当你还在嘲笑它的时候，万科已经拿到了“下一个时代的入场券” 好的企业

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当你还在嘲笑它的时候，万科已经拿到了“下一个时代的入场券”。万科|时代|嘲笑|郁亮|入场券|拿到---

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好的企业，是能够提前布局未来的企业。更好的企业，是能够提前布局并能够坚定转型的企业。失败的例子有很多，远者柯达，近者诺基亚。成功的例子也有，比如腾讯当年做微信。

万科会是下一个。

迟了好几天，谈一下我对万科2017业绩交流会的体会。关于万科我写过很多文章了，重点非是股权之争，而是想跟进它的战略转型，看看到底能走到哪一步。比如长期萦绕着我的几个问题:万科有没有错判时代?转型是不是太早?能不能“穿越周期”?

也是直到这次，我才觉得它的转型可以说是看到了未来。也许，不需要再用几年回头看，今天就可以大胆说:万科已经提前布局了下一个时代，又领先了

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这篇文章我会结合着万科转型之前的行业判断、转型内容，以及到目前为止转型的成效，做一个综合描述。如果嫌长，直接看结论就好。

1、万科战略升级，从“城市配套服务商”，升级为“城乡建设和生活服务商”。这是万科未来十年的企业战略的真正定型，将和1994年那一次一样，指引万科未来十年甚至更久的发展方向。

2、在战略转型的问题上，万科已经领先了行业一个大身位，已经拿到了“下一个时代的入场券”。当有人还在嘲笑万科错过了一个时代的时候，它已经驶向了另一条高速公路。

看点

一、“旧思维”VS“新思维”

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在业绩交流会上，郁亮有两段话非常重要，其中一段关于大周期的判断，引发舆论刷屏，简要三点:中国住房全面短缺的时代结束了，中国房价单边快速上涨的时代结束了，围绕着不动产周边的服务业规模会超越不动产本身。

这是我们搞清楚万科战略的原点。

现场有两个股东提问都谈及对万科未来规模的期待，郁亮回答说:(量价、规模)这些都是“旧思维”，“我们心中只有美好生活”。

什么叫“旧思维”?什么叫“新思维”?讲不清楚这个，就会难读懂万科这个龙头的选择。

“旧思维”对应“旧时代”，“新思维”对应“新时代”。

所谓“旧时代”，就是“住房全面短缺的时代”

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。这个时代，城市化快速而猛烈，居民之于住房的需求是数量型满足，行业高增长依赖于住房的稀缺性，依赖于土地的增值。买地--盖楼--卖房子，是最有效的商业模式。这个时代，规模为王，巨土储、高负债、猛扩张、快周转，谁规模大，谁进入的城市多，谁能获得大的市场。

所谓“新时代”，就是“住房全面短缺逐渐消失”的时代

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。这个时代，城市化进入第二阶段，居民对于住房的数量型需求初步得到满足，但是围绕着不动产开始追求更好的服务质量。行业的增长开始转向依赖于围绕着不动产的周边经营，而不再是依赖于土地与房地产价格的升值赚钱。这个时代，将是服务为王。谁服务的客户多，谁的服务内容多，谁的服务好，谁能获得大的市场。

我们现在所处的阶段，是行业大变革的转换期，时代交替，产生思维撞击。不认同这个行业大变革者，依然会拿着旧思维来评判一家企业的转型，反之亦然。这是万科的转型和外界质疑之间的矛盾产生的因由。

万科是在2014年之前(早在2012年)，做出了行业高增长时代行将结束的判断，并据此进行战略转型。所以，郁亮在这次业绩会上的讲述，更多是对过往多年已多次宣讲的一次重新提炼。

看点

二、万科未来十年战略最终定型

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讲明白新旧时代、新旧思维的对比，才能继续解释万科的战略转型。

郁亮上述演讲重点，并不新颖。但回顾历史，我们可以嗅出很多信号。

统观万科历史，凡历三变。1994年之前的多元化战略

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，1994-2012年的单一化住宅开发战略

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。和随后至今的新战略--“城市配套服务商”

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以及现今的升级版“城乡建设和生活服务商”

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基于大量事实观察，万科调整单一化住宅开发战略，走向如今的新战略，是一个坚定而谨慎的探索过程，并没有说一开始就一眼看到底。很多人应该还记得，早年有关王石和郁亮关于万科做不做商业地产的分歧的盛传，即是一证。

2014年，万科开始正式在年报中提出新战略，展开全面变革。

新的战略定位转型为“城市配套服务商”，期间的一系列动作，可以说是眼花缭乱。我不想把万科所有的变化以大事记的形式展开，但这的确是万科历史上最剧烈的变革(不仅仅是业务变革，而是全方位变革)。我将之归纳为两块内容的变革:一是内部组织变革

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，重点是推行事业合伙人制度，引入互联网思维，推行赛马机制，激发员工奋斗者文化。二是外部业务变革

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，锁定住宅核心业务之外，火力全开“不动产周边”

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--商业地产、物流地产、长租公寓、教育医疗、冰雪度假等等。

这两块领域的变革，构成了万科战略转型的核心逻辑。

但也毫无疑问，这个战略从一开始就是备受争议的。2014年之后，引发了行业一波又一波的论战。在2016年，万科交出了盘踞行业10余年头把交椅的宝座。直到去年，老孙还以“这是钻石时代”继续猛怼。加之，伴随着2015-2016股权之争的漫天硝烟，外界的质疑一度几乎演化成为对万科整体性的否定。

但我们也同样见识到这个管理团队的“固执”，面对质疑，万科管理层在每一年的交流会上，都在不断地重申同一个意思:行业的高增长时代行将结束，万科会坚定的推进转型，“谁再说我是开发商我跟谁急”

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我要说的重点是，今日反观之，“城市配套服务商”的战略并不是定型战略，而是一个逐步变化的探索过程，因为它没有办法完全落地郁亮所言的“新思维”。而直到这次业绩会上，最新的战略描述“城乡建设和生活服务商”浮出，我始认为:万科历史上第二次最大的战略转型真正定型了，这个新定位，将如1994年那次一样，指引万科未来10年甚至更长的方向。

1、万科认为先前推进“城市配套服务商”战略方向，是对的。对的才有继续升级的必要，这说明万科推行了4年的变革，取得了很大成效(下面详解)。不然升什么级，直接承认判错时代，回转头继续沿着老路做规模就得了。

2、原来的战略内涵，无法涵盖万科现在已有和未来将有的业务生态。“城市配套服务”，更多侧重于硬件建设，而“城乡建设和生活服务”，领域有变，有城有乡，业态也有变，有硬有软。

3、个人推演，新战略，更说明万科极有可能还有没披露的业态“后手”。没有后手，讲什么“乡”，讲什么“生活”?

看点

三、“数一数二”的新业务浮现

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来谈最后，也是最重要的话题:万科是错判了时代，还是又一次走在了时代之先?

这要看万科推进了4年甚至更久的新业务们，到底有没有戏。

2014年10月，张家界，万科年度媒体交流会。郁亮说:“中国现在所有的发展商，包括万科在内，都没拿到下个时代的入场券”。

但从业绩会披露的信息，结合我过往对万科的跟进，我认为可以做出判断:万科已经领先了同行一个身位，拿到了下一个时代的入场券

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原因在两点:1、万科的新业务们已经显示出了可见的增长前景，中期可望与传统住宅业务搭建“双轮驱动”。2、万科已经搭建了面向未来的新组织架构。基于事业合伙人外界讨论已比较充分，这里只谈外界关注较少的第一点。

虽然，从整体上看，万科的新业务营收现在占比很低，大概是27亿左右，只占整体营收的1%。但恰恰是这些业务，未来的增长潜力无比之大。并且，其中有至少3块业务，经过了几年探索，已经显示出未来的大格局。

1、长租公寓，定位:全球第一

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。万科2012年开始在厦门搞长租公寓，2017年底长租公寓总量10万间，开业3万间，今年预计再拿房10万间，新开业到5万间。目前全球最大的长租公寓运营商在德国，33万间。郁亮明确要用3年时间(到2020年)超过它，成为全球第一的长租公寓运营商。

关于长租公寓，外界最大的怀疑是盈利前景，这个的确现在还没到最佳时点，但远期一定是方向。比如美国最大的长租公寓运营商之一公平住屋(EQR)，年营收可以到24亿美金，但只7万多间公寓。这个行业现在依然处在卡位阶段，但包括reits在内的政策配套都正在路上，可预期的利好会不断叠加。另外，长租公寓的需求端极为旺盛，万科泊寓的出租率都在95%以上，赚钱是迟早的事情。

下面这张图是美国EQR的最新市值，230亿美金。

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2、物流地产，定位:全球数一数二

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。万科2017年打了一个漂亮仗，参与收购普洛斯，持股21.4%为大股东。截至2017年底，万科自身拥有物流面积384万平米，稳定出租率达到96%。加上普洛斯全球5500万平米的物流园，万科用了短短3年时间，实现了物流地产从0到1的飞跃，跃居全球第二。未来直接和美国安博PK，而后者现在的市值超过2000亿人民币。

以下是合并后的安博普洛斯最新市值，329亿美金。

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3、商业地产，定位:中国数一数二

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。万科印力今年1月收购凯德20个购物中心目，令商业持有及管理面积超过1000万平米，全国第二，仅次于万达商业。印力商业目前收入自然是远不及万达、华润，但是，从之前印力总裁丁力业受访的公开消息看，万科印力未来是要冲刺百亿营收的(目前中国商业运营商营收过百亿的只有万达、华润置地、九龙仓等不多几家)。但万科对标的对象不是万达，应该是新加坡凯德置地，未来走向全球的思路也是很明确的。

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另外，还有比如像梅沙教育、冰雪度假，这两块业务在国内的细分领域也已经是第一了，但数据更少，就不展开了。

这是万科过去几年探索的成效，赛马机制下，至少有三块业务跑出了前途。虽然这些业务现在还都在初期，但是每一块在中国的发展前景，都可以说是无比广阔。

同时，万科的这种转型，是在传统核心业务没有掉队的基础上实现的。尽管万科在推进转型之后，备受质疑。但如果通盘来看，万科转型期间，传统核心业务依然维持在行业“数一数二”的地位--2017年销售额5300亿，位列第二，并且未来依然可以实现持续增长。

如果和它当年同规模的房企龙头相比，我们会看到，只有万科没有掉队。当我们质疑万科“错判了时代”的时候，要看到这一点。假如说它没有新业务的转型探索，住宅业务掉队，我们可以说它错判了时代，过于保守--行业并非没有这样的龙头掉队，但万科不是。

正所谓“失之东隅，收之桑榆”。郁亮一早说万科不再在乎规模和排名，今日观之，不是虚言。

总体看，万科经过这些年的探索，可以说:成功从原来的高速公路，跑上了另一条高速公路。现在和未来的万科，会在两条高速路上跑，可能一条会慢一点，另一条却会飞快。

如果说什么是新思维、新玩法，那么这些就是。上述这些业务，也会讲规模，但更重要的是，回报率极其稳定，不会像传统住宅业务那样充满了周期性波动。一着不慎，满盘皆输。只要是规模上去，营收上去，未来的万科就是一家拥有极其充沛的现金流，与极其稳定的租金增长的公司。

当然，这些也显然涵盖不了万科的未来，有可能再过5年，它又有了新内容--谁知道那个“乡”字含有什么样的内容?比如农业?

最后再总结一下，在中期，万科的图景应该是这样的:

1、万科传统住宅业务锁定可持续增长，不会掉队，维持行业前三前四没问题。

2、万科已经成功驶向了另一条高速公路，已孵化出三个有望做到“全球全国数一数二”的新业务--物流地产、商业地产、长租公寓，转型已具雏形。

3、新的战略定位--“城乡建设和生活服务商”，显示万科可能已备有“后手”。

这是万科用3-5年时间干的事情，在同行还都沉浸在“钻石时代”的思维惯性力，它战略性的完成了赛道切换。不敢说它一定可以“穿越周期”，但是说它已经“拿到下一个时代的入场券”，直面参与即将到来的新竞争，是完全符合事实的。

世界上最可怕的事就是:别人一直在跑步，而你还在争论会不会伤膝盖。