住宅投资被限，西安有钱人都在买什么? 本文主要回答三个问题:①.住宅限购令

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本文主要回答三个问题:

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①.住宅限购令出台后，西安商业地产有什么样的变化?

②.西安的商业地产现状分析，以及各种产品投资价值

③.社区底商为什么最受青睐?以及社区底商的投资规律

壹

因此，跟购房者聊天，现在已经成为我每天非常重要的一部分工作内容。从早上起床一睁眼，到晚上睡觉前，只要有空闲时间都在回复大家的问题。记得有位粉丝朋友，人在伊拉克，由于时差的关系好几次我们在微信上聊天都是在北京时间半夜。

随着不断交流的购房者朋友越来越多，就会有很多新的发现。比如说，从今年1月份开始，咨询商铺投资的粉丝朋友越来越多。

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记得2017年底到2018年元月份这段时间，有位陕北的购房者朋友，由于在西安投资住宅被限购，开始向我咨询了城北、曲江、城东等几个区域的商铺投资，将投资方向瞄向了商铺;

记得一个多月前的春节期间，初二、初三的时候，有位粉丝向我咨询商业地产中街区商铺投资这个话题，我给推荐了沣东新城某商业地产项目之后，他大年初四就去售楼部咨询了;

还是在过去这几个月，知识星球上也有粉丝在咨询几个商业地产项目的投资价值对比;

……

通过过去这几个月跟购房者朋友的交流，突然发现在住宅限购之后，已经有越来越多的投资客将目光瞄向了不限购的商业地产。

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为此，我专门翻看了一下美城股份每月发布的西安房地产市场报告。翻看了报告之后，有以下几点发现:

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第一，刚刚过去的2018年2月份，西安的商业物业销售均价为28002元/平米，销售均价创下自2016年4月份以来的新高;

第二，2017年上半年，西安住宅市场一片火爆，与之相对应的是西安商业物业销售价格一路下滑;不过，2017年8月份之后，西安的商业物业销售价格便一路上涨。这个转折点，正好发生在西安住宅限购令出台。

第三，2017年6月份西安出台住宅限购令，一个多月后的2017年8月份西安商业物业去化周期出现大幅下降，并且在随后的几个月持续处于近2年来的去化周期低位。

贰

上述统计数据和图表，足以证明:西安住宅限购令出台后，商业物业开始出现去化周期下降、销售价格上涨!部分被限购的投资客，转投商业地产已成事实!

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而放眼目前西安的商业物业投资产品，无非是以下几种:

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1.社区底商。

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社区底商很好理解，主要是为了满足住宅小区的业主日常生活需求而配建的小体量商业，一般在住宅小区沿着城市主干道的一侧分布，建筑结构上一般会采用一拖二的形式(指的像“复式楼”那样的形式，由一层和上面一层打通连贯起来作为一个单独的整体项目)。

2.商业综合体的街区商铺。

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这类产品主要是城市综合体的商业部分，城市综合体的购物中心部分开发商一般会自持，而购物中心外部的沿街商业则采用销售的形式实现资金的回笼。

3.专业市场。

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这类产品相对来说比较少，主要集中在城市新开发区域，一般会把市场划分成小格子商铺的形式进行销售，甚至有的项目为了方便销售采用带租约销售的形式。实际上，不管是把商场划分成小格子商铺进行销售，还是带租约销售，严格意义上讲这都是相关部门明令禁止的，是违规的。

上述三类产品，商业综合体中的优质街区商铺是最具有投资价值的，当然投资门槛也高，有的商铺甚至被炒到15万元/平米以上，一般是很难买到的;专业市场划分成小格子商铺带租约销售，后期风险较大，也容易产生纠纷，这类的事情在西安已经出现多例。

叁

相较于商业综合体中的街区商业，以及专业市场，社区底商则以其自身的优势受到投资者的青睐。

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一方面，在电商冲击下，很多购物中心内人气冷清，受到影响较大。而社区底商，则主要以便利店、餐饮等业态出现，主要满足于小区业主的日常生活必需品，解决最后一公里问题，拥有稳定的消费群体，相对来说受到电商的影响较小;

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另一方面，相对于商业综合体的沿街商业、专业市场一般会要求统一管理、统一经营，社区底商则比较灵活

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。投资者买了之后，可以用来出租实现收益，也可以用来自己经营，相对来说比较灵活。

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当然，作为投资者，评估一个社区底商物业是否具有投资价值，主要看以下几点:

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①.从区域上来看，选择政府重视的板块，或者是政府目前正在重点打造的板块。

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政府的重视，意味着这个区域不管是从政策上，还是配套上，都会得到相关倾斜;

②.从交通上来看，一定要选择在城市主干道，特别是地铁沿线。

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一般情况下，双地铁交汇处会发展成商业区，双地铁带来的人流量也给商业区增添不少客源。无论是住宅还是商业，双好处多多，对于住宅来说，出行便利;对于商业来说，更容易形成区域商圈。

③.从人口聚集上来看，一定要选择居住人口聚集的区域，而非是商务聚集的区域。

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居住人口的聚集度，意味着相应的潜力消费人群数量。

④.在同区域内，选择大品牌开发商的楼盘。

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因为，开发商实力很重要，这关系到工程质量和交付时间。同时，大品牌开发商的商业眼光和投资选择，更加可信。

实际上，看懂了上面这四点规律，就可以看懂一个社区底商的投资价值了。

案例分析:阳光城·翡丽曲江

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作为曲江QCIC板块的楼盘之一，总建筑面积46万平米的阳光城·翡丽曲江，规划有2.8万平米的商业配套，基本都是社区底商

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，以满足业主生活的基本需要。

近期，该项目的商业产品一经推出，便受到投资者的青睐，成为曲江板块热销商业产品之一。

其实，看懂了以下几点，就不难理解阳光城·翡丽曲江商业产品受到市场追捧的原因了:

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从项目所处的位置上来看，阳光城·翡丽曲江位于曲江新区目前重点打造的板块之一--QCIC板块，地处曲江东大门位置

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。政府的重视，以及曲江东大门的位置，决定了该项目所在区域未来的发展潜力所在。

从项目周边交通来看，阳光城·翡丽曲江正好紧邻城市主干道长鸣路，并且有地铁5号线与地铁8号线在长鸣路站交汇，属于真正的双地铁物业

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。双地铁的带动，给这里带来的是源源不断的人流。

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从知名企业的聚集度上来看，万科、绿地、碧桂园、阳光城、恒大等世界500强企业在长鸣路、雁翔路板块均有项目开发

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，众多大牌企业的聚集说明会了品牌企业对这个区域未来发展的集体看好。

从人口聚集度上来看，这个区域内分布有多个大型住宅小区以及专业市场，仅阳光城·翡丽曲江一个小区就有2838户，小区建成交付后将有超过10000人居住

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，已经足以支撑起社区底商的经营。

从开发商实力上来看，阳光城·翡丽曲江由有世

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界500强背景的

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阳光城集团倾力打造，为项目提供保驾护航。

再加上商业地产不限购、社区底商本身所具有的优势，这些都成为该项目商业产品受到追捧的重要原因。

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同时，在这还必须一提的是，阳光城·翡丽曲江目前所推售的商业产品，具体位置为项目东侧入口处底商(A、B两区)，产品为128-233㎡，属于现铺销售

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。

阳光城·翡丽曲江的商业产品一共只有42间铺位

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，全部是框架结构，一拖二设计，户型方正无浪费面积，一层层高5米，二层层高4米，无论是单间购买还是多套购买打通重新设计，均可以满足商业需求。所有商铺均有烟道，配备燃气总阀、上下水等，特别适合餐饮、发廊等社区服务型业态，为曲江二期QCIC板块商业投资首选。