小兵访谈|蒋鹏：十余年不遗余力为商业地产“挑刺”，图个啥？ “把脉”成都商业地产"

当下我们所有的媒体亦或是市场仿佛都看清了成都商业地产的本质：

1、存量大（机构统计数据显示去化周期足足8年以上）；2、只有营销，几乎没有运营（90%以上的项目都在做一锤子买卖）。

所以，成都的商业地产市场已成为“烫手的山芋”令所有的参与者头疼不已。2018的一季度很快就悄然过去了，成都商业地产市场“春困”的局面仍在继续，我们不仅要问应该怎样进行商业地产的破题？未来这个版块如何发展？

洞察市场已不是重点，用专业的态度思考、精确的手法全新解构与建构商业地产的生态链，才是这个行业破困的略与术。

蒋鹏

今天小兵邀请到了“鹏友会”社群核心创始人、西南交通大学国际创新创业副院长蒋鹏，从这位十余年不遗余力为商业地产“挑刺”的“老中医”的脑袋中挖出关于商业地产“破困”的几组脑洞。

脑洞一

成都的媒体和开发商在商业地产这个命题上很不专业

小兵：

今天想跟你聊聊关于商业地产，就你所认识的市场和状况，觉得目前成都的商业地产是一个什么样的状态？

蒋鹏：

其实到目前为止，我对成都的媒体和开发商还是很失望的，媒体缺乏专业性，成都存量大这种说法极其不专业，开发商则觉得商业地产的功能是以销售为核心，但不是，持有是基础，核心应该在金融板块。其实是环境出了问题，大量缺乏常识，导致了目前成都空置率很高，只考虑招商，不考虑租金和回报率，但是要知道商家只是内容，不是核心。很多开发商只谈销售，不谈商业，这种情况在全国都是，不止是成都市场。只是一线城市的人口多，去化能力强点而已。商业项目只是资本的载体，这个逻辑中，内容是作为回报率的支撑，回报率是由运营来保证，但是现在市场没有形成有效的闭环，其实就是一种不负责的表现。

某商业地产项目效果图

脑洞二

成都商业地产的生死命门在于“眼界”

小兵：

目前因为开发商始终整体最大的切面是销售，因为他抱有固有的观念，偶尔听听，或者说不得已听听你们的观点，但是好像他们始终就只是当做一个配角，还没有成为一个入流的这种意识形态，那保有专业操守和专业追逐的这群人，以你为主。在这个市场上为什么还要坚持呢？

蒋鹏：

这个问题有两个结尾，一个是要不要活下去，第二个就是活下去，是苟活还是舒适呢？当你选择的时候，就要想好要不要吃这碗饭。首先，基于这么多年的坚持中，一是觉得我是正确的，商业这个规律是我总结出来的，二是在过程当中你放弃了，选择新品，那么这个是对行业有帮助的。但是很多人面对诱惑，他不敢放弃，都是过于夸大了生存问题，其实哪有饿死呢。其实就是眼界太窄，我们成都有全国出名的IFS，太古里项目，也有亚洲最大的单体建筑环球中心，还有全国顶尖的春熙路商业圈，我们什么顶尖的商业都有，但是唯独缺乏顶尖的做商业运营的人才。我们十年间都在坚持做自己认为正确而又有意义的事业，并且把收益看得低一点，生活没那么苦。更是为了格局，让成都企业能够走出去，活得更有尊严是很重要的。

脑洞三

责任感才是拯救市场的重要环节

小兵：

目前，成都商业市场呈现的加渠道、加基金的这种所谓的资本经营模式。对于这种流行、通行的办法，你是怎么看的呢？

蒋鹏：

首先，开发商要活下去，要促成销售，但是方式很单一，这些办法是需要的。商业地产中的三方，投资商、投资方、经营户，其中经营户是持有最长的时间的，他需要服务和运营。这个行业不仅仅只在销售口，还有运营。更不能是一锤子买卖，卖出去了就不管了，这是错误的，未来对于商业地产，更应该面对客户，做好后续的服务和运营。

开发商应该对市场负责任，即使多付出资金和精力，企业责任感才是拯救市场的重要环节。但是我们的作用还是很微弱，只能呼吁，第一起码知道要有商管公司来承接后期运营，第二在产品设计的时候，情景还是起码要从持续运营的角度去考虑，而不止仅仅从销售角度去考虑产品设计。大家也不能只是把目光汇聚到开发商的生存上，商业是建立在金融体系上的，基金其实属于包销的的高效方式，这样可行但是不可持久。因为回避不了运营，所有的商用地产都是需要后期运营的，最后都是对准回报率的。有时候面对质疑和否定，只有等时间去正面对错，但是目前看来我的思想都是正确的。很多开发商都是在质疑我们，但是我们不在乎，在乎的是给到一些理念，希望他们能够有自己的价值观和使命感。

回到成都这个市场，我是很看好的，未来一定是光明的，高铁开通，新一线城市，什么条件都不缺。但是缺少对市场的认知问题。我很是希望成都走出去的，立足成都，走向全国，祝福成都吧。

即将开业的16HOUR商业地产共享销售中心实景

编后语

结束完正式的访谈后，小兵问蒋鹏如何看待16HOUR即将开业的商业销售共享中心，原本以为向来以“挑刺”著称的他会给我当头棒喝，结果却是他报以“任何创新的事情都值得去尝试，尤其是带着应有的使命感和责任感的创新当成为这个社会的共识”这样的回应。“担得起多大的诋毁，就经得起多大的赞誉”，过去十余年，蒋鹏一直用他的“挑刺”为商业地产健康有序发展鼓与呼，用他自己的话说，“就是要完成从SB到2B再到NB的进化，如此进化下的商业地产一定枝繁叶茂。”