功夫，盘点了中国前10大城市的人口走势，而在楼市的风雨飘摇之中，到底谁最能挺过风雨、先见彩虹？又到底什么才是楼市的诺亚方舟？

人口才是房价走出“风暴口”的诺亚方舟！

在顺周期时，资产价格的上升，极容易增加投资者的思维惰性，过去20年的房价走势即是如此。

但是，在房价已经到达平衡周期时，对决定房价走势的诸多因素，就有必要仔细厘清，谁是次要因素，谁是主要因素？谁对短期走势有影响，谁对中长期走势有影响？

货币政策、信贷政策、供地政策、以及限购、限售政策等等，这些仅是次因素，也仅仅对短期房价走势构成影响。

那么，

谁才是主要因素，谁才对中长期房价走势构成影响呢？人口！！！

道理很简单，任何一个城市的房价走势，短期炒买炒卖或可，但是，归根到底，取决于真实居住的需求——不管是租房子住，还是买房子住，只要真实居住的需求强烈，房价即便短期不涨，中长期依然是要涨的，而如果真实居住的需求减弱，房价即便短期大涨，中长期依然是扛不住的。

一个城市真实居住的需求，取决于其常住人口的变化——常住人口增长了，房价必然有上涨的潜力，常住人口减少了，则房价有下跌的空间。

而在房价处于宏观调控叠加政策调控的“风暴口”之下，谁最能挺过风暴，显然是常住人口增长的城市，谁最经不起风暴，当然是常住人口减少的城市。

那么，2018年，中国的大城市，到底谁最能挺过风暴呢？

我挑选中国前10大城市，先来看看过去一年常住人口的变化（2017年）。

第1名是深圳！

在过去一年，深圳常住人口足足增长了近62万人，这是继2015年增长60万人、2016年增长60万人之后，连续三年，每年增加50万+的常住人口，这是中国的城市奇迹，在互联网新经济的带动之下，这座移民城市对于人才，依然具有不可或缺的魔力。

第2名是广州！

2017年，广州常住人口足足增加了45万多人，已经成为1450万人口的超级大城市，其常住人口增长，最近三年保持每年40万+的态势，也充分证明这座历史悠久的“对外窗口”城市，依然焕发着不可抑制的活力。当然，与深圳人口增长来自全国相比，广州的人口增长至少有一半来自省内。

第3名是杭州！

继2016年常住人口增长17万人之后，杭州对人口的吸引力，仍在持续升温，2017年常住人口大幅增长了28万人，这是这座江南名城历史上所没有过的，除了900多年前南宋定都杭州造成北方人口大幅迁入外。虽然，杭州的常住人口增长低于广州，但是，在以阿里巴巴为首的互联网企业带动之下，其常住人口的增长，绝大多数来自全国各地，人口增长的质量相对优于广州，所以，最近半年，一度有“北上深杭”的说法。

……

第4名—第7名，在前10大城市中，常住人口增长整体均为正，排名位居中流，就不一一细述了。当然，

从中长期看，重庆、武汉这两个城市的房价，依然有较大的上涨潜力，毕竟房价的基数，在中国大城市中相对偏低，而常住人口的增长，最近三年年均都在15万以上。

北京、天津和上海，是常住人口增长的倒数三名，

也是中国前10大城市中，仅有的人口增长为负的城市。

倒数第二名，天津，这座北方的港口之城、重工化业之城，其2017年常住人口呈现流出的态势，港口之优势，对于新经济的发展并不加分，而重化工业则更是在环保压力之下萎靡不振，若论GDP增速，2017年天津则在前10大城市中倒数第一，经济如此不堪，其人口流失并不意外。

倒数第3名北京，倒数1名上海，一个是帝都，一个是魔都，这两座中国唯一的超级大都市，2017年常住人口分别减少2.2万人和7.52万人，这同样并不令人意外，一是超强的限制落户政策，你买得起房，也不一定落得了户，更何况，你买得起，也不一定有购房资格，二是超高的房价、以及企高的生活成本，已经使一部分北漂无奈逃往二线城市。

当然，除了上述前10大城市外，在苏州、宁波、西安、青岛、石家庄、合肥等二线城市中，

2017年常住人口增长，最值得一提的是长沙，2017年长沙常住人口增长了27万多人，

相对偏低的房价基数，目前仅1万元/平米稍多些，其未来房价应该依然有较大的上涨空间（2017年已上涨40%左右）。

人口才是决定房价的核心因素！

2018年是中国楼市的“风暴之年”，并且这一风暴至少将持续3年。我们需要观人口之增减，从而预判房价之走势，以避免房价之风险。

危机已经临近，对于人口增长为负的京津沪，在未来三年，虽然不至于发生暴跌之风险，但是，房价至少将横盘三年之久——不涨就是跌，因为你的资金有成本。

而在房产税渐行渐近之下，在未来3年，高房价的城市，其房价压力将显著高于低房价的城市，毕竟，未来房产税将是以房屋总价为基数的，同样是100平米的小三房，北京价值1000万，而长沙可能仅有100万，从而所交房产税的金额，也将是长沙的10倍，但是，从事同样一份工作，你在北京的收入，难道会高于长沙的10倍吗？不可能！你至多是长沙的1倍。

2018年，早准备，方安心！

来源：国英观察（ygyobs）作者：杨国英

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