房价下跌了 买房却越来越贵了?
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房价一直都是中国人最关心的话题,一些人是刚性需求,还有一部分是想炒房赚钱。
前几日,相关网站发布了二月楼市数据,房价一路下跌,尤其是一线城市,深圳领跌70城,北京房价同比下降15%,跌回一年前的状态,有人计算了一下,如果你是在去年“317”调控之前高位上车,那么现在一半首付已经跌没了。
房价下跌数据看起来确实可观,许多人都跃跃欲试,喊了那么多年的楼市拐点难道终于要来了?但是如果真去买房,你可能会发现根本不是想象中那样,反而是买房更贵了。
房价到底降没降?
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从数据统计上看,房价确实跌了。但对于买房的人来说,数字跌了多少其实不重要,重要的是购房成本是不是真的降了?有时候数字并不能代表一切。统计局的数据,标注的是销售价格,并不是老百姓买房的最终支出价格。
去年楼市收紧之后,房贷利率水涨船高,从打85折到平均上浮20%,据说东莞的房贷利率最高已经上浮到基准利率的40%。
举个栗子,一套500万元的房子,首付3成,按基准利率等额本息还款30年,还款总额是669万元左右,如果上浮20%,还款总额是746万元左右。一套房,总成本相比基准利率需要多支付77万元左右,你说房价是跌还是涨了呢?
从表面上看房价跌了,但实际上买房需要支付的钱却没有变少,甚至越来越多。即使部分人能承受利率上浮,后面还有房贷额度可能不够的问题。万一银行批不了那么多房贷,那就要掏出更多的首付,要么就要去借利息更高的钱。
这么算下来,房价那点跌幅,在巨大的首付成本面前,根本不值一提。
房价跌不动?
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话说回来,为什么房价表面上看跌了,但是实际上对购房群体更不友好呢?这里就要提到房企,为什么迟迟不降价?不怕栽到手里吗?
如果大家有留意楼市新闻就会发现,房地产行业正在走向寡头化,小房企退出大房企兼并,而且大房企还在拼命拿地。这意味着什么呢?楼市交易正在逐步被巨型房企控制,而这些巨头目前不缺钱不缺地,自然就不会降价了。
退一步来讲,这里面如果有些房企资金链比较紧张,也不会选择单纯降价,而是通过提高首付来给予优惠,加快资金回笼速度。有人要问了:表面降价暗地里高供首付,这样的手段真的有用吗?从目前的情况来看,确实有用。
在所有人还没有扭转对房价上涨预期的时候,购房的急切性大于房企回笼资金的急切性。房企很聪明,摆明吃定购房者,就算降价也要吃完最后一大口利润。当下楼市依然是卖方市场,卖房的比买房的有优势也有耐心。
买房or不买房?
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所谓的史上最强楼市调控,意图不是打垮楼市,经济还需要房地产。监管现在想要的只是稳定房价,把房价的波动降下来,小涨小跌都在政策预期内。“拐点”指的是房价不像以前那样单边上涨,一年涨20%到30%这样的现象恐怕不会再现了。当然,下跌也很难看到。
对于刚需和改善需求来说,其实很难把握到最佳试点,能上车还是要上车的。只不过,以前买房可能只需要关注房价是多少,现在不一样了,房贷利率走高和房贷额度告急,更值得关注。
也许有人会问,在“房住不炒”的思路下,国家明明打击的是炒房客,怎么连刚需也跟着受伤。所以现在更强调“因城施策”,针对各类需求实行差别化调控政策。
目前,已有部分城市已经开始松绑限购,取消部分区域限购,推出人才安居购房。不过对于刚需来说,在利率上涨的现实面前,买房将会更难了。
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