多种信号显示楼市回暖已成定局，刚需买房面临更大挑战! 无论什么调控政策

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无论什么调控政策，大家总会习惯性的问一句:房价会跌吗?

今年，依然如此，杭州、西安、成都、武汉、长沙等城市陆续推出公证摇号买房后，大家在各种群里讨论得异常火热，公证摇号买房，而且是仅针对首套房刚需，这回炒房客总该没戏了吧?房价总该下跌了吧?

公证摇号，不是新名词，去年就有上海等城市采用过，只不过那时是在所有购房者之间摇号。现在则是在首套房刚需之间摇号。

以长沙为例，他们给首套房刚需的定义如下:

首套购房刚需群体为长沙市户籍的无房家庭和个人(文件施行后离婚且不满1年的不包括在内)、自签订征收协议之日起1年内的被征收人以及符合长沙市限购政策的本市以外户籍无房家庭。

无房，是指家庭成员及本人在本市限购区域范围内无住房信息记录或者文件施行后住房信息记录注销时间在1年以上的家庭和个人。

这叫“差别化购房”，2018年推出的保刚需最新措施，预计更多城市会跟进。

在聊“首套房公证摇号”能给楼市带来多大影响之前，我们想把时间退回至2017年。

2017年有几十个城市密集升级了调控措施，限价和限售成为了标配。

限价限的是开发商的售价，以往开发商是根据成本定价，无论地拍多贵，加上利润再报上去。现在不行了，定价权不在开发商，而在政府手中。政府定价要参考很多维度，城市的平均价格不能涨，区域的房价不能涨等等，一通计算后给开发商一个均价和上下限价格。

限售指的是大家买了房子之后必须持有N年，目前最长的是5年左右。

限售其实是配合限价的，因为便宜的房子卖给你了，你不能用来套现。

结果，这两个新措施并未达到预期效果，限价的直接结果是新房和二手房之间的价格差被明显放大。而限售对于流动性本来就偏差的房子来说，效果并不明显。

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?笔者一位成都的朋友当时就感受强烈。他的房子是去年9月份买的，他本来打算是多看几个楼盘在买房，但看了第一个盘就下了定金签了协议。

他后来告诉我，本来是计划多看几个盘的，但是一进售楼处，被现场亢奋的场景刺激到了，很怕后面的盘都是同样的场景，人在那种情况下很容易失控，所以看了第一个盘就买了。

他交完钱，回家就后悔了，心心念念错过了很多楼盘。不过后来房价的走势让他稍显安慰，搁现在，他买这套房要多花30%的钱。

限售把价格差的红利让给你了购房者，那么手握购房资格的人自然不会推辞，那些没有资格的人也会想方设法获得资格进场买房。

还记得去年南京有个80多岁的老大爷在排队买房吗?那明显就是别人借用他的资格去买房，不能贷款没关系，民间融资、消费贷款等凑个全款不成问题。甚至已经形成了集资买房的产业链，找有资格的人去买房，大家一块凑钱买房。

我们认为，与去年的“限售”“限价”相比，今年的首套房公证摇号，并无多少新意，它只能在道德上给予刚需“更加公平”的错觉，但在“能不能买到房”这件事上却并无多少实质性作用，甚至我们认为，首套房公证摇号会导致刚需买到房的概率继续走低。

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有人说，现在楼市有复苏的态势，如果不来一轮新的调控，加码一点，房价反弹怎么办?刚需怎么办?

的确，楼市有复苏的态势，社科院报告显示北京的房价已经回升，跌得最惨的燕郊，房价也已经三连涨。中原地产的数据显示，深圳二手房价格已经稳步回升，北京的二手房议价空间已经收窄，降价出售的房源正在减少。其他二线城市在引进人才后，购房需求也稳步回升。

融360说房君认为，决定房价最核心的短期措施是金融政策，当前房贷已经明显收紧，大涨行情已经不可能出现了，楼市预期已经基本稳定。这个时候再搞密集式的调控，其副作用比药效恐怕更大。

如果一定要说房价到底什么时候停涨，恐怕只能是这些“限”字头的政策退出，那么问题又来了，到底何时退出呢?恐怕只能是房价停涨的时候。

这个死循环不好破，一句话没有敢允许房价下跌的心，房价就只能上涨。

一个比较合理的结果是，当市场完全接管楼市之时，房价仍然会滑行上涨一段时间，但拐点会来得更早。

好吧，是我多想了。

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事实上已经有不少人在尝试破解了，比如:

1、让符合条件的家人一块参加摇号，增加中签概率。

2、广撒网，每个项目都去认筹，反正都是要买房的，先保证中签一套再说。

很快，我们或许会看到各地首套房刚需购房者数量大大增加。看看西安吧，刚宣布摇号，房价就飙升，4天落户1.7万人。

二线城市城镇化加速之后，新增人口明显增加，而这些城市在住房供应上并未做好准备，如果你是刚需，建议早点下手，多多认筹，今年的现实不是房价跌不跌的问题，而是能不能买得到房的问题。