深圳棚改拟出新政:建成后除回迁房，全部用作人才房和保障房已经动工拆迁的华富村棚改项目金羊网

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已经动工拆迁的华富村棚改项目

金羊网讯采访人员李晓旭摄影报道:3月26日上午，深圳市住建局举行新闻发布会，公布刚出炉的《关于加强棚户区改造工作的实施意见(征求意见稿)》，并向社会公开征求意见。意见稿中明确，实施棚改的老旧住宅区使用年限须在20年以上，最高按建筑面积1:1.2补偿。如果遇上钉子户之类的，各区政府可以根据公共利益需要依法强征。棚改项目建成后，除了回迁房外，全部用作人才住房和保障性住房。

房龄20年以上棚改可强征

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深圳市福田区华富村始建于1987年，最初用作政府机关和国企、事业单位的福利分房，1998年房改时大部分出售给员工，至今已经有30年的历史。由于小区内配套设施匮乏，排水管道、交通路网不畅，停车位极度紧张，人车不分流，严重影响了小区居民的生活质量水平，且存在消防、建筑质量等安全隐患，小区居民对改造的期望和诉求强烈。

3月26日上午，采访人员走进华富村，棚改拆迁工作已经开始。从去年征集意见到今年3月1日的正式动工拆迁，仅仅用了半年时间，被称为“深圳史上最快棚改”。更被人津津乐道的是，当初华富村棚改项目确定后，仅仅用了一周时间，签约率就已经超过九成。不过，由于种种原因，至今仍有不到1%的业主没有签约。

如果《实施意见》一旦通过，华富村的这种情况，今后或许再不会成为老旧住宅区棚改的难题。为避免因个别业主提出不合理要求导致无法达成补偿协议，或部分房屋产权人不明确导致项目改造难以顺利推进，进而损害了大多数业主的合法权益，《实施意见》明确，在相关情形下区级政府可以根据公共利益的需要，按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》(市政府令292号)等规定，依法实施房屋征收。

根据《实施意见》规定，适合棚改的老旧住宅区使用年限需要在20年以上，并且符合存在住房质量消防等安全隐患、使用功能不齐全和配套设施不完善等三个条件中任意一个。对于使用年限虽不足20年，但按照《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)鉴定危房等级为D级的住宅区，经区级政府批准也可适用棚户区改造政策。

区政府主导补偿最高1:1.2

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对于社会普遍关心的棚户区改造项目补偿奖励标准，《实施意见》规定，货币补偿不得低于与被搬迁住房同类型同地段房地产的市场评估价。棚户区改造项目中的产权调换按照套内建筑面积1:1的比例进行，鉴于老旧住宅区的产权证书普遍只记载建筑面积，没有记载套内建筑面积，为了避免产生纠纷、方便操作，《实施意见》明确棚户区改造项目中的产权调换可以按照不超过建筑面积1:1.2的比例进行。

“鉴于老旧住宅区户型面积偏小，为满足居民改善居住条件的需求，《实施意见》明确了增购奖励，允许每套住房增购不超过10平方米的建筑面积，增购价格按同项目的货币补偿标准计收。”在新闻发布会上，深圳市住建局住房规划与建设处处长陈叶军介绍，《实施意见》提出了“各区政府主导+人才住房专营机构为主+人才住房和保障性住房”的棚改实施模式。具体而言，棚改工作由各区政府主导，主要通过拆旧建新的方式，以人才住房专营机构为主，其他企业也可以参与。

陈叶军称，根据《实施意见》，棚改项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。棚改项目的用地审批由各区政府负责，并通过协议方式出让土地使用权。

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涨姿势:棚改与城市更新有何区别?

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在此次征求意见稿中，明确深圳广泛存在的城中村，不在棚改的适用范围内。陈叶军也表示，城中村改造目前还是按照城市更新的办法推进。那么，深圳此次提出的棚改模式，与原有的城市更新有什么分别?

深圳市住建局表示，一方面，棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。另一方面，两者补偿奖励标准不同。棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(市政府令292号)的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积;而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定。

并且，棚户区改造项目以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房;而城市更新采取政府引导、市场运作的模式，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。

深圳市决策咨询委员会委员、深圳市住房研究会会长陈蔼贫认为，棚户区改造和城市更新是相互独立的政策体系，两者在深圳是“并行”的，共同构建深圳的旧改格局。

编辑:李程