锐理视角|成都推行“刚需摇号” 你关心的不应只有买房 “刚需购房”的实质是什么？你应该要懂

3月31日，在大多数地产人放松精神享受闲暇的周六，成都市房产管理局和成都市司法局联合发布了《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》，一石激起千层浪。

整个刚需摇号新规的条文已经写得相当清楚，并且有关部门也细心地为公众准备了新政Q&A，对刚需摇号新政的若干细节进行了更加详细和规范的解读。

实际上，在三月中旬湖北省武汉市首先推出类似的“刚需摇号”政策之后，成都的市场舆论就认为：类似的政策可能也将在成都推出。在3月的最后一天，市场的预测果然成真。

关于“刚需摇号”政策，有相关部门的权威解读珠玉在前，各家媒体的解读在后，锐理在此并不打算对条文本身进行深究。而是想通过本文来说明：“刚需摇号”的意义是什么？未来对于市场的影响是会停留在表面还是将渗入市场深层？

刚需摇号的真正意义

首先，锐理认为，

“刚需摇号”政策具有重大意义，而这个重大意义并不局限在“刚需摇号”这个具体的政策上。

这个论点怎么理解呢？

在此前市场对于“刚需摇号”政策的预测中，“刚需”标准如何界定是各方讨论的重点论题。毋庸置疑，“刚需摇号”政策是围绕“房住不炒”的大原则而建立的，是此前执行的“公证摇号”政策的补充，根本目的是在一房难求的今天为众多真正需要住房的新老居民提供一个公平获得居住保障的机会。如果政策针对的人群界定不清、不能有效识别，势必将削弱政策本身可能产生的效果，甚至会让一些不具备“刚需”身份的人钻空子，破坏公平公正。

成都的“刚需摇号”政策中，对于“刚需”有明确的解释：

首先，“刚需”的主体是家庭，而非个人。

“居民家庭包括夫妻双方、夫妻双方及其未成年子女、离异（丧偶）父（母）和其未成年子女，达到法定婚龄未婚、离异、丧偶等单身以个人为居民家庭；夫妻离异的，购房登记时离婚应已满三年。”

在以往的摇号中，由于摇号报名的主体是“个人”，同一个家庭的多个成员同时提交资料参与摇号以提高摇中概率的现象屡见不鲜，甚至有“孕妇为增加摇号人数提前剖腹产”的笑谈传出。

将“刚需”的主体由个人移向家庭可以有效防止这种现象。

“离异三年”这个时间标准的出台，也是相当罕见。武汉半个月前出台的类似政策中也没有提及此类说法，很显然成都的政策对于假离婚骗取刚需资格确有治本之效。

并且，在成都2016~2017年严厉的楼市限购政策之中，政策作用的主体一直是“家庭”，“刚需摇号”的主体由个人转变为家庭，才能够与现行的政策并行不悖，也能为政策后续的补充提供便利。

第二，明确提出了什么是“刚需”。

“登记购房人及其家庭成员在本市行政区域内名下均无自有产权住房且自2016年10月1日以来无住房转让记录。”

对于“刚需”的界定，成都和武汉的做法都是一样，将“刚需”定义为在本市无房的家庭。这个“刚需”标准实际上是将所谓的“刚改”排除在外了，刚需与否的唯一标准就是在市内是否有房，这显然是一个可以量化的指标，是具备操作性的刚性标准。

后续的可能性

在“家庭”主体和“刚需标准”的确立，既补齐了目前调控政策中可能出现的阙漏，又明确地划分开了“刚需”和“非刚需”，和过去的政策形成合力，逻辑自洽。可以说，

在3月31日之前，“刚需”只是一个模糊的概念，而在3月31日之后，“刚需”成为了一个真实存在的市场符号。

这些关于“刚需”的标准在得到确立之后，显然应用范围远远不止摇号这个小领域，这对于房地产政策的作用就如同升级了一个新的端口。如果未来成都仍有针对刚需群体的其他调控政策，这个标准必定是其基础，没有这个基础，是无法对上层进行“施工”的。

刚需摇号的必要性

那么，为什么会在现在出台这个新的保证刚需群体能够新政策呢？

我们不难注意到，从2017年下半年开始，在全国各大热点城市施行的“因城施策”房地产调控出现了一些意想不到的变化。

包括成都在内的各大热点城市，在依然不放松房地产限购、限价政策的同时，推出了大量人才引进政策，并且跟房地产市场密切相关。

以成都为例，成都目前推出的关于人才引进的政策大体可以归结为：

1. 给予外来的本科以上学历人才落户便利，可以落户于成都最热门的高新区和天府新区，而拥有了这两个区域的户口意味着可以购买这些区域的房产；

2. 出让大量的人才公寓用地，人才公寓用地在建成之后不立即售卖，而是定向出租给符合条件的人才，在这些人才居住达到5年之后，可以以入住时的市场价格购买自己居住的人才公寓。

从任何一个角度来看，成都的人才引进政策都充满了诚意。房地产调控的“因城施策”不仅仅只是限制机制，与这些新的人才引进政策交织在一起，形成了一种激励机制。

高端人才数量有限，整个城市的发展更多的还是要看组成城市的每一个人。成都2018年公布的新《城市总体规划》中明确：

2035年，成都人口预估将达到2300万人，在2016年的1600万人基础上新增700万人，年均增长约35万人。

在各个城市争夺人才的大背景下，如何保证城市在人口快速增长的同时，定居“壁垒”的增长速度不会更快，确实需要通过精准的手段不断调整。

与此同时，全国的其他城市也在推出各类的人才引进优惠政策，这必然也会对成都产生竞争压力。

在自身的发展需求和外部的竞争压力共同作用下，成都对于刚需人群的购房保障的推出可以说是一步好棋。

当然，非刚需人群、投资人群也将承担更大的压力。

打破“怪圈”

易居房地产研究院严跃进认为：

“

目前在需求端的管控方面，应该说正在走三部曲系列，更像是在发挥筛选机制。此前通过限购等政策，有效地管控了一波购房需求，主要是投资投机需求等受到了排挤。而接下来在房源不足的情况下，通过摇号政策进行了管控，这样也使得在既有房源规模下促进了购房交易的公平性。但现在在此类摇号政策基础上，更加会有精细化的内容，主要是采取了优购的模式，即让棚改、首套等购房者优先购房。所以可以看出，政策虽然持续收紧，但对于刚需购房者的支持力度是在加大的。

”

2016年以前的多轮调控手段都相对粗糙，每次抑制投机需求刚需人群都会被同时“误伤”。我们从本轮调控中可以看到，新的调控政策正努力打破这种怪圈，并且已经能看到实际的效果。

总之，城市本身就处于动态变化之中，房地产政策当然不可能一成不变，只有以“房住不炒”的基本思路为核心，顺应具体情况的变化灵活调整政策，城市的潜能才能够得到充分的发挥。

成都的新尝试让我们看到了新的曙光。

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编辑 | 图之

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