2018年要摸清楼市的脉动，避不开这三大争议新闻提要统计局数据显示

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新闻提要

统计局数据显示，1月份北京房价指数出现32个月以来首次同比下降，房价跌回一年前。有人认为，在新房严格限价的情况下谈房价指数没多大意义，二手房降没降价才是真问题。紧接着，2月份，链家、我爱我家等多家中介机构齐齐为北京二手房降价正名，不止成交量较1月份减少近半，房价环比也下跌了0.5%-0.7%。但数据难以排除春节因素干扰。

中华写字楼网(http://www.officese.com):2018年要摸清楼市的脉动，避不开这三大争议

哪些城市值得买?三四线还会涨多少?

面对部分弱二线的暧昧"放松"和三四线房价的涨势如虹，"哪些城市值得买?三四线还会涨多少?"成为2018年楼市众生最关心的事情。

要摸清楼市的脉动，避不开这三大争议:

1.一线房价跌没跌?

以往被视为楼市风向标的一线房价，据不少专家的说法是，已经走到"拐点"。

从多处房价行情统计网站的数据来看，京沪两地的二手房价在2月份出现了环比下滑，但整体上平稳地维持在一定区间，同比没有出现实质性降温的迹象，很难得出房价下跌的走势判断。

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(来源:中国房价行情网)

放大到不同区域来看，核心城区的二手房价实际还在小幅上涨，上海也是如此。

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另外两座人口仍处于净流入状态、地处粤港澳大湾区的一线城市，深圳、广州，二手房均价皆不见下跌，深圳的涨幅比较惊人，甚至惹得中国炒房第一人"欧神"在深圳摇旗呐喊打鸡血:深圳房价未来25万/平米不是梦，深圳遍地都是黄金，闭着眼睛捡钱就行……

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这话听听就得了，"房住不炒"基调不变，结合两会上中财办副主任杨伟民的表态:

房地产市场现在是有泡沫的，尤其是在一二线城市，但三四线城市还可以。这个泡沫既不要主动挤破，也不能继续吹大。房地产领域的风险释放需要长期的过程逐步推进。

一线城市集聚了全国最优质资源，房价铁定还是温和上涨，特别是优质地段户型、环境、物业管理都比较好的小区，但是在调控下市场波动率下降，短期内一线就一个字，稳。

至于"拐点"究竟长什么样，全国政协委员、清华大学教授李稻葵的表述还是比较中肯的:"拐点"指的是房价不像以前那样单边上涨，一年涨20%到30%这样的现象恐怕不会再现了。当然，下跌也很难看到。

2. 二线调控松没松?

开年以来，多个二线楼市频繁出台楼市新政，以争夺人才为名，降低住房门槛，有声音称，新一轮调控放松期已经在路上:

合肥放开限价;

南京提出40岁以内本科生可直接落户买房;

兰州直接取消部分地区限购政策;

武汉房票出炉，外地人买房不再限购;

郑州市本科不落户可买房;

政策一有风吹草动，市场立马风起云涌。这些城市在过去一年从土地财政中收获颇丰、去库存也完成得七七八八，此番动作，是否意味着调控风向标已变?为此住建部出来回应称，所谓变相松绑调控是误读，中央对楼市调控的态度是明确的、坚决的。人民日报采访了这些二线城市的房管负责人，大家纷纷表态，没那意思，调控还在继续。

楼市调控会是什么走向，作为强二线标杆、曾经楼市暴涨"四小龙"之一的南京，可以做出回答:

1)南京市长在两会上表态，南京将主动牺牲200亿的土地财政，用于发展租赁住房;

2)限价迟迟不见放开，开发商在南京拿地热情锐减，中海在南京的8块土地至今无一开盘，202亿拿地资金全部套牢，成为大房企的悲剧。

南京楼市明涨阴跌，二手房的价格会不断向新房靠拢，但房价也不可能出现血崩，即使高负债到负资产了，只要能保证恒定收入，多数人都还是不会断供。

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而后知后觉才加速去库存的中西部弱二线城市，如西安、昆明，则继续补涨。昆明连涨18个月，在去年12月份、今年1月份环比涨幅全国排名数一数二，迫于压力，昆明打响了年后地方调控新政第一枪。

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有一个特殊的强二线城市是杭州。有了G20的召开，有了2022年亚运会概念的热炒，还有杭州主城区的旧改，杭州这一年来均价从25000元/平涨到了32000元/平，去年底一处报价在5.6万元-7.9万元/平米的高端楼盘，共300套房源，两周即售罄。

去库存进度也迅猛，今年前两个月成为卖地最多城市，土地出让金高达591.27亿，同比上涨250%。

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3. 三四线棚改买不买?

今年很多人春节返乡后，被三四线热气腾腾的房价勾住了，内心琢磨着:"要不要买?房价还会不会涨?"

如果你是投资，与其考虑买了之后"涨不涨得起"，倒不如想想"跑不跑得掉"。

短期看支撑这一年来三四线房价飙涨的关键因素--棚改。

未来三年，棚改力度依旧很大，房价还有上涨空间。

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不过，去库存和抑过热是并行的。有些在热点城市周边的三四线城市涨势已趋缓，最近徐州在70城房价中一枝独秀，新房房价连涨24个月，但去化周期明显发生了改变。

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春节期间炒房客云集海南岛，海南房价又涨一轮，此前已被环保督察组点名批评的海南压力山大，在两会上该省省委书记表示，一是要消耗库存，二是不能再批地了，绝不允许任何人在海南炒房。

长期看人口和经济基本面。

实际上，二线城市以及三四线城市内部都存在很大的分化，用城市等级来划分已经过时了，更准确的方法应该是看都市圈与非都市圈。

在都市圈中的城市能得到一线城市的溢出效应，不论是产业、资源、交通还是人口，情况都会比非都市圈的乐观，在本轮调控周期中，楼市大概率会走出"去库存--涨价--调控--高位横盘--楼市降温"的路线。就像环京楼市中真正能够得到通州副中心需求溢出的燕郊，在房价下调时会遇上不少人入市抄底。

而都市圈外的三四线已被棚改提前透支了城镇化进程所带来的需求，如果还碰上人口净流出，当地没有新产业支撑，基本就是楼市高危区。聪明一点的开发商懂得多打折销售提高周转率，还没醒过来的房企则在拼命囤地，忘了大房企也会被南京楼市套牢的教训。

在"差异化调控租售并举"的基调下，一城一策甚至一城多策的精准调控代替一刀切，租赁住房分流部分购房需求，只能说，炒房暴富时代真的过去了。