深圳楼市出新政，买房变的更难了吗? 这几天

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这几天，估计有不少人睡不好觉了，尤其计划在深圳买房的刚需族更是寝食难安，网传已久的 “三价合一”政策终于尘埃落定，在深圳落地。

新政一出，一时间人心惶惶，众说纷纭，大概意思就是“买房成本又增加了，想要买房更不容易了”!

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淡定淡定!大家要清楚的是 “三价合一”的真正目的是什么?再来实际分析 “三价合一”到底会给我们买房带来哪些影响呢?

以下是钱小姐的科普时间

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“三价合一”到底是什么?

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“三价合一“政策针对的是二手房，二手房成交的时候，一般有四个价格:房屋真实成交价，银行房屋贷款评估价，网签备案合同价，房管局计税评估价。

第一个是房屋真实成交价。

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这个很好理解，就是买家最终和卖家达成的成交价格。

第二个是网签备案价格。

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为了少交点税，买房和买房都希望少写点，一般都会低于真实成交价，这个合同是在网上可查的。

第三个是房管局计税评估价。

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房管局收税时，要有一个评估价。房管局也知道你的网签备案价不是真实交易价，所以房管局会根据市场行情对你交易的房子做一个评估，这个评估价一般也会低于实际成交价。

第四个是银行评估价。

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银行在发放住房贷款时也有个评估价，买房的当然希望这个评估价高一点，这样就能贷到更多的购房款。一般来说，银行的评估价会略高于市场价。

因为房屋成交价是由买房双方协商敲定，不在“三价”之中。

因此，“三价”指的是银行房屋贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价。

现在，官方决定，三个价格必须保持一致

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，也即“三价合一”。银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。

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问题来了，有网友问，难道还可以不一致的?

这也是为何出台“三价合一”政策的原因。

这三个价格，之前还真是有不一致的。譬如上海在推行“全面网签”之前，这三个价格就可以不同。

真实成交价:

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这个就不必多说了，大家都懂的。

银行贷款价:

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尽可能高，以获取更多的贷款。

交易中心价:

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尽可能低，以节省税费。

以一套“真实成交”1000W的房子为例，“银行贷款价”可能是1200W。

按照首房首贷贷款70%，就可以贷款840W。

相当于首付16%，贷款84%。

另一方面，交易中心“备案价”，可能是600W。

以每一次交易5.55%增值税+3%契税+2%个人所得税，我们假设为10%，

本来要交100W税，现在只要交60W。

由见可见，如果三价不合一，就会出现这种“做高银行评估价”、“做低网签价”

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的情况，

综合以上，三个价格保持一致,

1.可以避免“阴阳合同”;

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2.可以避免“高评高贷”，通过提高银行评估价变相降低首付比例;

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3.可以防止报低成交价来避税等

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。

买房带来什么样的影响?

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1.税费增加

前期的二手房税费计算基准，一般是参考房管局计税评估价而定。目前深圳房管局评估价，多为房屋实际成交价的7成左右，因此缴纳的税费较低。

但“三价合一”后，若购房者想提高贷款评估价，势必要提高网签备案合同价，也就意味着税费的提高。这对于楼龄较早的房源、非普通住宅影响较多一些。

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需要提醒的是，政府每年都会参考市场行情进行1-2次的房管局计税评估价调整，实际成交价与房管局评估价之间的差距一直在缩小，这是大势所趋，并非三价合一政策才带来的影响。此外，深圳普通住宅标准也不定时在上调，因此，“被豪宅”住宅的税费，一定程度上会有所减少。

2.首付增加

“三价合一”前，部分首付不充足的客户，会通过提高银行贷款额度，从而降低实际首付金额。“三价合一”后，这种做法将得到有效抑制。

比如财先生想在深圳买一套总价400万的二手房，首付30%，为120万，需要向银行贷款280万。

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“三价合一”前:

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为了避税，财先生与卖方达成一致，网签备案价写低一些为300万

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，政府的评估价会一般会低于实际成交价，假设也是300万。

财先生为了多向银行贷些款，说成交价是500万

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，但银行有自己的评估系统，银行最终的评估价是450万，以这个价格银行贷款70%给财先生，也即315万。财先生得到了银行的315万贷款，自己只需掏85万，相比于原来 120万的首付成本，少了35万。

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“三价合一”后:

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银行以网签和房管局计税评估价的最低值，也即300万，作为银行评估价，以这个价格的70%银行给你贷款，也即210万。

财先生只能拿到银行210万的贷款，买下这套 400万的二手房需要自己首付190万，比本来的 120万，首付多出了70万。

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因此，“三价合一”后，部分购房者将面临2种选择:

①为了维持首付及贷款评估价不变，选择付出更高的税费。

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②税费不变，但贷款评估价降低，实际首付增加。

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简单一句话概括就是:

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购买二手房的门槛和成本抬高了，银行贷款少了，首付额度增加了。

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买什么房子最划算?

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1.次新房

次新房的房管局计税评估价与实际成交价差额不大，所以新政前后变化也不大。但次新房大多不满2年，增值税也是一笔支出，购房者应综合考量。

2.满5唯一的普通住宅二手房

因满5唯一可免征增值税与个税，很大程度上减少了购房者的支出。

3.寻找平衡点

对购房者而言，“三价合一”后最合适的是找到平衡点，通过适当提高网签备案合同价，增加税费，降低贷款评估价。

说了这么多，其实也不用太紧张，“三价合一”的政策在北京、上海早已实施

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，这个政策对二手房购买者的确会有影响，但主要打击的还是利用高杠杆的投资投机购房。

对于刚需来说也无需恐慌，根据自己需求，合理规划，毕竟像我这种首付都未攒齐的人，差的不是首付多的那几万，而是几百万......

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(ID:iMsMoney)。