2018楼市小年?房企销售目标继续冲高 3月是房企年报集中发布期

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3月是房企年报集中发布期，2017年，在强力的宏观调控下，房地产行业呈现出新的格局:一方面，随着长效机制的提出，房地产行业面临转型;另一方面租赁市场的打开、绿色建筑的倡导也为房地产行业提供新机遇。

第一、二梯队差距逐渐拉开

2017年，以碧桂园为首的龙头企业率先撞线5000亿元销售额大关，而一大批徘徊在200亿-800亿规模的中型房企，也成功冲击千亿。在这一年，业内公认的房企排行遭遇洗牌。以碧桂园、万科、恒大为代表的第一梯队一骑绝尘，销售额突破5000亿大关的同时，也将第二梯队远远地甩在了后面。按照目前已公布年报的企业统计数据显示，目前暂列第四位的融创销售额3620.1亿元，第五位的中海销售额为2320.7亿港元，约合1859.9亿元人民币;而暂列第六的龙湖销售额为1560.8亿元，同第一梯队5000亿元规模有着较明显差距。还有企业的年报尚未正式公布，按照此前发布的业绩预报来看，2017年房企10强的门槛已经达到千亿大关。

同时，从目前已经公布业绩报(含预报)的房企来看，目前有不少房企的业绩规模集中在300亿元-500亿元。换句话说，500亿规模正在成为房企的一道新门槛。

新晋房企冲击老格局

除第一梯队一骑绝尘之外，一些徘徊于第三梯队的房企在2017年已经成功冲击了第二梯队的格局。比如新城地产、滨江集团、融信中国、中骏地产等，曾经在百亿规模徘徊的房企都取得了300亿-800亿元不等的销售额。这些企业大部分都提出在2018年取得千亿销售额。而一些近几年业绩增长较快的企业，比如新城控股更是提出了1800亿元的销售目标。

对此，上海易居研究院智库中心总监严跃进表示:"很多房企通过做大目标实现更大的市场占有率。目前很多目标的提出是站在2017年销售业绩不错的基础上，但可能忽视市场周期波动，这样导致部分目标基础不扎实。"

有些房企千亿目标也并非毫无根据，比如新城控股截至2017年，手中已有土地储备3392万平方米;而提出1200亿目标的融信中国，手中也拥有2300万平方米的土地储备。

冲规模还是保利润?

伴随着行业格局变化的进一步加剧，究竟是追求规模?还是追求利润?从2017年各家房企的表现来看，对于规模的追求仍然是市场的主流，虽然万科和恒大在年报中强调对利润的追求，但前提是这两家房企的规模已经坐实中国地产企业前三的地位。

有业内人士认为，房地产的规模与利润之争并无标准答案。不同企业会有不同的解。对于已经发展到一定规模的企业，他们可以不在乎排名，比如恒大在今年提出的业绩目标就是5500亿元左右，放缓了增速，并且重视利润，而碧桂园、万科更是不谈业绩目标。

对此，严跃进认为，做利润本身也是为了更好地提高竞争力，因为单纯市场规模的扩大，并不能带来市场竞争力的提升。所以从规模到盈利，其实是企业成长的一个必然选择。从实际情况看，当前房企确实需要研究增收增利的关系。不过，对市场上大多数的中型房企来说，冲击规模还是有必要的。

储备

50家房企拿地金额上涨超7成

2017年，土地市场逆市火爆。有些房企一掷千金只为在热点城市夺地，也有些房企敏锐捕捉到政策风险信号而谨慎克制。业内人士指出，房企城市投资策略有所差异，这和企业的业务定位有关。

房企积极补仓

在调控政策背景下，2017年房企整体拿地规模达到了一个新的历史高度。中原地产统计显示，在招拍挂方面，2017年全年，拿地最积极的50家房企合计拿地金额达到了23927亿。与2016年同期拿地金额13668亿对比，涨幅达75%。

采访人员统计发现，2017年，无论是拿地金额、还是拿地面积，碧桂园都独占鳌头，延续其近年来一贯的激进扩张路线。碧桂园2017年新增土地投资4794.5亿元，新获取土地预期建筑面积为14110.6万平方米，分别同比增170.1%和61.2%。截至2017年末，碧桂园已签约或已摘牌的土地储备28180万平方米，另有潜在的土地储备约1.42亿平方米。

恒大也在积极补仓。2017年恒大新增土地储备面积12600万平方米，截至2017年底，恒大土地储备达到31185万平方米，世邦魏理仕对恒大土地储备的评估值为10386亿元。

除龙头房企外，其他企业亦在积极拿地。2017年富力新增权益土地总建筑面积1811万平方米，2017年，新城控股新增土地建筑面积3393万平方米，同比2016年的1424万平方米翻番。

不过，调控背景下，还有部分企业在开发业务上持谨慎态度，万科就是典型之一。据悉，万科根据销售回款、融资情况决定合理的投资节奏，关注各种并购机会和合作、股权收购、代建等多元化渠道，获取合理价格的土地资源。公告显示，2017年万科新增项目216个，总规划建筑面积为4615.4万平方米，权益规划建筑面积2768.1万平方米。按权益投资金额计算，90%位于一二线城市。

三四线及粤港澳大湾区成布局重地

值得注意的是，仍在大举攻城略地的房企们，其拿地策略由原来紧盯一线城市，转为聚焦更广大的二线热点及潜力城市，并扩围到三大经济圈的三四线城市。同策研究院总监张宏伟指出，一二线调控政策，导致房企无法在一线城市有所表现，而在三四线，甚至四五线城市，反而能出业绩，这种状况今年还会持续。

以碧桂园为例，2017年碧桂园新增土地投资中，三四线城市的金额、面积占比都有显著提升，而一线城市的新增土地投资占比则大幅降低，由此可见，碧桂园依然坚定看好三四线城市。

采访人员注意到，粤港澳大湾区也是房企布局重地。2017年龙湖长三角以及珠三角区域新增土地面积同比增加较多，分别达165%和121%。此外，雅居乐在粤港澳大湾区共有土储超1100万平方米，占总体土地储备的32.5%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企投资策略有差异，这和企业的业务定位有关。总体而言，今年二季度预计部分房企仍会积极拿地。

利润

超8成房企利润大涨

又是一年财报季，包括万科、恒大、中海等龙头房企纷纷亮出2017年财报成绩单。据采访人员不完全统计，截至3月29日，已有超30家上市房企公布了年报。从已经发布财报的企业看，超八成利润实现大涨。业内人士认为，净利润的爆发，最主要原因在于房价增幅带来结转收入的提升，以及营收的快速增长。

50家房企平均净利率12.3%

对于多数房企而言，2017年是丰收年。中原地产研究中心通过统计超50家房企的年报发现，2017年房地产行业主流企业，平均净利率高达12.3%，而2016年全年房企平均净利率为9.73%，2015年则是9.69%，相比前两年不足10%的净利率，2017年有了明显上升。

中海还是那个"利润王"。2017年中海地产实现净利润421亿港元，净利润率为25%，处于行业高位。2017年中海地产投资积极，土地交易成本剧增，但公司净利润率不降反升，可见中海地产的成本及费用控制能力之强。

前三强的利润业绩排名分别为，恒大领跑，万科第二，碧桂园第三。三家龙头房企的营业收入依次为3110亿元、2429亿元和2269亿元，归属于母公司股东的净利润依次为274.3亿元、280.5亿元和260.6亿元。

不仅如此，其他房企的利润增幅表现也十分抢眼。以新城控股为例，2017年归属于上市公司股东净利润60.29亿元，比2016年增长99.68%;富力地产2017年度净利润创新高，大幅增加204%至214.2亿元;雅居乐去年该公司股东应占利润60.25亿元，同比增长163.8%。

业绩、土储拉高利润

对于利润大幅增长的原因，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前很多房企净利润爆发和两个因素有关:一是企业经营业绩增大，同时营销成本降低;二是这几年相关部门对企业的减税力度较大，尤其是一些可抵扣的项目增多，这都会直接或间接带来企业纳税成本的降低。

亿翰智库中国上市房企研究中心研究员于小雨指出，利润大幅增长主要有两点原因，一是2016年以来，项目销售溢价大幅提升，2017年部分项目开始结转，从而使企业毛利润率大幅上升;二是2016年融资环境宽松，房企融入大量低成本的资金，使得2017年房企的资金成本下降，从而提升净利润率。

从房企年报看，利润大幅增长的最直接原因就是房企销售额的大增。从销售额上看，2017年，碧桂园、万科、恒大三家企业都跨入5000亿元的销售额门槛，不仅如此，克而瑞的榜单显示，另有21家房企销售规模在500亿-1000亿元之间。

其中，房企的土地储备积累是不可忽略的因素。对于利润大幅增长的原因，中国恒大董事局主席许家印就表示，虽然恒大2017年的销售均价不到一万元，但拥有超前的土地储备，土储原值超过5000亿元。

问题在于，房企能否在2018年依旧保持继续上涨的势头?从房企陆续发布的业绩目标来看，房企似乎信心十足。

严跃进表示，预计今年房企利润行情会继续延续，至少目前来看，政策进一步收紧的可能性不大，更多的是利好效应。此外，部分购房需求或在今年释放，伴随企业营销能力的提升，成本也会压缩。负债

超半数房企负债率走高

增长是2017年各家房企年报的关键词，不过，作为衡量企业经营风险的关键指标，负债率的攀升则需要小心了。据采访人员观察，2017年，虽然很多房企的融资成本下降，但超过半数房企负债率指标走高，有不少企业更是高于80%的行业普遍水平。但不同于以往的是，今年的业绩发布会上，资金链安全预期成为重要话题，房企更是提出降负债的目标和措施。

8家房企资产负债率超80%

虽然，高负债为企业发展带来诸多风险，但是在强者恒强的马太效应下，房企不惜拼规模举债拿地，使负债率居高不下。

中国指数研究院百强数据报告显示，房企追逐规模扩张的同时，也通过加大杠杆率进一步拉升了负债水平，使得负债压力有所加大。百强房企在2017年资产负债率均值为78.9%，相比2016年提高了2.2个百分点，逼近企业资产负债率红线。其中，短期偿债压力明显加大，流动比率均值为2.11，较2016年上升0.02。

据已经披露年报的20家上市房企数据显示，有8家房企资产负债率超过80%，有位于销售业绩前三名的碧桂园和万科，资产负债率分别为88.9%、83.98%，与2016年同期相比增加2.7%、3.44%，还有去年销售业绩增速明显的新城控股、融信地产等，资产负债率达到86%、81.93%，增加2.4%、6.88%。此外，富力地产负债率高达128%，主要原因是超过200亿元三次收购万达海内外资产，虽然为富力赢得利润，但也使其债务居高不下。

作为衡量财务结构稳定性的净负债率，去年也普遍提升。诸如碧桂园，净负债率与2016年同期相比增加8.2%至56.9%。中海地产、招商蛇口的净负债率虽然只有27%、45%，但是增幅高达20%、36.9%。而针对万科2017年8.8%的低净负债率，万科总裁及首席执行官祝九胜表示:"8.8%的净负债率是短期的，正常是在20%-40%。"

加大杠杆扩大土储规模成为房企负债增高的主要原因。据中原地产统计数据显示，2017年50家房企拿地金额同比涨幅高达75%，受此影响，房企融资规模攀升。据克而瑞统计数据显示，2017年前11月，其监控的108家房企股权融资规模达到1443亿元，相比2016年全年大幅增长96%。

多种手段降负债

一边是对于土地储备的饥渴，一边则是攀升的负债率，对于房企们来说，高负债既是蜜糖，又是毒药。虽然通过高杠杆、高负债率的方式能够实现快速扩张，但是，近一年来，由于政策生变、土地成本增加、融资渠道收紧，这种模式风险加大，必然引起房企自身的关注。

对此，各大房企在2017年年报发布现场表现出了降负债的意愿和目标，新城控股相关负责人认为，90%的负债率是不满意的，还会继续往下压;融信地产希望2018年底回到100%以下;招商蛇口表示会将负债率控制在45%以下;旭辉控股负责人表示永远不会去碰95%的红线和85%的警戒线。

对于降负债的措施及手段，富力地产董事长李思廉表示，未来会采取一些措施，比如把高利率的信托融资置换出来，从而在整体上优化债务结构。

融信地产首席财务官曾飞燕表示，公司会以谨慎的态度拿地和开放项目，保存更多现金，控制负债的规模增速。随着结转收入规模增加，未来净资产也将进一步增加。除此之外，公司会考虑进一步引进战略投资者增厚公司的核心资本，坚持轻资产战略，引进更多资源。

负债