这些城市房价跌回2015年！未来怎么变？环京调控一周年以来

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环京调控一周年以来，市场冰冻，开发商开始坐不住了，回款需求使得开发商想尽办法促销，环京楼市的新房在降价的同时也进入全款购房新时代。

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从高歌猛进到实质调整，环北京区域在2011年之后的火热表现，确实和北京投资需求外溢有很大关系。2011年后北京越来越严厉的限购政策，配合北京房价上涨，使大量有房屋投资意愿但没有资格的买家不得不涌入环北京区域。但随着去年317楼市新政的执行，环北京区域也陆续升级了限购措施，至今环京区域的严厉限购也执行了一周年。

在一周年之际，绷了一年的环京新房市场，终于出现了实质性的“大放价”。

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霸州八五折，固安、永清均价低于一万元，大厂降价万元加推小户型，一时间，环京区域的新房都捅破了窗户纸，压房、更名也不再遮遮掩掩，环京楼市是就此迎来了转机还是将继续探底？

环京进入全款买房时代

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2017年调控以来的北京楼市，已经宣告进入首付八成以上的买房时代。咫尺之遥的环京地区，虽然明面上首付并没提升，但开发商通过特价、分期等方式，变相引导购房需求进入全款时代。北京青年报采访人员了解到，自2018年农历新年以来，从北三县到固安以及霸州等多个环京城市，新房销售出现了局部热抢场景。核心的特点就是：价格超级优惠，折扣幅度很大，但要想享受优惠，必须全款。

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“大厂全款买房6折15000元”“香河降价四成开盘仅接受全款”“霸州全款买房7折优惠”“固安新房销售需全款”，涿州、永清等环京重镇也无一不给出了极具诱惑的低价位，超低折扣，条件只有一个，就是全款！

购房人刘文3月初来到了燕郊、大厂一带看房，这里距离北京副中心只有一河之隔，不但景色美丽，价格也让刘文觉得很“美丽”。刘文告诉北青报采访人员，在他重点看的潮白新城孔雀城、早安北京、路劲国际城等项目中，无一例外都开出了全款买房优惠的政策。

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这个幅度有多大呢？以大厂某楼盘为例，该项目去年年底曾宣称推出对员工房源，均价17000元/平方米，但过了新年以后，尺度明显放大，据销售人员介绍，项目目前对外地客户全款销售，全款一次性15000元/平方米起，全款分期一年16000元/平方米起，全款分期三年均价18000元/平方米。

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“昨天开出一部分房子，销售说5分钟就抢光了。”刘文告诉北青报采访人员，位于潮白新城的另一个大盘早安北京，最新的开盘价为15500元。相比较去年的高点，也差不多降价1万元。对于没有购房资格的外地人来说，全款才是享受优惠的先决条件。

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在大厂开发商首开全款先河后，燕郊、香河、永清等地也在迅速跟风。有副中心后花园之称的香河县，另一知名地产企业荣盛发展，也开打全款购房牌。

香河的楼盘从荣盛的花语城到绿地的京21区项目，都加入到这波全款销售的热潮中。

汪先生是北京某中介公司的经纪人，除了二手房买卖外，也负责介绍购房人去环京购房，他就现场参与了香河花语城的开盘，汪先生告诉北青报采访人员，花语城选择了在夜里开盘，项目只接受全款或全款分期，但当天晚上仍被购房人定下了上百套房源。

另外，还有绿地京21区，也打出了12400元的优惠均价，前提同样是全款或全款分期方式销售。

相比之下，最为劲爆的还是霸州的开盘消息。今年因为京雄城际的开工建设，距离雄安较近的霸州开发商们纷纷打算趁热打铁，推盘销售。

霸州最知名的楼盘以超低折扣7.1折开盘，单价降至8500元/平方米。

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按照100平方米一套粗略一算，原来总价125万的房子，全款85万就能拿下，整整省了40万，相当于比免了首付还多。

为什么给出这么大的折扣，该项目一位负责人表示，这次主要拿出的100套房源不是普通住宅，而是规划的产业公寓，销售时有资格限制，所以给出了全款低折扣的活动。

现场销售人员也不厌其烦地对客户讲，“现在是最后的机会了，卖完就涨价，买到就是赚到了。”

环京楼市的全款购房时代，自然少不了邻近新机场的固安。据了解，固安某项目以全款8.5折开售。而在2017年，该项目还需要交一万元的排卡费，单价达到了2.3万元/平方米，想买好的楼层还得找找关系。仅过了一年，项目再开盘就成了全款分期三年单价1.6万元/平方米，全款一次性1.35万元/平方米，单价降幅近一万元。假设购房人都是全款入，按照90平方米算，这一年相当于亏了85万元。

紧跟随固安的永清、涿州也未能免俗，众多在售项目都推出了全款+优惠的模式进行开盘销售，甚至还在全款优惠的基础上加送车位。

不难看出，环京调控一周年以来，外地人在环京和环雄安区域购房都需要提供三年社保和纳税证明，眼看市场冰冻，开发商开始坐不住了，回款需求使得开发商想尽办法促销，环京楼市的新房在降价的同时也进入全款购房新时代。

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可“压房”可“更名”

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不仅是通过全款来绕开限购政策，环京开发商重拾曾经的“压房”和“更名”措施。

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2018年3月初，李辉和几名购房者在一家上市中介公司的指引下，来到了永清某项目售楼处。在售楼处，项目的销售人员轮番劝说李辉缴纳订金，并告诉他，可以三年不办理网签和交房，等市场转好了就转手，直接收益几十万元。

想挣这几十万元，其实很简单，销售人员表示，该项目主要面对投资者，均价1.3万元，30%首付，先交2万元订金，锁定选好的房源，7天内交齐首付，等三年转手就行了。

但三年后是否保证能转手？面对李辉的提问，销售人员自信地表示，“现在政策这么严厉，严重打压了地方财政收入，政府工作人员都快发不出钱了，你觉得会长久持续吗？肯定是要放开的，到时候怎么会不好转手？”

正是这个逻辑让投资客们一直盯着环京，对赌政策的松动。按照限购政策，纳税在北京的李辉并不具备购房资格，但销售人员表示，对于投资来说，并不需要购房资格，先把房子拿下，不办理网签还能省税钱呢。

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这一模式在业内被称为“压房”，即缴纳一定比例首付款或全款锁定一套具体房源后，既不能网签，也无法收房，未来房源的出路有两种：或转手倒卖赚取差价；或解决购房资格后回归到正常交易。

当前的环京楼市中，为了绕开限购，“压房”已经成了公开的秘密。

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其实，类似的销售手段早在2017年国庆节前后就开始实施。彼时，固安、永清和香河等地部分项目就开始针对不具备购房资格的外地人推出这一模式，随后，越来越多的地区和项目开始参与进来。

据业内人士介绍，正常购买环京区域房产，应该先到当地房管局审核购房者是否具备购房资格，审核通过后，拿着当地房管局开具的购房资格证明，才能办理购房合同。但实际上，在环京的售楼处里，早已通过“压房”、“更名”走着另外一条购房渠道。

如果不想压房，直接买房呢，开发商也会协助解决购房资格的问题，主要是由购房者自行或由销售人员帮助在本地找一家公司挂靠缴纳社保和个税，“社保如果在北京交了，就不能在当地再交，可以缴纳个税，还便宜，三年下来不到一万块。”有项目的销售人员表示。

对于购房者而言，解决购房资格只需要三年时间和不到万元的成本，且与2017年3月份限购前后相比，目前环京房价普遍下跌幅度较大，也吸引了一部分抄底需求。

长期仍看好环京

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环京调控加码一周年之际，开发商爆出的降价和灰色操作空间，其实也都是淡季下回款自救的方式。

虽然降价幅度相比一年前动辄万元以上，但开发商仍能保证一定的利润空间。以8.5折卖房的霸州为例，折扣后的销售价格是8500元/平方米，但去年霸州土地成交的最高楼面价是2678元/平方米，也就是说，只要卖到5000以上开发商就能收回成本。因此这类一次性付款，不但完成了去化，也缓解了资金链压力。

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不仅如此，虽然新盘以全款名义降幅明显，但作为环京风向标的燕郊，二手房价格却在连续下跌后迎来了稳定。链家地产的数据显示，以去年暴跌的福成上上城5期为例，目前的成交均价在17000元/平方米左右，部分优质房源报价甚至达到了2万元/平方米，相比去年最低谷的14000-15000元/平方米明显企稳。

中信证券的监测数据显示，廊坊（主要是燕郊）二手房挂牌均价达到22312元/平方米，同比下降28.2％；二手成交均价19475元/平方米，同比下降31.1％。不过，到最近两个月廊坊二手房成交均价已经开始稳定。区域目前低点应该是2017年二三季度，当前市场与2017年四季度基本类似。燕郊片区价格还小有涨幅。

一位开发商的营销总监告诉北青报采访人员，对于环京的未来，预计还是整体平稳向上的。

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目前的环京区域，全国知名房地产开发商都在片区里找地。他们自己每个月都会收到研究部门汇报的市场最新情况，这也反映了大家对于未来预期的看好。

对于环京楼市的价格走向，一位知名业内分析师表示，从客观上分析，环京楼盘的房价不能说已经触底，但很难再低了。因为市场效应已经打开。第三方研究机构数据显示，环京市场在2018年2月份整体成交量大约为17万平方米，环比下降了4%，同比下跌了78%，几乎是一个谷底市场了，但随着3月份开发商的全款测试，基本也都试出了区域的底价，像大厂15000元/平方米左右，永清9500元/平方米，霸州8500元/平方米，基本相当于2015年时的价格，那时的燕郊15000元/平方米，大厂12000元/平方米，香河7500元/平方米。因此预计环京区域的价格谷底基本形成。

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环京可以抄底了吗？

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环京区域的降价虽然伴随着全款等条件，但从许多售楼处的反应来看，仍吸引了不少抄底的购房人，那么现在的环京到了可以抄底的阶段了吗？还是冲进去的仍是一波待收割的“韭菜”呢？

实际上，根据北青报采访人员了解到的情况看，目前环京区域新盘流行的全款买房等，说到底都是为了避开三年社保的限制，对于在北京没有购房资格或是承受不起房价的刚需来说，反正早晚要在环京安家置业，趁着这股优惠风潮买入一套是合理的，但对于打算投资的购房人来说，全款则面临着太多的不确定性。

无论是全款还是全款分期，风险都是一样大的，因为没有信贷杠杆，对于自有资金要求较高，并且伴随着政策随时叫停的风险。

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无论是香河的全款还是霸州等地的全款买房，虽然给出了各种诱人的优惠，但由于没有银行支持，所有的风险都由购房人承担，尤其是这种购房方式是建立在政府监管睁一只眼闭一只眼的情况下，一旦政策加码强力叫停，全款买房、抄底或者更名都很可能成为黄粱一梦，对于自住还好，但对于投资需求来说，风险过大。

出租收益不如北京商住

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为什么说现在的环京还不适合投资，一方面是房住不炒的定位，另一方面，也是环京的收益率和变现率过低。

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以大厂某全款打折促销的项目为例，全款买房后，单价15000元/平方米，80平方米的两居室，售价均为120万元左右，并且交房一般都是两年后，也就是说交了120万元，两年后才能拿到房子。而目前大厂的两居室租金价格在1500元/月/套左右，两年后靠出租，回报率只有1.5%左右。

而同样的钱，在房山可以买到现房二手商住，以万科长阳天地为例，40平方米的LOFT，实际使用面积接近80平方米，售价120万元左右，不但不需要等待两年，而且直接就能以2500元/月/套的价格出租，回报率翻了一倍。因此，从现金流角度考虑，环京即便是价格进入谷底，但对于投资需求来说，仍然不是划算的买卖。

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开发商转向新型绿色建筑

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在投资需求受遏制的情况下，环京开发商们也在转换思路。龙湖就在环京的高碑店项目上试验产城结合和绿色科技建筑，已完成住宅层面的“消费升级”。

据了解，河北高碑店位于雄安以北，北京以南，高铁半小时直达的区域。龙湖在这里打造了全部为被动房的产城结合项目列车新城。所谓被动房，既具有“三高特性”的房屋——高能效、高质量建造、高舒适。契合了住宅领域品质升级绿色环保的趋势。

与一般的环京住宅项目不同，龙湖高碑店项目打造的被动房将是采用德国被动房认证兼具中国国情的绿色住宅项目，建成后可以在室内没有暖气、空调的情况下，一年四季保持在舒适的温度，年节约能耗达到90%以上。

在进行了几个单体项目的探索并获得德国被动房PHI认证后，龙湖将规模化放在了高碑店列车新城，意味着整个社区的所有楼栋都要达到被动房认定标准，未来将成为环京区域乃至整个亚洲最大的被动房节能建筑群。