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香港风声:房地产税的又一次试探1

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如果前天刷屏的香港“风声”不完全是愚人节节目，那么，关于内地房地产税，最近已经有了两次针对你痛点(有房者)或甜点(无房者)的试探了。

上一次试探来自庙堂，财政部长亲自撰文，主旨是税基按市场评估值。这一次来自江湖，内容是征收细则。上一次是点，这一次是面。各有侧重，且有递进。

香港细则看了N遍，要点如下:

1?控制偏严。免征依据看面积不看套数。地方政府有限权力:30-60平米之内可以自定;

2?堵漏洞:未成年子女、公司、假离婚者、持异地房产者，都不放过。所以，打消占便宜的念头吧;

3?税基骑墙:房产购置原值或评估值，两者都有可能;

4?套数排序以房屋购置时间为准，如果是以房产购置原值为税基，则对小民们有利，早买的房子价格低;

5?税收优惠:随着中国人口政策变为鼓励生育，针对单身、离异和无子女等情况的优惠，可能生变;

6?合理税率看合理套数。一个家庭基本套数两套。两套以内是合理税率，两套以上为“累进惩罚”税率。

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我们按香港“细则”，为北京算算账吧。

为什么是北京?因为不管是抑制房价还是增加收入，北京都有征房地产税的实际意义。

以典型家庭为例:三口之家，两套房，位置在中心区(二三环或三四环之间)，两套房面积合计300平米。其中180平米为免征面积，余下120平米以市场值为税基。

链家网公布的今年3月份北京二手房均价为60357元，香港细则中的合理套数内税率为0.8%，算下来每年应纳税额约为57942元，假如该家庭第二套房处于出租状态，北京出租年回报率为1.8%，则每年的租金收入约有130,000元。

这样算下来，每年租金的45%左右，要用来缴纳房地产税。

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再看北京有多少房子可能被征税?

北京存量房2015年的保守数字是6亿多平方米，按照单套100平方米计算，约600万套，三年过去了，最新的不保守数据约在800万套以上。

据北京市统计局《统计公报》显示，2017年末，全市常住人口2170.7万人。按照一户三口之家计算，北京的存量房户均超过1套。(注意:大量商住房可能成为统计的漏网之鱼)

据浙江大学和《小康》发布的数据称，2012年，北京的住房自有率即超过70%，而据社科院2013年发布的统计数字，中国城镇家庭住房自有率为89.6%、家庭拥有两套以上住房占比18.6%。

北京是全国投资性购房重地，而自2013年起，北京的房价早已倍翻，我们假定北京家庭拥有两套(含以上)住房占比为20%。

以北京2170万人口，每个家庭3人计算，在北京拥有两套(含以上)住房的家庭约为140-150万个家庭，以每个家庭在免税面积之外，尚余100平米应税面面积，则这个面积总数为1.5亿平方米。按60357元的均价计算，应纳税市场值约为9万亿元，按0.8%的税率计算，税额大约在700亿到800亿之间。

北京市是过去10年(2008年至2017年)全国“卖地”最多的城市，合计土地出让金高达1.43万亿元(2017年为2796亿元)，平均每年约为1400亿左右。

也就是说，按照香港细则，北京每年的房地产税收入至少可以达到过去10年平均买地收入的一半，这还没有考虑细则中对两套以上房产高至20%的累进税率!

你说这个数字有没有吸引力?

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对于香港细则，辨伪之声滔滔。

首先，有网友人肉后发现，此细则在2010年底即在香港出现过，内容与今几无二致。所以，断言为假。豪哥倒觉得，不能这么武断。因为首次传出这个消息的2010年底，正值中国内地4万亿救市的发酵期，楼市进入新一轮上涨，调控之声再起，中间夹杂着一两条“长效机制”的建议，不足为怪。香港媒体猎奇搏出位，先报为快，亦可理解。

其次，是该条例中税基竟然尚未确定，此点为该细则为赝品的最大证据。因为肖部长三月前，已有以市场评估价为准的雄文。但是，你有没有想过，发文之后，会不会看到人民群众的呼声，肖部长们改变主意?不得而知。两会新闻中，我还看到冯小刚侃侃而谈房地产税之不宜遽出之道理，足有一分多钟。

其实，在豪哥看来，这个细则最大疑点，是那条“超过两套以上者，实施由3%到20%的惩罚性累进税率”，这太脱离中国国情了，有“书生意气”之嫌。

因为拥有房产最多者，非富即贵。这么高的累进税率，显然是不现实的。你可能会说，富人贵人们可以把房子交给亲戚朋友们代持呀。

问出这个问题，我只能请你去看两则新闻。一是前女友婚姻不成，实名举办男友及男友父亲扬州国资委原主任黄道龙拥有不明来源巨额财产。你会说，这不是实在的亲戚呀?所以给你准备了第二条:香港富商新鸿基郭氏家族亲兄弟三人反目，争夺家产，闹上法庭。亲妈郭老太太亦有参与，并厚此薄彼。最终有兄弟一人锒铛入狱。

至此，这个消息只是真实度和成熟度的问题，而不会100%为真或100%是假。在豪哥看来，鉴于香港采访人员狗仔精神远胜内地大部分同行，鉴于谣言就是未经证实的真相，鉴于君子应有不立危墙之下、未雨稠缪的审慎原则，对于香港风声，不可轻信，不可不信，并择其靠谱者，准备应对。

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比如，与其炒多套，不如持两套，你儿女一结婚，至少多一个人，这税就不用交了;比如，与其请亲朋代持，不如卖掉多余房子，免得友谊小船一翻，人财两失;再比如，实在喜欢房子，就买几套好地段、易出租的房子，一旦征税，你可以试着涨涨房租，把成本转嫁给别人。

附1:

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传说中香港媒体爆出房产税征收细则

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一、纳税义务人:以拥有名下房产的计税家庭或机构为纳税义务人。

二、计税家庭:夫妻、未成年子女、名下无房产的成年子女。夫妻以外的成年家庭成员拥有独立房产后自动脱离不再为家庭成员。除继承外，今后应禁止未成年人拥有房产。

三、征收对象:对计税家庭于全国范围内所拥有的产权房以套数和面积相结合为基础征收房产税，非产权房待转为产权房后再计税。

四、计税依据:房产购置原值或评估值。

五、家庭基本居住套数:夫妻处于在婚状态的，基本居住套数为两套;单身未婚或夫妻处于非婚状态(包括离异、丧偶)的，基本居住套数为一套。机构基本居住套数为零，今后应禁止机构购买住宅房产。

六、家庭免税居住面积:等于人均免税居住面积乘以家庭人数，人均免税面积由地方**自行制定，为30-60平米。机构免税居住面积为零，今后应禁止机构购买住宅房产。免税面积以首套房所在地区制定的标准计算，首套房面积不足以扣除的部分，可于第二套房中扣除，依此类推。

七、税率

(1)采用分段累进税率，年税率为0.8%-20%。超过免税面积落在基本居住套数以内的部分，年税率为0.8%;超过免税面积落在基本居住套数外第一套的部分，税率为3%;超过免税面积落在基本居住套数外第二套的部分，税率为5%;超过免税面积落在基本居住套数外第三套的部分，税率为10%;超过免税面积落在基本居住套数外第四套或以上的部分，税率为20%。

(2)套数排序以房屋购置时间为准，同一天购置的，以房屋面积大小排序。免税面积按照套数排序依次扣除，

(3)与家庭外成员联名持有房产的，也计为单独一套，面积按注明产权比例或平均分摊。

(4)机构拥有的住宅房产也可考虑采用5%或10%的单一税率，并禁止今后购买住宅房产。

八、计税时点

为上一年度12月31日，房产数据和家庭成员，皆以此为准。

九、税收优惠

(1)夫妻无子女的，按照3人计算免税面积;

(2)未婚单身或离异单身按照1.5人计算免税面积但免税面积不超过60平米;

(3)丧偶的单身和子女夭折的单身按2人计算免税面积;

(4)拆迁补偿房产和享受低保家庭可免征房产税。

(5)不在市区范围内的旅游房产可免征或减半征收房产税。

十、征税流程

(1)税务部门于每年一月一日由房产税电脑征管系统自动生成纳税家庭成员信息和本地房产信息，并据此生成缴税通知单邮寄给纳税人，税款需在三月底前缴清，逾期开始计算滞纳金。家庭成员信息可由人口普查数据获得，也可由公安户籍部门反馈获得。本地房产信息由住建部全国住房信息查询系统获得，包括纳税人在本地的所有房产和套数排序、可扣除免税面积等信息。纳税人认为缴税通知单信息有误的，可携带相关证件到本地税务部门办理。`

附2:2010年香港关于内地房地产税细则

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