楼市惊天大炸弹!负债累累，开发商急了企图“快销走量”? 近两三年以来

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近两三年以来，中国楼市的成交量急剧下滑，各大开发商也开启了相应的促销模式。更有开发商开启了快销走量的方式，对此，中国房地产市场的成交情况怎么样呢?

这一轮调控的风向在土地端体现得颇为显著。从土地出让规则来看，2017年北京、上海等城市，在土地出让时增加了限制性条件，如限定未来房屋售价、配建保障性住房和竞拍自持面积等。

例如北京，出让土地时就加入了“70/90政策”和“限房价、竞地价”的要求。而且这种有条件的土地出让方式逐渐常态化。在土地供应结构上，共有产权房、租赁住房以及其他保障性住房的土地供应规模开始增加，这在北京是显而易见的。中原地产统计数据就显示，2017年北京市共成交71宗住宅地块，规划建筑面积968.96万平方米，其有产权房面积了31%;租赁住房面积占了9.4%。

而上海市去年发布的住房发展“十三五”规划中，主要涉及从供应端管控地价、盘活存量以及加强供应端质量等方面。深圳则对人才住房给予更多支持，“招拍挂”出让商品住房用地，土地溢价率超过一定比例的，由竞价转为竞配建人才住房和保障性住房面积。

这一轮调控之下，房产市场反应明显，地价下滑、成交打折、供应放缓、购房者入市等诸多现象随之发生。既然2018年房地产调控政策连续稳定，那么房地产市场也自然将是波澜不惊。多位开发商向采访人员表示，历经了2017年房地产严厉的调控之后，2018年房地产市场“不会太好，也不会太坏”。

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“我们预计今年全国房地产销售面积会有所下降，大概下降10%以内，销售额会小幅增长，因为三线城市房价还在上涨。”欧阳捷说。

对此，中国指数研究院曾发布报告预测，2018年房地产仍在调整期，商品房销售面积受到政策、货币环境的影响，将出现回调，预计全年降幅将达到9.3%至11.3%。在供应方面，报告预计，2018年全国新开工将呈现中低速增长，全年增幅在4.5%至6.5%之间。

对于房价，开发商的判断更为谨慎，普遍认为不同城市间的“分化”仍会继续。其中，对于一线城市的房价，有开发商认为，在去年已经大幅调整之后，今年继续下调的空间有限。

“目前不是不想卖，也不是没人买，而是相关证件批不下来卖不了。”几位房企内部人士均向采访人员表示，目前一线城市改善性购房需求依然强劲，但无法得到释放。

而且，“一线城市对房企的利润贡献率最高，开发商还都想卖个好价钱，因此目前来看，降价销售的可能性并不大。”中房数据研究院院长陈晟说。作为房地产业资深专家，他在去年初预计2017年房地产调控会相当严厉，一线城市房价会下调10%左右。

未来，“房地产百强企业一方面需要警惕规模化扩张驱动下的布局风险，包括盲目跟风布局、集中购置热点城市高价地块带来的库存积压风险等;另一方面，在资金环境严峻、杠杆率提高、债务兑付压力加大的背景下，需要重视现金安全，防范资金风险。”刘洪玉说。

另一位业内专家向采访人员表示，考虑到2018年部分房企债务利息兑付压力增大等因素，“我们认为，房企的资金面或面临恶化可能。而且，类似恶化会对部分房企形成较大的影响。特别是对于一些过去冒进式发展的企业而言，尤其要警惕类似风险。