房地产企业财务实操 -获取土地阶段房地产企业财务实操(二)-获取土地阶段

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房地产企业财务实操(二)

-获取土地阶段(二)

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一、财务主要工作:

1、准备好相关资料取得土地使用权;(已经讲解)

2、做好设置科目账目体系，确定会计核算完整准确;(已经讲解)

3、及时办理税务事项，避免税务风险;

3、做好纳税筹划，为企业带来经济利益;

二、取得土地阶段涉及税务处理

涉及税种:城镇土地使用税、契税、印花税、耕地占用税、土地增值税(专题讲解)

1、城镇土地使用税:

(1)征税范围:房地产企业占用位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内属于国家和集体所有的土地，不包括农村集体所有土地。特点全国共17个税种，本税种浮动比例最大

(2)计税依据:

A:大城市1.5-30元

B:中等城市1.2-2,4元

C:小城市0.9-1.8元

D:县城、建制镇、工矿区0.6-12元

(3)税款计算:

全年应纳税额=实际占用土地面积*适用税额

(4)交税方式:

经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年;

纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税，其余都是从次月起缴纳，如:出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税;

购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税;

购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。备注:地产公司在出售房屋面积时，当月仍缴纳城镇土地使用税

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;(5)账务处理:

月底计提时

借:税金及附加

贷:应交税费-应交土地使用税

在次月或次季度上交时:

借:应交税费-应交土地使用税

贷:银行存款

备注:房地产开发企业已经销售房屋的占地面积，可以从房地产开发企业的计税面积中扣除。

案例:齐鲁房地产开发公司拥有一宗30万平方米的土地使用权，其中已经完成销售商品占用面积15万平方米，该城镇土地使用使用税税额为5元/平方米，按季缴纳

计提销售次月的城镇土地使用税:

年度应缴纳:(30-15)*5=75万元

每季度应缴纳:75/4=18.75

每月计提税金:18.75/3=6.25

借:税金及附加 6.25

贷:应交税金-应交土地使用税 6.25

每季缴纳:

借:应交税金-应交土地使用税 18.75

贷:银行存款 18.75

(6)税收减免:

下列土地由省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地使用税

6.1.个人所有的居住房屋及院落用地

6.2.免税单位职工家属的宿舍用地

6.3.民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地

6.4.集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地

6.5.房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。

6.7.财税(2013年)101号规定，对于改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。

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在商品房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收(拆迁)补偿协议或棚户区改造合同(协议)，按照改造安置住房建筑面积占总住房建筑面积城镇土地使用税。

2、耕地占用税:

(1)如果房产企业占用耕地，则需要缴纳耕地占用税。

注意:耕地空间范围上种植农作物。

耕地时间上现在为耕地，占用前3年内用于种植农作物的土地，也被适用于耕地。

(2)缴纳环节:预缴税款,在进行非农业建设申报用地前，必须落实耕地占用税的资金来源;审批用地时，土地管理部门根据用地计划及征收机关开具的预缴税款凭证、验资证明或免税证明，办理用地手续;征收机关依据土地管理部门批准的实际用地数，与纳税人办理纳税手续，对预缴的税款，实行多退少补。

(3)计算方式:采用地区差别定额税率

应纳税额=实际占用耕地面积(平方米)×适用定额税率

定额税率仍有当地省府确认，例如山东适用于22.5元/平方米

经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最多不得超过上述规定税额的50%，

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最低不能低于当地水平的30%

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。

(3)账务处理:

由于耕地占用税是在实际占用耕地时一次性缴纳的，不存在与征税机关清算和结算的问题，因此企业按照规定缴纳的耕地占用税可以不通过"应交税金"核算。

特别提示:根据《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》(国家税务总局公告2014年74号)。地方储备中心征用耕地后，对应缴纳的耕地占用税有两种处理方式:

A:由地方土地储备中心缴纳，作为土地开发费用的一部分，体现在招拍挂的价格中

B:地产公司直接取得的，由房开公司自己缴纳。

(4)案例:

齐鲁地产公司购置一宗30万平方米的土地使用权，是耕地，该耕地占用税额为20元/平方米

借:开发成本-土地征用及拆迁补偿费-耕地占用税 600万

贷:银行存款: 600万

(5) 下列情形免征耕地占用税:根据中华人民共和国耕地占用税暂行条例 (国务院令第511号)

"(一)军事设施占用耕地;

(二)学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。

第九条铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。

根据实际需要，国务院财政、税务主管部门同国务院有关部门并报国务院批准后，可以对前款规定的情形免征或者减征耕地占用税。

第十条农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。

农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡(镇)人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。

第十一条依照本条例第八条、第九条规定免征或者减征耕地占用税后

第十二条耕地占用税由地方税务机关负责征收。

土地管理部门在通知单位或者个人办理占用耕地手续时，应当同时通知耕地所在地同级地方税务机关。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。

第十四条占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，比照本条例的规定征收耕地占用税。

建设直接为农业生产服务的生产设施占用前款规定的农用地的，不征收耕地占用税。"

3、印花税:

根据(财税2006)162号规定，对土地使用权转让合同、土地使用权按照产权转移数据征收印花税，税率万分之五

取得房产证及土地使用权等权利许可证时按件贴花，每件5元。

案例:齐鲁房地产公司通过拍卖方式取得土地使用权80亩，地价6000万，同时取得土地使用权证

印花税:6000*0.5‰=3万

权证 5元

借税金及附件:30005元

贷:银行存款: 30005元

4、契税:

(1)在境内转移土地、房屋权属、承受的单位和个人作为契税的纳税人按照3%-5%使用税率缴纳契税。

契税一般不通过"应交税费"科目进行核算，视取得土地使用权的用途如不同的会计科目

(2纳税时点:契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天

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，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

(3)契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算比较简单。应纳税额的计算公式为:

应纳税额 = 计税依据 × 税率

(2)案例:

齐鲁大地取得一块土地使用权进行地产开发，支付土地出让金8000万元，缴纳契税240万元。(按照3%计算)

借:开发成本-土地征用及拆迁补偿费-契税 240

贷:银行存库: 240

齐鲁大地取得一块土地使用权进行自建，支付土地出让金8000万元，缴纳契税240万元。(按照3%计算)

借:无形资产-契税 240

贷:银行存款 240

(4)税收筹划:

4.1 注意纳税时点 :契税义务的纳税义务发生时间纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天或者纳税人取得具有具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。通俗讲就是签订合同的当天，不可用取得产权证当天，在次月交税，否则就会面临税收处罚，小编有一次碰到过签订合同未缴纳契税，结果在办理产权时必须先缴纳契税，从签合同到办理产权，时隔三年，根据国税发[2001] 110 号文件《国家税务总局关于农业税、牧业税、耕地占用税、契税征收管理暂参照<中华人民共和国税收征收管理法>执行的通知》第二条规定，凡税款滞纳行为发生在 2001年4月30日以前的，按照原《税收征管法》规定，按日加收滞纳税款2‰。的滞纳金;2001年5月1日以后发生的，统一按照《税收征管法》规定，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。大概要缴纳70万的税收滞纳金。

4.2:个人购买的住房是唯一的住房，并且住房面积在90平方米以下，按照1%缴纳契税

以自有房产作为作股投入本人独资经营的企业，免征契税。

4.3:契税税收优惠整理

契税优惠办理是指符合契税优惠条件的纳税人，按规定将相关资料报税务机关按规定程序办理，具体包括:

1.土地使用权、房屋交换价格相等的免征，不相等的差额征收

2.因不可抗力灭失住房而重新购买住房减征或免征契税

3.公司分立后承受原公司土地、房屋权属，免征契税

4.国有资产划转单位免征契税

5.同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转免征契税

6.公司合并后承受原合并各方土地、房屋权属免征契税 7.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位公共单位用于教学、科研承受土地、房屋免征契税

8.企业改制后公司承受原企业房屋权属免征契税

9.企业破产承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属减免征收契税

10.经营管理单位回购经适房继续用于经适房房源免征

11.公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房免征契税

12.事业单位改制企业承受原单位土地、房屋权属免征契税 13.土地、房屋被县级以上政府征用、占用后重新承受土地、房屋权属减免契税

【政策依据】

《中华人民共和国契税暂行条例》

《中华人民共和国契税暂行条例细则》

《财政部国家税务总局关于公有制单位职工首次购买住房免征契税的通知》(财税〔2000〕130号)

《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)

《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税〔2012〕82号)

《财政部国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税的通知》(财税〔2014〕4号)

《财政部国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》(财税〔2015〕37号)

《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)

《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)

《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号)

《财政部国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》(财税〔2015〕139号)

《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)

【办理条件】

符合契税优惠条件的纳税人

【受理部门】〔办理地址、办理时间、联系电话〕

房屋或土地所在地主管税务机关驻房地产交易中心办税场所，具体地址可在各地税务机关官网查询，或拨打12366纳税服务热线查询。

【办理时限】

本事项在7个工作日内办结。

【报送资料】

1.土地使用权、房屋所有权以及土地使用权与房屋相互交换的契税优惠:

——《纳税人减免税备案登记表》。

——交换双方土地、房屋权属转移合同，交换双方土地、房屋权属变更、过户文书原件及复印件。

——单位或个人身份证明原件及复印件。

2.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的契税优惠:

——《契税纳税申报表》。

——房管部门出具的住房灭失证明原件及复印件。

——重新购置住房合同、协议，房屋权属变更、过户文书原件及复印件。

——个人身份证明原件及复印件。

3.企业事业单位改制重组的契税优惠:

——《纳税人减免税备案登记表》。

——房屋产权证、土地使用权证明原件及复印件。

——上级主管机关批准其改制、重组或董事会决议等证明材料。

——土地、房屋权属转移合同或具有合同性质的契约、协议、合约、单据、确认书。

——改制前后的投资情况的证明材料。

——单位身份证明原件及复印件。

4.税收减免优惠——国有资产划转单位免征契税:

——《契税纳税申报表》。

——房屋产权证、土地使用权证明原件及复印件。

——县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的证明材料。

——单位身份证明原件及复印件。

5.税收减免优惠——同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转免征契税:

——《契税纳税申报表》。

——房屋产权证、土地使用权证明原件及复印件。

——同一投资主体的投资情况的证明材料。

——单位身份证明原件及复印件。

6.公司合并后承受原合并各方土地、房屋权属免征契税:——《纳税人减免税备案登记表》(可在领取办理结果时由税务机关打印后由纳税人当场确认并签章)。

——房屋产权证、土地使用权证明原件及复印件。

——上级主管机关批准其改制、重组或董事会决议等证明材料。

——改制前后的投资情况的证明材料。

7.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位公共单位用于教学、科研承受土地、房屋免征契税:

——《纳税人减免税备案登记表》。

——土地、房屋权属转移合同或具有合同性质的契约、协议、合约、单据、确认书原件及复印件。

——单位性质证明材料。

——土地、房屋权属变更、过户文书原件及复印件。

8.企业改制后公司承受原企业房屋权属免征契税:

——《纳税人减免税备案登记表》(可在领取办理结果时由税务机关打印后由纳税人当场确认并签章)。

——房屋产权证、土地使用权证明原件及复印件。

——上级主管机关批准其改制、重组或董事会决议等证明材料。

——改制前后的投资情况的证明材料。

9.企业破产承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属减免征收契税:

必报:

——《纳税人减免税备案登记表》(可在领取办理结果时由税务机关打印后由纳税人当场确认并签章)。

——房屋产权证、土地使用权证明原件及复印件。

——上级主管机关批准其改制、重组或董事会决议等证明材料。

条件报送:

债权人申请的，需提供:

——债权人债务人情况的证明材料

非债权人申请的，需提供:

——非债权人妥善安置原企业职工，签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的证明材料

10.经营管理单位回购经适房继续用于经适房房源免征

——《纳税人减免税备案登记表》(可在领取办理结果时由税务机关打印后由纳税人当场确认并签章)。

——省级人民政府出具的改造安置住房相关证明材料。

——回购合同(协议)原件及复印件。

11.公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房免征契税:

——《纳税人减免税备案登记表》(可在领取办理结果时由税务机关打印后由纳税人当场确认并签章)。

——房屋权属转移合同或具有合同性质的契约、协议、合约、单据、确认书，房屋权属变更、过户文书原件及复印件。

——公共租赁住房相关证明。

——省级人民政府出具的改造安置住房相关证明材料。

12.事业单位改制企业承受原单位土地、房屋权属免征契税:

必报:

——《纳税人减免税备案登记表》(可在领取办理结果时由税务机关打印后由纳税人当场确认并签章)。

——房屋产权证、土地使用权证明原件及复印件。

——上级主管机关批准其改制、重组或董事会决议等证明材料。

——改制前后的投资情况的证明材料。

13.土地、房屋被县级以上政府征用、占用后重新承受土地、房屋权属减免契税:

——《纳税人减免税备案登记表》(可在领取办理结果时由税务机关打印后由纳税人当场确认并签章)。

——土地、房屋被政府征用、占用的文书原件及复印件。

——纳税人承受被征用或占用的土地、房屋权属证明原件及复印件。

——单位身份证明原件及复印件。

【收费依据及标准】

不收费。