客商投资数千万元收购鄱阳商业楼陷困局 "这幢楼是我们公司的产业

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"这幢楼是我们公司的产业，三楼、四楼一直被当地势力强占，快八年了一分钱租金都没收到过。"3月20日，江西省鄱阳县建设路21号，手捧多本房产证，仰望着博源商城大楼，江西君晨实业发展有限公司(以下简称君晨公司)股东郑先生一脸茫然。

三楼经营台球室、溜冰场的"租户"王某和四楼经营KTV的吴某都以原开发商欠他们款项，以租抵债为由占地不走。

"我以为政府主导之下的收购可以对租房清场，没想到买下来七年多了却还无法行使大楼的经营管理权。"郑先生无助地说，鄱阳是他的伤心地，回想起过去七年来坎坷的投资经历，犹如一场噩梦。

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博源商城大楼业主手捧房产证，却无力处理属于自己的合法财产。夏文豪摄

七年前，为维护社会稳定，盘活一个资金断链的商业楼，江西省鄱阳县政府主导引入收购人郑先生接盘处理遗留问题。然而，因特事特办，涉及的产权面积缩水、办证混乱、租户强占久拖不决、偿还法院执行款时办结失责给交割后的大楼留下新的遗留问题，导致收购人投资数千万元至今身陷经营困局之中。

一场政府主导的商业楼收购

占地面积约7亩的博源商城坐落于上饶市鄱阳县城繁华的商业地段--建设路21号，在旁边一片拆迁场地的映衬下，显得特别孤寂。

采访人员了解到，博源商城原是鄱阳县博源房地产开发有限公司(以下简称博源公司)于2005年开发的商业综合体，也是当年鄱阳县政府的招商引资项目。后因博源公司资金链断裂，引发债权人、购房商户、承租户、供货商、建筑商等群体上访，造成恶劣的社会影响。为化解矛盾，维护社会稳定，鄱阳县政府于2009年6月8日召开县长办公会议，责成鄱阳县法制办代表县政府牵头组织县房管局等单位共同参与，协调处理博源商城遗留的债权债务及涉诉涉封房产问题。

2010年9月10日，南昌万通物资有限公司(以下简称万通公司)同博源公司签订了《商业商品房买卖合同》，约定以包含契税等税费在内的4100万元总购房款，购买16749.51平方米的博源商城房产。购房资金汇入县法制办指定的法制办工作人员江红英的个人银行账户，统一由县法制办监管。

按买卖合同约定，万通公司须账上至少存有3000万元资金，方可将博源公司已抵押给九江银行、被九江市中级人民法院查封的15623.74平方米的产权，过户给万通公司。

然而，2010年9月21日，在万通公司账上只有1500万元资金的情况下，鄱阳县法制办、县房管局未严格执行合同，也未与博源公司商量，就将15623.74平方米的产权预先过户给了万通公司。

第二天，万通公司偿还了博源公司九江银行贷款本金1500万元，县法制办将房管局提前办好的房产证交给万通公司。

在此次买卖合同履行中，万通公司仅累计支付了2550万元，便违约无力再支付剩余购房款项。随后，博源公司通过法律渠道向上饶市中级法院诉讼并査封其名下博源商城房产。

那么，郑先生是如何介入到这起买卖中的呢?

据郑先生介绍，他早期本来只是博源公司一个普通的债权人，在诉讼发生时，才知道万通公司实际上只是个空壳公司，其所支付的2550万元也都是高息借来的，而县法制办并没有查清万通公司的资金实力。

"作为博源公司单一最大债权人，我是为了保障自己的债权安全、迫于无望才被迫借款收购万通公司(后变更为君晨公司)，接手履行与博源公司的相关权利义务。"郑先生称。

为政府解套投资商反被套

"为解决博源商城这些历史遗留问题，公司先后实际累计投入超过5000多万元资金，用于支付博源公司所欠的各种债务，积极配合县政府排忧解难。"郑先生告诉采访人员，可令人始料未及的是，接盘后暴露出了一系列问题，如合同产权面积严重缩水、税收征收、涉诉问题解决及租赁户非法强行商铺等，法制办一直都未能协调有关部门解决。

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鄱阳县人民政府法制办出具的"协调函"。夏文豪摄

"快八年了，因为三楼以上被强占，一、二楼租赁问题历经长时间诉讼，整个大楼一直都未能正常经营，公司银行融资困难，只能民间高息融资，无形中增加了巨大的财务成本，加上因为县法制办在协调过程中未尽职尽责，导致未解决的涉诉债务等大量遗留问题，公司已经损失上亿元了。"采访人员问及为何不通过法律诉讼解决商铺被侵占的问题，郑先生无奈地说，现在身陷连环诉讼，大楼多处被查封，公司负债累累，连诉讼费都无力支付了。

郑先生向采访人员算了一笔账，仅楼层被占，导致整个大楼租金一年直接损失就达400多万元，收购的大楼经营失去控制权，管理无法统一，致使整栋大楼市场价值贬低，也无法变现。

"我们为鄱阳县政府甩掉了包袱，却给自已套上了麻袋，陷进了一个死局。"郑先生痛心地说，如果鄱阳县政府相关部门当时能按各自监管职责依法负责任的去处理，这些问题本来可以避免，可如今解决博源商城的根本问题变得遥遥无期。

楼盘交割留下"诟病"一串

君晨公司反映收购博源商城之后无法正常经营和管理，主要存在以下难以解决的问题，而导致产生这个问题的根源，郑先生认为，应归责于鄱阳县政府有关部门特事特办下的乱作为与不作为。

一是合同约定面积严重缩水，已售个人业主的商铺办证乱七八糟。据万通公司与博源公司买卖合同约定，产权交易面积为16749.51平方米，最终能办到君晨公司名下的产权面积却只有14859.68平方米，缩水1889.83平方米;对已售业主的办证存在不按合同约定面积办证、重复办证和漏办证等乱象，部分业主超出原购房合同面积办证，未补交超面积房款，也没有经过博源公司同意。

二是收购房产时，交易过程中己经纳税，但至今没有开具购房发票。根据合同约定，买卖双方发生的一切税费均由博源公司承担。当时县法制办共代理博源公司缴纳各项税费(含契税)合计2780355.88元，但县地税局并没有开具相应的购房发票。"营改增"政策实施后，君晨公司找到鄱阳县地税局要求开具购房发票，被告知原来的缴税情况主要由法制办协调，现在要开具发票须有博源公司的税收清算报告，但博源公司早已人去楼空，税收清算根本无法进行。

三、县法制办在处理博源公司债权债务过程中存在失误，给君晨公司造成很大损失:一是九江银行借款(博源公司提供资产抵押)1500万元诉讼一案，2010年2月25日九江市中级人民法院、九江银行、鄱阳县政府就九江银行贷款偿还问题，签署了《会议纪要》，约定给付贷款本金1500万元，同意解除抵押和解封。但在博源公司偿还1500万元本金后，九江中级法院又查扣博源公司股东邵平义的个人资金140万元，邵平义反过来诉讼博源公司并查封博源公司未过户给万通公司的房产;二是南昌债权人万正香对博源公司2008年的100万元借款诉讼，2010年县法制办商定偿还80万元终结诉讼，万正香收到80万元后解除了查封，可两年后又以案件没了结为由，申请近200万元的债权，并又查封博源公司名下尚未过户给万通公司的房产，导致现在仍有527.56平米的房产被查封而未过户。

四、博源商城三楼以上的两户租赁商户倚仗当地人势力，趁着县法制办协调博源商城这一历史遗留问题未果的机会乱中取栗，七年多来竟然不向君晨公司交付分文租金，还至今非法强行霸占博源商城三楼以上6000多平米的商铺。2018年1月8日，君晨公司曾尝试强行收回被强占的商铺，却遭到强占户纠集当地社会闲散人员阻挠围攻。

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博源商城业主张贴出的清场维权公告。夏文豪摄

此外，原万通公司支付给县法制办的购房款中，其中30万元被县法制办转借给个人，君晨公司多次催促其收回未果，至今没有说法。

"鄱阳县政府有关部门处理问题不依法也不彻底，给博源商城留下诸多新的后遗症。这种以政府主导的姿态，未与博源公司或债权人进行协商的处理方式，致使投资商的合法利益得不到保障。"郑先生称。

违法行政"特事特办"埋祸根

针对上述问题，采访人员到鄱阳县有关政府部门核实情况，并听取各方的处理意见。

对于君晨公司提出的少1889.83平方米的问题，鄱阳县房管局副书记王运泉向采访人员解释称，当时因为博源商城被收购之前，已经售出了部分房产，这些房产又被写进收购合同，才会出现总面积缺少的情况。对博源公司此前已售的38户购房户办理房产证，有的按合同套内面积，有的按照合同建筑面积，而有的则按测绘面积办理，办理情况非常混乱，标准不一。王运泉向采访人员说明，他们办理的依据是按照县法制办文件执行，事因县法制办为处理历史遗留问题，为社会维稳，特事特办造成。

鄱阳县地税局党委副书记占学斌对采访人员说，县法制办在缴纳各种税收过程中，按当时减半优惠的政策，直接跳过了税务局，这不符合税务征收的相关规定，今后税务部门还需对博源商城的税务进行清算。

负责处理协调博源商城遗留问题的鄱阳县法制办原主任朱清宇解释称，博源公司和万通公司签订《商业商品房买卖合同》约定的未售房产面积16749.51平方米是有县房管局核发的博源公司房产证依据的，对缩水1889.83平米的原因不清楚;对万通公司支付1500万元就办理了产权过户、小业主房产办证不规范、税收缴纳等问题，是基于想尽快解决问题以维护社会稳定，特事特办才出现了上述新的遗留问题;而偿还九江银行和万正香的执行款，当时与法院和债权人只有口头约定，并没书面终结协议;而对博源商城为何至今有租户未交纳租金给君晨公司却一直强占，其称或因之前租户与博源公司签有协议，但协议签订了多久，他表示不清楚。

责任有待厘清问题亟待解决

了解郑先生收购博源商城的经历之后，江西省政府一位不愿具名的退休老干部对此表示极为不解。他说，维护社会和谐稳定是地方政府的责任，但依法行政更是对地方政府最基本的要求。此起收购事件当中，鄱阳县政府有关部门大包大揽，包括法制办、房管局、税务局在内，这些部门办理业务均偏离了法制的轨道、违反了法律原则，没有保护好外来投资商的合法权益，导致给博源商城留下新的难以解决的后遗病，这些部门有难辞其咎的责任。

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博源商城因无物业管理，外墙脏乱不堪，内部安全隐患重重。夏文豪摄

"而诸如材料中提到的，县法制办处理法院执行款后不签订终结协议，包括对租房没能清理、并擅自挪用购房款等情况，这些令人匪夷所思的行为则显露出有关部门责任感的缺失。"该名老干部指出，问题七年多欠拖不决，作为政府牵头协调的项目，当地政府应当积极厘清责任，敢于担当，想办法解决问题，竭力优化地方投资环境。

"政府必须在法治轨道上开展工作，面对鄱阳县博源商城历史遗留问题，当地政府应本着积极的态度，合法合规合理来处理问题，维护相关各方的合法权益。"北京盈科(南昌)律师事务所律师陈婕对此案表示，清晰的产权制度是社会稳定的基础，厘清权利边界的前提，法治政府要求政府合法合规合理解决问题，任何过急过快过粗处理问题都会留下后遗症。政府在处理矛盾过程中是选择调解还是建议双方通过法律途径解决，出发点都是为了定纷止争，但是政府不能够大包大揽，应在法律允许的范围内，实现各方利益在最大程度上的协调。

对于此事，采访人员在有关部门采访时了解到，鄱阳县委、县政府主要领导都曾对此事做过批示，但对问题处理并没有给出实质的解决方案。鄱阳县政界知情人士均对郑先生收购博源商城的遭遇普遍抱以同情，当地一位官员透露，由于博源商城遗留问题时间长久，问题复杂且涉及投资损失金额巨大等因素，单靠鄱阳县政府解决起来有一定难度，如果能引起上级官员的过问和介入会更有利于问题解决，此事还需考验当地官员的执政理念和智慧。

"不破不立，如果不拆除重建，着实想不出更好的解决办法。"当地一位熟知此情、不愿具名的官员认为，博源商城开发早，多年未正常经营，大楼失修破败，已与县城中心商业区的繁华景象不协调。

"如果现趁着饶州北大道的改造之机，将博源商城拆除重建，纳入饶州北大道整体改造规划，将这一繁华商住区打造成鄱阳全新的城市名片，一揽子解决博源商城所有的根本遗留问题，这不失也是一个可以考虑的好方案。"该名官员建议。(完)