2016年底高位投资买房人现在亏了多少? 北京317“史上最严房产调控”刚刚过去

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北京317“史上最严房产调控”刚刚过去一年，从2016年930开始的本轮房地产调控，打破了太多人的预期。

北京历史上房价有四次回调的周期，都没有此次调控之殇，也没有此次调控政策之严格，几乎全面封堵各个领域的漏洞，形成了“史上最严”的调控态势。

一年之内房价下跌15%-20%，局部区域甚至回调了30%-40%以上，超出了大多数人心理认知。

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都说房价是下跌了，但是到底在高位接盘的购房者遭受了什么样的损失呢?我们不妨拿一个真实的案例来计算一番。

这是一道令人伤感的计算题。

一、站在山巅的成交量

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首先，让我们看看，从2016年930到2017年4月，到底有多少购房者站在高房价的“山巅”，这也是一个令人伤感的现实。

京城楼市，高处不胜寒，可叹高房价，历劫在人间。

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北京二手房住宅成交统计(2016年M9-2017年M4)，笔者计算了一遍，高位成交156796套，也就是，大约有近16万套高位成交的购房者。

2017年全年成交量13.6万套，小于这个高位价格区间的成交量。(主要成交量集中在2017年317调控之前后的4个月内)。

预计2018年的成交量也会小于这个16万套的高位区间成交量。

二、一个真实购房者的投资收益计算

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案例

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背景

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山巅君，2017年1月购房，某亚洲第一大密集人口聚居区，顶层小复式一套。

基本信息:

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面积约143平米(大了一点点，非普!)，满两年不唯一，原值230万，网签按照380万计算。楼上一个大房间，楼下两个小房间，构成三居两卫。

主要用途:

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已经有一套房自住，此套房用来投资。

成交价格:

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465万元(2016年12月)

中介费 :

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12.6万元

税费计算:

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13.95万+7.86万+27.5万=49.31万

契税:13.95万【二套，3%契税】

增值税及附加:7.86万【非普，满两年差额征收，(计税价格-原购房价格)/1.05 * 5.6%(远郊区县5.5%)】

个人所得税:27.5万【网签价>过户指导价，差额 =网签价-本次增值税及附加-原值-原契税-本次网签价*10%-贷款利息】

合计总成本:

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465万+49.31万+12.6万=526.91万
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其他持有成本:【

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经过一年的使用，交了取暖费，交了物业费(卫生费等杂七杂八的费用略)】

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取暖费:

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4290元(30元/平米/取暖季)

物业费:

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1716元(1元/平米/月)

网络费:

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1300元(包年)

假设山巅君此套房屋为贷款购买，2017年317前，不认房认贷，二套首付非普通住宅首付不低于50%。山巅君资质良好，首付250万，贷款215万，运气很好，成功申请某行贷款利率8折。

月供:

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12996元(等额本金，总利息划算)

三、问题:购买这套房，现在的损益情况如何?

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目前该区域房价仍然在回调过程中，累计跌幅超过15%。

同户型挂牌价格:450万左右(满五唯一)

含税费(假设13万)，同户型购置总成本约降低了56万元。(519万-463万元)

假设山巅君三个房间可以正常出租10个月。楼上大房间租金3000元/月，楼下两个房间2000元/月和1500元/月;租金整体年度收益71500元。(顶层不带楼梯，所有房间空置1个月)

山巅君贷款215万元的理财收益大概是年度9.03万元。(假设年化4.2%的普通银行理财收益)

综合来看，山巅君此套房投资非常令人伤心，实际上现在在北京，不少人正面临这种境遇，眼看着房价往下掉。还不提因为通货膨胀，现在的100元只值当年92.5元了。

购置总成本一年期间损失了约56万元(资产损失)。理财收益损失了9.03万元。承担了每年163258元的月供和房屋使用费用。每个年度仅收回了71500元的租金收益。

如果在房价回调的大周期里，买了这套房，承担了如此高额的房价损失，每年还需要承担9万多元的成本支出，这是一笔划算的投资么?

四、房价回调大周期里，投资谨慎，刚需无畏

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2018年3月，北京房地产调控并未迎来任何放松的迹象，而且还有更多长效机制在路上。大背景下，买房投资已经变成了一个十分“不划算”的买卖。在“房住不炒和租售并举”的大时代背景下，再把房子作为投资标的，真需要三思而后行。

要知道，房子是生存必需，户籍和房子挂钩，在限购的城市和区域你就能明确感受到有户口的重要性，房子不仅是房子，更重要是附带着的社会红利--各类资源(社会、教育、医保)，这些都是其他的金融产品所不能比拟的。

就算你现在拥有1亿，你要是没有北京户口，达不到“60个月连续社保和个税”的要求，同样也买不了房，孩子也上不了学。

有些人，期待这两年调控放松之后的“报复性复涨行情”，硬抗着山巅缩水的资产;有些人依然笃信买房未来赚钱的思维依旧伺机加杠杆抄底，有些人扛不住贷款压力降价甩卖……买房，已经变成了人性贪婪的试炼场。

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有很多人坚持认为楼市泡沫太明显，以后肯定要暴跌。今后房价谁都不能说准它一定暴跌还是飞涨，至少政府不会轻易让泡沫破裂，就算真的破裂，有房的人的确会受到重创，没房的人只会更难受。

孔明夫人依然友情提醒，这个世界上没有只涨不跌的资产，投资有风险，决策需谨慎。希望经此一役，百姓理性起来，促使市场健康。投资谨慎，刚需无畏。

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附:房贷计算和税费知识

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北京二手房交易非普的税费计算

增值税及附加

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产权满2年:差额征收

计算公式

增值税及附加 =(计税价格-原购房价格)/1.05 * 5.6%(远郊区县5.5%)

产权不满2年:全额征收

计算公式

增值税及附加 =(计税价格/1.05)*5.6%(远郊区县5.5%)

契税

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税率

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首套:1.5%

二套:3%

计算公式

(网签价>过户指导价)

契税 =(网签价-本次增值税及附加)*税率

契税 =(过户指导价/1.05)*税率

个人所得税

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产权满五唯一:免征

计算公式:个人所得税 =差额*20%

差额的计算(网签价>过户指导价)

差额 =网签价-本次增值税及附加-原值-原契税-本次网签价*10%-贷款利息

(网签价

差额 =(过户指导价/1.05)-原值-原契税-本次网签价*10%-贷款利息

*少数二手房原值无法查询，个人所得税=计税价格*1%