2018年天津房市即将回暖,黎明前的黑暗有望结束! 经过2017年天津房市整体调整过后

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经过2017年天津房市整体调整过后，2018年年初房价已稳定。预计自18年春季开始，房市回暖将成为必然! 限购的意义已达到，继续“调控”将无意义。

国家不想让每个人都“分一杯羹”，稳固房价才能健康发展!

2016年京津冀的房市太疯狂了，因为大家都知道这里未来必然崛起!无数人几天赚了几十万，几个月赚了几百万。房市被炒的太疯狂了，甚至把未来的房价放到现在卖!国家是想房市好的，但不是透支未来。所以物极必反!

2017年调控的非常严厉，可以说是非常“狠”了。甚至刚刚4.1日设立的雄安新区都被明文禁止交易。让炒房团们，无空可钻!效果也很显著，房价被控制住了，现在的房市正在稳步发展。

但你要知道，2017年国家为了稳固京津冀房市牺牲了多少税收?

2016年在土地和房地产相关税收中，受部分地区商品房销售较快增长等影响，契税4300亿元，同比增长10.3%;土地增值税4212亿元，同比增长9.9%。另外，房产税2221亿元，同比增长8.3%;耕地占用税2029亿元，同比下降3.3%;城镇土地使用税2256亿元，同比增长5.3%。尤其值得注意的是，受“地王”热的影响，2016年国有土地使用权出让收入37457亿元，同比增长15.1%。而2015年这个数据是-21.4%。

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2017年国家为了稳固京津冀房市，牺牲太多了。现在京津冀房市已经稳步发展了，没有透支、没有泡沫了。限购的意义完全已经达到了!

现在我们来看看曾经那些一线城市都是如何“调控”的，从中吸取经验，就能看懂国家的调控策略!

2005年，上海

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2005年初以“国八条“为代表的一系列政策重拳出击，上海楼市顿时陷入低谷。当时的政策包括对不满2年的二手房交易征收5.5%的营业税，停止转按揭，延长过户时间等，上海政府还提出新建”两个1000万“(即1000万平方米配套商品房和1000万平方米中低价商品住房)。政策高压之下，炒家受到严重打击，市场上投资投机需求完全消失。

此后不到一年的时间内，上海二手房价累计下跌17%。其中一些炒家集中的楼盘，价格下跌幅度超过30%。这也是后来的历次楼市调控中，效果最明显的一次。由于当时炒房现象只是集中在上海，因此被其他地区的业内人士戏称为“上海生病，全国吃药”。

2008年，深圳

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2008年，当时房价的下跌最早是从深圳开始的，由于2007年深圳房价大涨，银行从年底开始收紧房贷，四季度深圳房价就开始下跌。到了2008年，金融危机的影响逐步显现。

首先是外资企业、金融行业，以及外贸相关等传统高收入行业开始减薪裁员。其他行业虽然暂未波及，但人们对未来收入的预期都有大幅下降。购房需求自然也大幅减少。开发商不得已开始降价促销，但效果并不理想。因为人们预期房价还会继续下降而选择观望。中介行业也出现了关店潮，有些公司完全退出。当时南方有家中介代理公司携上市之利，大举拓展上海、成都市场，终因时局不利，只能黯然退出。

这一轮下跌是大陆楼市仅有的一次和政策无关的调整。由于年底政府很快出手救市，降息、减税、“四万亿”等一系列政策密集出台，因此房价从2009年初就开始止跌。期间上海二手房价累计下跌了13%，深圳因为下跌开始的早，累计跌了26%。由于开发商有资金压力影响，新房市场的价格跌的比二手更厉害，深圳跌的最多的一个楼盘价格暴跌60%。和政策调控相比，经济原因造成的楼市调整幅度要大得多。

同时，由于这轮调整中，二三线城市受影响很小，表现比一线城市更稳定，房企纷纷加大这类城市的投资力度。此后几年中，二三线城市建设规模保持高速增长，但需求并未跟上。这也为后来这些城市的高库存埋下伏笔。

2011年“限购令”

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“四万亿”为代表的一系列政策虽然稳定了经济，但对房地产的负面作用也逐渐体现。2010年起，楼市政策逐渐收紧。5月，北京成为首个实行住宅限购的城市。到2011年，限购全面铺开，全国46个大中城市出台了“限购令”。超过120个城市出台房价调控目标，10个城市出台针对楼盘的强制“限价令”。同时央行全年3次加息，6次上调存款准备金率。房地产政策全面收紧。

由于这是第一次遇到限购限贷，楼市买卖双方陷入观望，成交量大幅下降。价格则跌的不多，一线城市二手房价下跌持续了6个月左右，平均跌幅5%。由于改善、投资需求都被抑制，市场上刚需类产品表现良好，豪宅则大受打击。上海的豪宅价格从2011年到2014年基本没涨。这也导致了几家以开发豪宅著称的房企表现低迷。除了对当年成交量、价的直接影响之外，限购政策对后市的间接影响则更为深远。

限购限贷以外，这一轮调控还有一项重要政策，虽然没有明文宣布，但对后市影响极大。那就是对房企融资的限制。2011年以后，房地产开发企业在股市、债市、银行贷款等传统渠道的融资均受到严格限制。对外部融资依赖很高的开发行业被迫转向新的渠道--信托。由于房地产行业对融资需求规模巨大，随后几年信托业务高速增长。同时，很多银行理财产品也最终投向房地产项目。这一现象成为了2014年楼市调整的导火索。

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2014年收紧房地产融资

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2014年2月，兴业银行内部通知“暂停房地产夹层融资业务”的消息在网上流传，同时还传闻有其他银行跟进。其中原因并非是政策收紧，而在于三四线城市房地产市场库存高企，表现持续低迷，银行出于风险考虑，主动收紧房地产融资。而在同一周，杭州两个楼盘突然宣布降价，引起行业内的极大关注。随后，又传出某家地方性房企破产的新闻。

在没有政策变化的情况下，市场出现这样的变化，是否意味着大陆楼市难以为继，大周期拐点来临?当时持这样观点的机构客户不在少数，尤其是外资机构，纷纷看空中国。从市场的实际反应来看，表现和2011年那轮类似，重点城市成交量大幅下降，但价格跌的不多，一线城市二手住宅价格跌幅在5%左右。但全国高库存的问题越来越严重，施工建设也出现负增长。当年全国新房的销售面积出现了自1998年房改以来的第二次负增长(第一次是2008年)。在这样的背景下，2014年9月底“930新政”出台，政策转向鼓励购房，楼市重拾升途。

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看看曾经的楼市调控，你有没有一些启发?我们不难发现一个事实，曾经那些调控的城市现在房价要比当时高的高。

国家打压的不是房市，而是炒房团。一个发展有潜力的城市，不会因为一时的调控，影响太多。

2017年，楼市整整调控了一年，但京津冀的发展却是有条不紊的进行着。2018年，房市必然会慢慢回暖，至于“爆发点”在什么时候，还要靠你自己把握了!