租金翻倍！城中村“凤变冰”却是几家欢喜几家愁这是【咚咚找房】微信公众号：szhome0

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本文作者：咚咚找房APP--淘房哥-文峰

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春节过后返工潮和往年一样，重返深圳的大街小巷，租赁市场都是传统的旺季。但许多人会惊奇的发现，今年的租金涨幅非常明显，尤其是城中村兴起的各类长租公寓，租金相比原本的农民房翻倍，从而也带动周边的整体农民房租金，许多刚来深圳的上班族表示压力山大，工资一大半都给房东付房租了。

装修改公寓

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租金水涨船高

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借租售并举的东风，深圳的公寓品牌爆发性增长，承接整栋的农民房或厂房，然后装修升级改造，再配置了一些家私家电，崭新的公寓看上去很美，但是羊毛出在羊身上，改造的装修成本是一方面，还有品牌公寓的运营利润，多了中间商，租金几乎也是旁边农民房的两倍。

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周末调查龙华民治东边附近的某公寓，也是由农民房改造而成，全部都是单间和一房一厅，带空调热水器和桌子床。其中单间租金2400元，一房一厅租金2800元。而周边的农民房单间空房1100左右，一房一厅1600元，改造后的租金价格基本翻一倍。

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前期投入资金大

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回报周期长

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以租客的身份走访发现，品牌公寓租金高，出租情况并不是很理想，空置率10%-20%，搜索58的个人房源信息基本被这些公寓霸屏；而周边的农民房房东并不担心不好出租，只要把空房信息贴楼栋门口，价格合理几天就会租出去。

在租客眼中，价格是综合考虑的第一要素。而对品牌公寓来说，最大化盈利才是最为关键的问题，虽然租金高，但是空置率也多的话，利润就大打折扣，空房每个月也是要付给房子房租的。

认识一位龙岗搞租房改造的朋友，他们也是承包整栋的农民房用来装修，沟通中了解到，说现在收房的公司多竞争大，好地段收房的成本越来越高，房东报价也虚高，而且前期的装修成本大，一栋10层农民房，装修整改成本50-100万，而且还要押金和转手费，如果加装电梯还要加20-30万。

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合同一般签5-10年，前几年都是投入收回成本阶段，前期占用资金大，没有资金实力，收了房子也是没钱装修。而且尽可能的隔断，改成小户型单房出租，这样租金收益更高。

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长租公寓是重资产运营项目，前期资金投入成本较高，回报周期长。也有一些公司因为快速扩张，导致资金链断裂，倒闭跑路。

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（资料来源克而瑞）

疯狂增长的公寓

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盈利瓶颈

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目前，涉足长租公寓主要有四大类，开发商、互联网创投、酒店、和房产中介公司，万科、深业、龙湖、招商、碧桂园等开发商都纷纷扩张，抢占这块蛋糕。

大量的农民房改公寓，只会变相抬高整个区域的租金，毕竟装修成本都会加到房租中去，租客要么接受，要么被迫搬离到更偏远的区域，租金会相对低一些，慢慢低收入群体会逐渐撤离。

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同时人工成本提高，公司招工、服务行业的整体成本抬高。

目前长租公寓的运营思维主要有两种，简单的包租思维就是“二房东”模式，赚取拿房成本与房租价格间的差价，但开发商对于长租业务的思维并不局限于此，更注重长线布局，看好后期租金趋势。

深圳长租公寓行业发展仍然面临着诸多困难：获取物业的成本正在攀升，蜂拥而上的长租公寓创业者助涨存量物业的价值；激烈的竞争，长租公寓是个大家都蜂拥的行业，利润会越来越薄。

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总结

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对于租客来说，城中村改公寓，消防和用电安全会改善，居住的内环境会得到提升，但是增加的装修成本带涨租金提高。而且城中村楼间距、房间的格局和采光并不能改善。

而企业方面，长租公寓最大的难题之一就是盈利，前期投入资金大，收房获取物业的成本和装修的成本躲不开，采取二房东模式的品牌公寓，高租金是长租公寓扩大客户的一个瓶颈，有实力的开发商，可以通过扩张规模来实现盈利，当然对资金链要求更高。通过规模整治，再引入商业、教育等其它增值服务来增加盈利。