限购周岁:石家庄房价降了可买房成本提高了 [导读]传统楼市"金三"已过

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[导读]传统楼市"金三"已过半，也恰逢石家庄楼市限购政策满一周岁，如此特殊的时期，很多购房者最关注的无非是这一年来石家庄房价的走势。那么，限购一年来，房价究竟跌了没有?可通过几点现象来表明。

编者按:2017年3月17日晚，河北省石家庄市官网发布《关于加强房地产市场调控的意见》，石家庄正式重启限购。时至今日，石家庄的限购政策发布已满一年，银河房产特别策划“限购周岁”，来回顾限购这一年的是是非非。

房价篇

传统楼市“金三”已过半，也恰逢石家庄楼市限购政策满一周岁，如此特殊的时期，很多购房者最关注的无非是这一年来石家庄房价的走势。那么，限购一年来，房价究竟跌了没有?可通过几点现象来表明。

优惠潮兴起开发商使出浑身解数

过去的这一年，开发商首要任务是跑量，因此，优惠让利已经成为常态策略。有的楼盘推出限时首付一年半分期来降低购房者入手门槛，有的楼盘推出特价房来吸引购房者，也有楼盘以打折的手段加入到让利的活动中来。

通过银河房产的踩盘，发现对石家庄购房者的优惠福利不少，大量楼盘加入到促销的大潮中来。位于谈固大街与北二环交叉口一项目，推出员工房精装修14800元/平，特价毛坯房16800元/平;位于北二环与高营大街交汇处西北角一公寓项目总价35万，返租金1200元左右;位于学苑路与昆仑大街一项目带精装修，首付可分期;位于鹿泉区新华路与昌盛大街交叉口一项目大幅降价，之前带精装修是14500元/平，目前两居室10500元/平，三居室10000元/平。看来，楼市可谓进入真正的买方市场。

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某项目降价后景象

从国家统计局70个大中城市的房价变动情况来看，自2017年史上最严限购令发布至今，石家庄房价(新房、二手房)也在悄然发生变化。

在这一调整期内，石家庄新房房价同比涨幅则出现连续11个月的下降，看来市场过热的苗头得到有效遏制，购房需求明显回落，调控效果符合预期。

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二手房方面，通过环比涨幅走势看出，2017年5月、2017年6月、2017年7月、2017年12月、2018年1月呈现负增长，2017年8月、2017年9月、2017年11月，这三个月涨幅持平，显然，石家庄市场二手房市场动力不足，这几个月以来均是小跌或是持平状态，表明现在石家庄房价泡沫得到有效的剔除，市场降温明显，这得益于一年多以来的政策持续收紧。

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二手房市场相较于新房市场，的确可以用“不景气”来概括。有专家表示，“面对史上最严格且最严密的楼市调控，石家庄二手房市场买卖双方的博弈关系已经逆转，整个市场正在向买方市场转变。随着交易量的持续下滑，业主已经无力维持强势地位，买家不再积极，观望情绪浓，市场议价空间在增大，曾经坚挺的房价已经开始松动，下跌成为了必然趋势。”

近日，银河房产通过走访，询问了多名有购房需求的买家，他们均表示，现在的看房体验跟几个月前已经有很大的不同。曾经的恐慌情绪消失，业主不再跳价毁约，恐慌性抢房的情形已经看不到。但就具体价格而言，还感受不到明显的回落，可能是前期涨太多了，一倍两倍的上涨，现在即使降了10%，调整的幅度还是微不足道。

此外，银河房产还走访了一些分化差距较大的二手房楼盘，得出的结论是:优质小区价格依旧坚挺，老破旧小区有明显的下降，但如果项目周边配套齐全，如有名校、大型超市、商场等，价格上还会有些优势。

总体来看，石家庄楼市总体平稳回落，但也具有不确定性，未来楼市调整幅度和时间长度有赖于行业调控和政策改革的力度。

房价下跌了可买房成本增加了

说到调控，对于石家庄房价的压制，除了“限购令”的影响，银行信贷政策的收紧，目的也在于对房价的抑制，各大银行利率纷纷上调，来提高购房门槛，不但8折、9折利率成为“传说”，1.1倍、1.2倍利率成为了常态。

银河房产进行了一则计算，以二环内20000元/平方米的均价，100平米的房子贷款30年来算，首付30%需要贷款140万元，从9.5折利率到1.2倍的基准利率需要增加共381130.01元的利息，月供从7227.31元涨至8286元，每个月需要多还款1058.69元。

以目前石家庄楼市现象来看，以3000元/平方米精装费用来算，100平方的房子装修费用需要30万，而这一部分不能贷款，对购房者来说首付压力增大。

此消彼长，房价虽然下降了，但效果却被贷款利率抵消，大多需要贷款的刚需的实际支出成本，没少反而增加了。

综上所述，调控大背景之下，石家庄楼市俨然趋入了冷色调，楼市明显降温，信贷政策收紧让购房者望而却步，但情调一致的是所有人都拭目以待房价回归合理，长远来看房地产开发商的利润将会正常化，这对购房者来说确实是好事。

责任编辑/刘天飞

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