每周地产评论:央行+住建部两会表态，2018年房地产将先抑后扬! 先来看看消息面:国家统计局今天3月19

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每周地产评论:央行+住建部两会表态，2018年房地产将先抑后扬!。央行|房地产|先抑后扬|两会|住建部|潘功胜---

先来看看消息面:

国家统计局今天3月19日发布数据显示2018年2月份70个大中城市商品住宅销售价格总体平稳，15个重点监测的热点城市中，12个城市房价出现环比下降，特别是一线城市全部处于下降通道。全国房价总体平稳，三四线城市继续分化。

数据显示:2月份，北京上海广州深圳的新建商品住宅环比销售价格均处于下行通道，北京环比下降0.3%，上海环比下降0.2% ，广州环比下降0.4% ，深圳环比下降0.6%，其中，深圳领跌70城市。

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从环比领涨的城市看，依旧以三四线城市为主，其中，南充以1.7%的环比涨幅位居第一，大连、乌鲁木齐、三亚、徐州的环比涨幅也超过1%。

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据央行发布的《2017年第四季度中国货币政策执行报告》(下称《报告》)显示，房地产贷款增速出现了明显下降。具体来看，2017年末，全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为32.2万亿元，同比增长20.9%，增速较上年末低6.1个百分点，房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8%。其中，个人住房贷款余额为21.9万亿元，同比增长22.2%，增速较上年末低14.5个百分点。

3月9日，中国人民银行行长周小川，副行长易纲，副行长、国家外汇管理局局长潘功胜就“金融改革与发展”相关问题回答中外采访人员提问。潘功胜在回答有关房地产信贷政策提问时表示，关于住房贷款利率的问题，的确，房贷利率是略有上升。但大家从稍微长一点的周期来看，它仍然处于比较低的水平。

潘功胜说，虽然2017年和今年的1月份个人住房贷款的增长有所减少，但是它仍然是比较快的增长，可以满足市场的合理需要。个别的银行在个别的时段由于资产负债匹配方面的问题，出现了放款的时间可能会有所延长的情况，我想是可能的。

潘功胜在答采访人员问时说，关于房地产金融的风险问题。人民银行长期以来一直坚持审慎的房地产信贷政策，我国的房地产信贷质量总体上良好，房地产金融风险是可控的。他透露，银行业金融机构的房地产贷款不良率是不到1%，整体银行业的不良贷款是1.85%，这是含政策性银行的，除掉政策性银行是1.74%，显然房地产贷款不良率的水平好于整体贷款的不良率水平，其中个人贷款的不良率只有0.3%。而且我国在住房贷款的发放上长期以来一直坚持比较审慎的政策，平均首付比在33%以上，去年新发放贷款的平均首付比在37%，这也是在国际上是非常审慎的住房信贷政策。当然，我们也关注到个人住房贷款、家庭部门杠杆率增长速度有点快，个别的房地产企业可能在财务方面比较激进，会有一些风险，这些我们都在密切关注。

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值得注意的是，针对两大事件:M2同比增长8.8%及两会中央行行长、副行长等就“金融改革与发展”答中外采访人员问，恒大首席经济学家任泽平直接点评:“消失的货币”。这可能比较悲观。

其主要观点是:当前金融条件整体偏紧，实际利率趋于上升;

一是，随着金融监管加强，来自影子银行及交叉金融体系的货币创造正在消失，2018年1-2月社融42303亿元，比2017年1-2月下降5575亿元，实体经济(境内非金融企业和住户，下同)从金融体系获得的资金量是收缩的，2月M2增速降至8.8%;

二是，实际利率上升，在加权贷款利率、债券利率等广谱利率上升的同时，PPI降至3.7%，企业实际融资成本上升，将抑制2018年经济和投资活动;

三是，M2增速低于名义GDP增速，既表明杠杆去化，也表明货币政策偏紧。

数据显示，今年1到2月，全国商品房销售面积同比增长4.1%，增速比去年全年回落3.6个百分点。同时，房地产开发企业到位资金同比增长4.8%，增速比去年全年回落3.4个百分点。

先来看本次公布的两个数据变化。自去年6月以来，全国商品房销售面积增速一路回落，至去年底累计增幅从6月的16.1%跌至7.7%，今年1-2月更是跌到了4.1%。而房企到位资金累计增幅也从去年6月的11.2%跌至12月的8.2%，今年1-2月又下跌至4.8%。据此，官方认国上述全国商品房销售面积和房企到位资金的变化，体现了一年来房地产调控的效果。

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我曾在每周地产评论中提到:警惕“明斯基时刻”，中国2018年不会大幅加息，M2将回升!中国人民银行参事、原调查统计司司长盛松成在一次演讲指出，从金融去杠杆趋势上看，中国2017年去的很厉害，2018年还会去，但是不可能永远这样下去。所以盛松成判断，明年的M2增速应该有所回升，很可能回到10%，今年刚刚公布出来的数据，10月份是8.8%，11月份公布的数据是9.1%，2018年可能会上到10%。盛松成的观点，我比较认同。

住建部部长接受央视采访时称，这一轮房地产市场的调控成效有三个方面，一个方面就是一些热点城市，一线城市，包括一些二线和三线城市，房价过快上涨的势头得到了抑制。商品住宅的销售面积也平稳地回落，从年初的23.7%，降到年末的5.3%。第三个，三四线城市库存降低，已经回到了合理的区间。

综而言之，从央行态度上看，房贷利率仍处于低水平，房地产信贷政策仍较审慎。个人住房贷款、家庭部门杠杆率增长速度有点快，个别的房地产企业可能在财务方面比较激进，会有一些风险。而在住建部层面上上看，房地产调控成效也比较明显，三、四线城市很快将面临收紧问题。

综合判断，中国金融行业仍要继续去杠杆，而M2的增长将在上半年慢慢恢复至两位数，而房地产市场将会出现一个先抑后扬过程!但这之前，房地产企业与购房者将经历一段难过的，理性回归的过程!