欧阳捷：莫轻言回归一二线 细揣摩一城定一策
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一二线城市真的是长盛不衰吗？
从近两年的数据来看
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，一二线城市商品住房销售面积增速已经出现了趋势性下降，特别是2017年，在全国商品住房销售面积增长了5.3％的大背景下，一二线城市商品住宅整体销售面积下降了25％，销售额下降了22％（因为房价受限，销售额走势与销售面积趋同）。从中指院统计的数据来看
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，一二线城市商品住宅销售面积占比也是趋于下降的。
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当然，这是由于调控所致。
但是，一二线城市并非是同步的，不仅是销售，供应也是如此。
其实，早在2014年我们就提出“四大分化”之一的“市场分化”
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——在近两年表现得极为充分。01 销售数据背后的城市分化 欧阳捷：莫轻言回归一二线 细揣摩一城定一策。一策|回归|揣摩|销售面积|成交量---
今年的一二线城市可以进一步细分为若干类城市，其过去的发展阶段不同，未来的城市策略显然也是不同的。
1、不抱幻想的热点城市 欧阳捷：莫轻言回归一二线 细揣摩一城定一策。一策|回归|揣摩|销售面积|成交量---
京沪深的商品住宅销售面积都是趋势性下降的，2017年的销售面积甚至低于近五年市场历史低点的2014年。
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无疑，这是强力调控所导致的萎靡。
决策层显然不希望京沪的楼市成为喧闹的、揪心的、争议的焦点，最好的办法当然就是打入冷宫。
今年以来，北京、上海的调控仍十分严厉，毫无松动迹象。
可以预见，北京共有产权住房会降低普通商品住房成交额，市场增长机会有限。上海增加自持租赁住宅，减少可售住宅用地供应，房企靠吃存粮，当然日子也就过得越发窘迫了。
未来两市不允许也不会再现楼市火爆，京沪楼市就此列入萎靡城市队列。
都市圈战略最终将成为京沪两市不情愿不得已的选择。
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二线热点城市中的天津和当年的四小龙，与京沪深一致，销售面积和销售额都是趋势性下降的。
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这些热点二线城市都是2016年以来房价暴涨、市场关注、投机盛行、调控严厉的东部城市。
这些城市的楼市调控策略偏于“见风使舵的投机”性质，如果宏观政策有所放松，它们的楼市政策一定会放松，如果宏观政策收紧，它们也会亦步亦趋，其中也不乏打着如意小算盘、时常试图突破政策空间的城市政府。
从趋势上看，天津、南京、厦门、合肥会因普通商品住房供应量减少、租赁住宅增加及库存下降导致成交量有所下滑；而苏州正出现供大于求、去化周期延长的情况，成交量较难超过去年。
因此，这8个城市的销售面积和销售额预计不会超过去年，房企对这些热点城市的楼市也不必抱有太大幻想。
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2、大有机会的后发城市 欧阳捷：莫轻言回归一二线 细揣摩一城定一策。一策|回归|揣摩|销售面积|成交量---
属于后发城市的有13个城市，在市场火爆的2016年中后期开始爆发，当年成交量也创下新高。
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但2017年成交量几乎都下降了，除了重庆。
这些城市都具有省内的核心地位和产业人口黑洞效应，成交量理应保持持续增长，特别是2017年整体市场还在上升之时它们却集体下降，这说明仅一年多的时间就几乎完成了市场的透支，库存下降叠加调控导致成交难以持续增长。
即便是杭州、成都、青岛，2017年销售面积仅略高于2015年，但仍远远低于2016年，广州、武汉、长沙、郑州等更多城市2017年销售面积甚至还不如大规模救市的2015年。
有意思的是重庆，其销售量巨大，在2017年已经达到顶峰，遥遥领先于成都、武汉。
从13个后发城市整体供应比去年增长17％来看，今年它们的整体成交量还是有可能超过去年的，毕竟去年不少城市因为供应不足导致成交落差。
如果供应能够增加，这些不遗余力吸引人口的城市还会获得成交量的增长，在这些城市该拿的土地还是要拿。
3、值得关注的苏醒城市 欧阳捷：莫轻言回归一二线 细揣摩一城定一策。一策|回归|揣摩|销售面积|成交量---
虽然央行的大水漫灌已经退潮，热点城市接二连三进入调控，但苏醒二线城市却逆势而上，大多数城市销售面积和销售额都比2016年有所增长。
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比较有意思的是东北4个二线城市似乎都开始苏醒了，2016年、2017年的销售面积均有所增长，过去的坚守开始有了回报。
但这是否就意味着这些东北重镇起死回生、重新具有投资价值了呢？
尽管这些城市可能依然留不住更多的人，但相比东北其它城市，其核心地位依然是具有战略价值的。
若单论销售面积，沈阳的上千万平米、长春与哈尔滨的600-900万平米其实也丝毫不弱于南京、苏州、无锡、合肥、南昌等市。
石家庄、太原、贵阳也终于苏醒，随着城市发展的加快，预计今年三市成交量将继续攀升，有望超过去年。
虽然昆明错失2016-2017年的大好形势，但每年超过500万平米的销售额始终稳定，这也令很多城市望尘莫及。
4、谨慎观察的无感城市 欧阳捷：莫轻言回归一二线 细揣摩一城定一策。一策|回归|揣摩|销售面积|成交量---
“任尔大浪滔天，我自岿然不动”——这恰恰是这两个无感城市的直面写照，但侧光之下，未必是市场的真实反映。
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仅仅看住宅和土地成交量数据做出一些预判，显然是远远不够的。
当我们再进一步仔细研究土地出让金50强城市的时候，两厢印证，我们的结论或许会强化，或许会被修正。
02
土地出让背后的城市分化 欧阳捷：莫轻言回归一二线 细揣摩一城定一策。一策|回归|揣摩|销售面积|成交量---
土地出让金越多的城市，显然未来城市发展的动能越强、改善的空间越大、发展的机会越多。
近两年，加速发展型的7个城市土地出让金均增长30％以上，大多属于前述的苏醒城市，显示了调控的挤压效应。
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贵阳、昆明土地市场逐渐苏醒，供应量与地价均加速上扬，将为两市带来新的机会，在热点城市调控不放松的大背景下，预计今年两市调控相对温和，销售量将继续攀升，有望超过去年。
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杭州、武汉既是后发城市，又是土地出让金大幅上涨城市， 2017年均收获了巨量的土地出让金，且均相当于2015年的一倍多，未来城市建设发展潜力无限，环境面貌日新月异，民生工程舍得投入，还会吸引更多的人口加入，对于房地产来说想象的空间更大。
值得一提的是东北重镇，其土地出让面积几乎都在减少，而楼面地价都在2017年大幅攀升，沈阳甚至地价翻番。
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这或许意味着经历了以“减供应、涨房价”为核心的去库存之后，这些城市的楼市开始回暖。
地价的上涨势必带来房价上涨压力，如果限价令在这些城市的执行有所放松，就会带来“追涨杀跌”的投资逻辑。
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近两年，郑州、西安土地出让金增幅均在15％以上，结合中心城市发展定位，未来几年土地出让金还会保持较高速度的增长，房企将会趋之若鹜，市场开放与规范将随之逐步提升，这对外来大型房企无疑是重大利好。
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去年有7个城市土地供应面积恢复性增长，合计增长38％，预示着今年这些城市住宅销售也将恢复性增长。
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石家庄、太原近两年土地供应增加、地价上涨，也预示着未来市场仍有潜力。
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重庆、成都土地出让金继续增长，动辄数百、上千万的供应面积，依然是市场中不容忽视的大蛋糕。
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特别是重庆，供应量远超成交量，显示着重庆库存极大，也预示着未来重庆还有可能创造销量新高。
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南京、苏州、天津土地出让金随着调控而有所收敛，显示政府紧跟“房住不炒”方针，可以预期未来楼市成交量将趋于平稳，与前述热点销售走势判断基本一致。
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广州颇有意思，终于改变逆势行情，在土地供应小幅度、恢复性增长的情况下，地价大幅升高，土地出让金跃升为千亿大户。
与此同时，广州还在大量吸收人口， 2016年常住人口净增54万人，打破了过去多年常住人口年均净增长仅为9万、增长率仅为0.6％左右的状态，未来规划年均增长30万，这意味着其供求关系开始转向失衡并让房价承受更大压力。
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京沪深就不用说了，不管收了多少土地出让金，都不会再过度依赖土地财政，该怎么调控还怎么调控，想怎么打压楼市就怎么打压楼市。
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北京、上海都希望减少人口增长，都不想增加供地。
近几年，两市土地供应趋势是逐年下降的，前年的北京为了不出地王就暂停供地，去年的上海大力推行租赁住宅，可售住宅用地也相应减少了。
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京沪GDP增速已经多年殿后，不唯经济发展论，稳定压倒一切，现在更是以政治正确为价值取向。
深圳与京沪的唯一区别就是，深圳还想发展、还在吸引人口，对于楼市的态度与京沪还是有理念上的不同。
深圳是一个矛盾的城市，既没有新增土地可供，却又在着力吸引人口，规划到2020年人口规模达到1480万人，比公布的现有常住人口数净增227万人，这显然会制造新的供需矛盾。
深圳唯一的发展机会在于扩市。
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也许深圳想依托人口扩张倒逼城市扩张，最终让深圳扩大版图的愿望得以实现，继续领跑城市发展理念与实践的创新。
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剩下的就是不温不火型的城市了，即便经历了2016-2017年的大水漫灌，似乎也没有长出更大的火树银花，土地财政并没有多出几个钱。
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市场分化已成为现实，如果现在笼统地说回归一二线城市，显然是不合时宜了。
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03
城市分化背后的布局逻辑 欧阳捷：莫轻言回归一二线 细揣摩一城定一策。一策|回归|揣摩|销售面积|成交量---
即便是把土地出让金数据加上去，也难以一窥城市全貌。
事实上，我们还需要综合考虑城市发展规划、经济能量、产业结构、人口流动，特别是主政领导的发展理念和推动力。
空降到武汉、成都、杭州等城市的敢为敢担当的主政官员，以及国家层面组织的大型国际会议、国际运动盛事带给这些城市的发展机遇，其实都是中央在推动城市发展理念落地。
城市发展在比拼速度，速度仍然取决于主政官员对新时代发展观的理解和坚持，也囿于国家战略的调整和战略重心的转移。
当河北省宣布举全省之力打造雄安新区，也就意味着包括石家庄在内的省内城市发展将会缓一缓了。
对于加快发展型和持续增长型城市，毫无疑问需要加大投入，在房地产整体大势趋于平稳、增长不再的大背景下，这些城市继续带来增长红利，就如同过去房企分享了房地产市场增长的红利一样。
而紧跟调控型城市已出现向下趋势，意味着这些城市已经在有意无意地控制市场的过快发展，尽管这些城市都是最好的发展大本营，但如果它们继续控制甚至减少土地供应，房企在这些城市的发展速度就会受限，与其沉迷其中，不如把这里当作品牌阵地适度发展，更多选择在其周边下沉，以获得更快更大的发展机会。
虽然后发苏醒型城市的土地出让金增幅均在15％以上，却也不能一概而论，如西宁、长春这样的城市，容量偏小、区域偏远、增量不高，规模不足的房企显然不适宜过早进入。
广州身处粤港澳大湾区，如不奋起直追，虽不至失去领衔地位，却有可能拖累区域发展，如今幡然醒悟，确立了大规模引进人口策略，大幅增收土地出让金，城市发展势必扩容，且以轨道交通引领都市圈发展，规划轨道交通总里程将达2000公里，接近东京都市圈，长期机会看好。
京沪深其实早已不是一个阵营，京沪不会也无法再依赖房地产，深圳无力也不能再依赖房地产，驻扎在此的房企已不具有居高临下的战略地位，除了金融信息资源仍然丰富之外，对于房企的未来似乎仅具象征意义，作为规模房企总部基地仍有必要，作为城市公司业绩增长点已无可能。
城市数据分析只能为我们描述一个轮廓，但是没有这个轮廓，我们对于城市的中期走势、进入时机、投资力度、优先次序都会缺少判断，也就很难把越来越紧缺的资金花在刀刃上。
所有的数据都在那里，关键是用逻辑来做判断，化繁为简、去粗取精，做到一城一策，才能避免掉入萎靡城市或无感城市的陷阱。
过去我们说过，“固守在一二线城市是难以获得业绩增长的”，这是相对三四线城市而言。
当然，一二线城市同样也是分化的，进军成都、重庆、武汉的房企都获得了巨量的市场增长机会，但固守在京沪深与厦门、天津、南京、石家庄这样的城市恐怕就难以获得业绩的增长。
在行业集中度越来越高、大房企越跑越快的大背景下，与其固守业绩很难增长的城市，当然不如把有限的资金投入到那些发展更快的城市。
房企在比拼速度，房企内部的各城市公司同样也在比拼速度。
比拼速度，本质上就是比拼资源配置效率，谁能更好地理解城市发展逻辑，谁就能争取总部更多的资源保障。
城市分化不仅带来调控的一城一策、因城施策，同样也带来房企的一城一策、因城施策，唯有把握城市发展的优先顺序，投资才会最富效率，加速奔跑才能得以实现。
落到具体的城市，市场研判往往聚焦城市空间、市场规模、竞品数量，但其实我们应当更多关注的是，房企在城市中的市场份额，以及怎样的产品竞争力才能获得更大的市场份额。
哪怕是在三四线城市，你都要做到第一名，并且占有城市市场份额的15％以上，才是城市集中度的最高目标。
只有获得更多的市场份额，并在更多城市获得排名前列的市场份额，企业才是真正具有竞争力的。
市场研究给了我们一个方向，不知大势、无以为路，但企业最终还是靠竞争，你不仅能预判大势，而且能彪悍地虎口夺食，才能用业绩证明企业的正确判断。
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