老项目快点清仓，武汉要为高地价项目\＂腾地方\＂预先公布下季度武汉新增商品住宅供应

傻大方小编提示您本文标题是：老项目快点清仓，武汉要为高地价项目\"腾地方\"。来源是。

老项目快点清仓，武汉要为高地价项目\"腾地方\"。地价|武汉|地方|清仓|快点---

预先公布下季度武汉新增商品住宅供应量，已成武汉招牌动作。

目的很明确，告知市场未来供应充足。

不要慌、不要抢，只要你有钱，房子都有都有。

很好的一件事。

如果再能及时公布楼盘网签数据，让我们看看那些热销、秒光的楼盘王中王，到底穿了几条底裤，这个市场就彻底透明。

那样，老百姓更容易判断市场冷暖。

能做到网签时时可查的城市，不多。

这个很好理解，毕竟房地产，赚的就是信息不对称的钱。

把什么都露干净，甚至三价合一，只能证明--

这城市，不需要房地产了。

?准确说，不那么依赖土地财政。

比如深圳、北京、上海。

如果我们还需要，能做的，是从有限的信息中，筛选判断出市场走势，更清晰的脉络。

地价|武汉|地方|清仓|快点---

$老项目快点清仓，武汉要为高地价项目\＂腾地方\＂$

最近很多公号都发布一条来自主管部门的信息--

2季度武汉达到销售条件的商品住房，总计98个，805.62万平方米。

?这里面透露几个信息，大家请注意:

达到销售条件，基本等同开盘

官方已经关注到你们这些项目，到时候想捂盘，你们会被重点关心。

充数的供应还是不少

这个一直被诟病，这次公布的也不例外。

有的所谓新增供应，其实是双限房，一般人买不到，还有一些供应，实际上1季度已经开卖。

这2点是直观信息。

核心是，数字背后，我们能看到什么?

--武汉正为高价地项目，腾挪空间。

地价|武汉|地方|清仓|快点---

$老项目快点清仓，武汉要为高地价项目\＂腾地方\＂$

说的玄乎。

通俗的说，武汉希望尽快推动2016年之前拿地的项目，迅速入市。

这部分项目土地成本低廉，利润空间巨大，严格封死在片区最高价之下，合情也合理。

之前，哥分析过，今年武汉房价腾挪空间，10%。

这个空间怎么使用，怎么分配?

?现在告诉你答案，把老项目消化完，空间留给高价土地项目。

比如，在二季度，不出意外的话，我们会看到几个好久不见的老面孔--

汉口火车站的传奇，终于有8万多方的住宅要开盘了;

万科鲩子湖地块，如果没有记错的话，拿地已经是8年前的事儿了，今年2季度，有望千呼万唤始出来;

青山地王，从去年蓄到今年的中冶39大街;

还有一个，传说中的恒大常青花园，20多万方新房供应啊，就问你开不开心?

从2015年等到现在的朋友们，房贷利息都涨了30万吧?

地价|武汉|地方|清仓|快点---

$老项目快点清仓，武汉要为高地价项目\＂腾地方\＂$

上面都是相对极端一点的案例，要说最厉害的，还数联投花山郡。

他虽然没有被官方列入，但2季度大概率要开。

花山郡最近一次开盘，可以追溯到武汉房地产的上古时代，嗯，2015年。

所以他完美“错过”2016~2017年行情，房子都整成现房，开盘准确时间还“待定”。

这两年，由于不可言传的原因，花山，基本处于断供状态，俨然已经成为光谷迷失的部落。

然鹅，花山最近一次开盘，也是紫悦湾的收官，毛坯备案价才8500元。

可是这嘎，地价已经拍到1万，后面的货怎么出?

你参考最近新盘报价，让花山郡9500备案?开发商不高兴，这2年算白搭;

你参考土地价格预期，让花山郡备1.3万?购房人不高兴。

对了，花山郡确定卖毛坯，光谷的朋友还是值得去认个筹，拼下运气。

万一毛坯备案价被锁定在9500呢?

地价|武汉|地方|清仓|快点---

$老项目快点清仓，武汉要为高地价项目\＂腾地方\＂$

大家如果仔细看二季度的预期新增供应，会发现一个很有意思的现象--3环内，主城区新房，相当多啊。

话说武汉楼市现在三环外的市场份额，已经达到6成。

有一个统计，说去年武汉3环外土地成交比例，已经接近70%。

这么多主城区的货，怎么感觉在清仓?

没错。就是清仓。

从调控节奏的角度，这些拿地较早、土地成本较低的项目，要尽快清货。

价格，就是妥妥很严格的去年同片区价位。

比如四新，招商也好，包括上海府邸这种老项目，假如今年5月份出货，价格也不可能超过1.6万，这是片区的价格铁顶。

这些老项目，限价依然严格，毕竟1月份，武汉房价涨幅，有点超标。

?光谷南也很典型。

康桥知园比中海锦城差不多晚了半年，价格最终落在1.5万(含装修)，比中海低1000元，可以理解为就便宜在地价上。

甚至完全没有考虑一个属于东湖高新，一个属于江夏的差异。

结合7000多的楼面地价，这个价位只能说平进平出。

等这些项目消耗完，今年房价调整的空间，就可以腾挪给高价地，尤其是地价与房价矛盾大的项目。

也就是说，到了2季度之后，更麻烦的问题来了。

便宜地项目，越卖越少，剩下的都是各种高价地皮盘，甚至地王盘。

花山联投+绿城的项目，地价万元左右，毛坯理论价格起码1.8万起。

问题是，碧桂园东境的精装，喊了一年1.8万，也没成行。

为了避免片区价格混乱，绿城这个项目，起码要等花山郡、光谷大观、东境全部清盘。

地价|武汉|地方|清仓|快点---

$老项目快点清仓，武汉要为高地价项目\＂腾地方\＂$

?同理，文化大道那一拨项目不卖完。

中锐的江夏地王，也憋着没办法出场。哥说的是高层，低密因为物业类型稀缺，不具备比价条件。

哥前面说过，这个腾挪的空间也不会太大，不足以覆盖土地成本。

比如说晴川府，地价2万出头，毛坯至少3.8万以上。

他周边有3个地价1.3万左右的竞品，虎视眈眈。

晴川府确定毛坯卖，另外3个最早面市的是龙湖，毛坯精装未定。

估计碧桂园内心求爷爷告奶奶，烧香祈愿龙湖能精装开卖，至少能跟自己毛坯价格相近一点。

地价|武汉|地方|清仓|快点---

$老项目快点清仓，武汉要为高地价项目\＂腾地方\＂$

?综上所述，今年下半年，新房的定价会异常艰难。

现在ZF能做的，尽量多留点子弹在手上(定价空间)。

所以高地价项目，限价势必要放松，只是针对性放松。

那种低价地皮硬挺到下半年，价格不会有太多惊喜，反而让周边高地价竞品难受，就属于典型的损人不利己。

讨厌。

那么说一个判断，武汉30%左右的一二手房倒挂，价格差会逐渐缩小。

一手上调，二手阴跌调整，二者价格会逐渐趋同。

现在，武汉的二手房价格，整体还算坚挺，但开始阴跌。

大幅度上涨之后，继续上涨乏力。

价格不存在平衡。

但凡上冲力量不够，价格就是阴跌。

地价|武汉|地方|清仓|快点---

$老项目快点清仓，武汉要为高地价项目\＂腾地方\＂$

比如中高档价位的二手房，二环内杨园橡树湾，去年就突破3万报价，目前的成交价格集中在3.2~3.3万元这个区间，和去年下半年的成交价格，基本一致。

在相对刚需一点的区域，比如地铁200米范围内的优质房源，拿金色港湾5期为例，去年年中达到1.8万左右。

接近整数价位关口，房东和中介们，一定会齐心协力突破，现在挂牌价确实过2万，但成交难度极大。

再看相对豪宅的项目，汉口世纪江尚，2016~2017年涨幅很快的汉口高端盘，最近隔壁新房备案价高达4.2万，利好频频，但二手报价想突破4万成交，困难重重。

现在房东最乐观的小区，复地东湖国际。

他们跟哥交流的时候，自信满满表示，年内破5万，明年看6万……

但这个项目，哥认为要排除。

复地东湖国际小户型赠送面积多到变态，送入户花园+书房+阳台，小户型都有2个阳台。

绝版的超高赠送面积，反映到二手房房价，其实是失真的。

-完-

加入房哥购房群:汉口、汉阳、武昌、青山、光谷、商办投资群。