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资料来源：牛爷财经、财经韬略、杨红旭微博

中国楼市已经大变天了，这是已经发生了的事情，京沪广深的房价都稳中有降，特别是二手房，有些一线城市下降了15%左右。但很多人还抱有幻想，有些人还质疑我，说这是因为政府限价，所以才下降。

我就搞不懂了，政府出台刺激政策导致房价上涨，你会说房价上涨了，现在政府出台调控措施，有的甚至限制价格，导致房价下跌了，难道就不算下跌吗？不管以何种方式下跌，房价调整将是大趋势，没有限价，也会有其他稻草压垮。

还有些人，比如一些房产中介和开发商抱有幻想，说现在限价和限购，所以房价下跌了，等放开限制，会报复性反弹的。看这一次一轮紧过一轮的调控，恐怕这些幻想要破灭了。任何怀疑这次政府严厉调控房价决心的幻想，都会受到沉重打击。

继上海、南京、长沙、武汉、杭州等多地推出“买房摇号”政策后，西安3月30日也宣布加入其中。日前，成都也发布补充通知，规定刚需家庭可优先摇号选房。

此外，

海南省刚刚宣布加码限购，这一次直接限制外地人买房了。

3月31日，海南省住建厅发布了全新的房地产调控政策，严格限制投机性购房，

非本省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买１套住房。其中，五指山、保亭、琼中、白沙４个中部生态核心区市县建设的商品住宅，干脆就不让外地人购买，只能面向本市（县）居民家庭销售。

其中本市（县）居民家庭指本市（县）户籍居民家庭、在本市（县）累计缴纳60个月及以上个人所得税或社会保险的非本市（县）户籍居民家庭、经海南省人才管理部门认定的引进的人才。

海南省原来的限购政策是非本省户籍居民在海南省范围内只能购买１套住房，即１人限购１套住房，现在统一调整为１个家庭限购１套住房。此外，实行差别化信贷政策，非本省户籍居民家庭在海南省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70％。

除了上述限购、限贷、限售等政策外，这两份文件还公布了一系列海南住房新政。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，

按照

本省居民的基本性需求由政府来保障，

投资性需求靠制度来限制，

省外享受性需求由市场来调节的思路，

进一步完善住房保障和供应体系。

按照这个规定，海南把外省人到海南买房视作“省外享受性需求”，确定“市场来调节的思路”。

文件还这样定义“面向省外需求的房地产市场”：

1

、高品质开发。继续落实“两个暂停”政策，

逐步减少面向省内外居民销售的商品住宅开发量，

进一步调整优化房地产区域结构、产品结构、租售结构，

严控低端供应

，

完善配套设施，提升开发品质，促进房地产业提质增效、转型发展。

 

2

、严格执行海南省总体规划，从规划源头控制好房地产开发边界和空间布局，加强对海岸带、中部生态核心区、各类保护区等重点区域开发的规划管控。严格实行商品住宅年度建设指导性计划和用地计划管理。

 

3

、永久停止四个中部生态核心区市县（五指山、保亭、琼中、白沙）开发新建外销房地产项目，按照相关处置方案规定，妥善解决存量商品住宅用地处置问题。

在

2017

年，海南还先后出台政策，宣布：

第一，

全省海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅

；

第二，严禁以发展其他产业，建设产业园区、特色小镇、美丽乡村等各种名义变相开发商品住宅；

第三，严禁以产权式酒店名义变相开发商品住宅，停止产权式酒店项目规划报建审批；

第四，

总之，海南俨然一副“跟房地产彻底决裂”的样子。

那么问题来了：为什么？将带来哪些影响？

海南在产业政策、房地产开发上的重大转折，跟

2017

年

8

月

10

日至

9

月

10

日，中央第四环境保护督察组对海南省开展环境保护督察并形成督察意见，有着密切关系。

根据环保部官网上公布的“中央第四环境保护督察组向海南省反馈督察情况”，海南在涉及房地产、环保方面的问题有：

海域岸线自然生态和风貌破坏明显。沿海市县向海要地、向岸要房等情况严重，对局部生态环境造成明显影响或破坏。

 

房地产和养殖等违法违规项目侵占海岸带，占用大量优质岸线资源，而在海岸带开发过程中，相关市县政府违规越权审批问题突出。环境基础设施建设滞后，一些市县生活垃圾大量堆存，臭气弥漫，渗滤液直排，群众反映强烈。

 

督察要求，海南省要坚守生态红线，

遏制房地产过度开发

和海水养殖无序发展对海域岸线的生态破坏。

随后，海南省结合环境督查结果，以及中央对楼市的要求，对房地产政策进行了全面调整。

这些措施将如何影响海南楼市？

应该说，最严厉的房地产调控政策出台后，海南楼市的需求量、供应量都将大量萎缩

。

短期来看，对海南经济、海南楼市构成较大利空，会导致成交量锐减。但从长期看，对海南经济的影响将是正面的，海南将腾出更大空间来保护环境、改善环境，让旅游业迈上新台阶。

2018

年

4

月

13

日，海南将迎来建省、建特区

30

周年，预计中央将给海南送上新的政策利好。

在这个大喜日子到来前夕，海南通过“最强楼市调控”，跟“旧的房地产现状”做了一个了断。

未来，海南将走上更加健康、可持续的发展道路。对此，我们应该给海南省点赞！

虽然海南楼市在交易、价格上或将暂时进入寒冬，但购买了海南配套好的一线海景住宅的人，可以安心长线持有，因为这种产品是稀缺的。海南无论是旅游还是外销楼盘，都将走上高端路线。

只是，海南的中介行业、开发商，将有一段苦日子过了！

放大招的不只是海南，深圳最近也加大了调控。

3月26日到3月28日，短短72个小时里，深圳连放两个“大招”，对未来楼市走向将产生深远影响。 

第一个大招，是“棚改新政”。3月26日中午，深圳市住建局在其官网公布了《关于加强棚户区改造工作的实施意见（征求意见稿）》，并公开征求社会各界的意见。 另一个大招则是二手房交易过程中的“三价合一”，3月28日傍晚，一份《中国人民银行深圳市中心支行、深圳银监局与深圳市规划国土委关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知》文件照片流出，宣告传说中的“三价合一”终于降临深圳。 

“三价合一”之后，购买二手房的人要么多交税，要么被迫提高首付比例，二者必居其一。至于做高银行评估价，最终降低购房首付，难度会非常大。 

据深圳银行工作人员透露：2015年以前，深圳银行房贷可发放到12月前；2016年9月就没款放了；2018年一季度就没款放了....

深圳银行池子快露?了，房贷奶水尤其不足，再挤挤吧

 一场悲剧刚刚开始??

在系列调控政策下，一线城市房价下跌明显。自2017年“3?17新政”以来的一年中，北京市二手房降价幅度在15%~20%之间，不少二手房价格每平方米下降1万元~1.5万元；而商住类公寓签约量同比跌幅达到94.6%。

 “3?17新政”及后续一系列政策组合拳的调控力度可谓史无前例，且切中要害，市场逐渐进入到刚需主导、买方主导的状态，未来北京二手房市场将表现得更加疲软。

去年3月26日，继通州后，北京全市范围内的商办类房产开始限购，杜绝“商改住”。此外，从去年1月至今，多家银行上调商贷利率，原本的8.9折、9折利率优惠纷纷消失，取而代之的是1.1倍、1.2倍于基准利率的新利率，甚至还有针对二套房的定向加息。面对政策的多管齐下，北京二手房市场步入下行通道。

中原地产研究中心统计数据显示，截至2018年3月，北京楼市成交全面萎缩，新建商品房住宅类合计调控后一年签约23324套，同比下调幅度达到48.7%，刷新了历史最低记录。其中，二手房成交量下调了52%。在调控前一年的2016年二手房签约254916套，调控后一年的签约只有121946套。

上海2月二手房挂牌均价，较1月下跌了4.92%。另有数据显示，下跌了10-20%左右。牛爷身边朋友有几个在出卖二手房的，挂牌价比去年普遍下降了15%左右，都卖不出去。

几天前，国家统计局发布了2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，15个热点城市中，12个比上月下降。

这一轮调控，虽然是因城施策，但调控效应非常明显，从目前城市数据来看，热点城市房价普遍逐渐降温，房价环比增加的城市多数集中在弱二线和三线城市。

热点城市房价下降除了限购限贷政策外，跟这些城市严厉控制人口进入也有密切关系。北京和上海户籍和常住人口都双双下降，是1978年以来第一次。

按照北京统计局、国家统计局北京调查总队的数据，2017年末北京常住人口2170.7万人，比上年末减少2.2万人，户籍人口1359.2万人，比上年末减少3.7万人。北京户籍人口1978年以来首次下降。 

上海早就降了。上海统计局的数据，2015年，上海常住人口缩减了10.41万人。2017年，上海常住人口2418.33万人，比上年末减少1.37万人，这是从1978年改革开放以来，第二次出现人口规模缩减。 

3月31日，“中国政府网”发布了“国务院办公厅转发证监会关于开展创新企业境内发行股票或存托凭证试点若干意见的通知”。通知一经发布，引起了投资者广泛关注。

从炒房客的角度看，楼市的大机会的确越来越少，房子正在变成“长期抗通胀工具”和“防御型投资工具”。

而且整体来说，

绝大多数城市的房子正在失去资产属性和流动性，只有大城市和大城市圈的优质不动产才有投资价值和流动性。