珠海“最严”调控的一年:房价是稳住了，但刚需买房却更难! 以上为广告以下为正文在距离珠海2017

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在距离珠海2017年4月8日限购升级已经一周年了，至此周年之际，珠海楼市发生了什么变化?近期状态如何?

01房价:均价平稳，涨幅有限

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前山突破3万+/㎡，吉大下跌7308.19元/㎡

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先给大家看一条折线图，直观感受珠海限购一周年房价变化。

该折线基本上是呈现“直线”状态，振动幅度十分小，下跌幅度仅为0.22%。但均价始终在20000元/㎡以上。

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(制图/凤凰网房产)

然而，细思极恐，目前珠海房价格局仍在高位盘旋。2018年1月、2月珠海全市及10版块的新房成交均价与2017年4月、5月相比无明显下跌，仅吉大2月因无豪宅项目成交，均价与2017年4月相比下跌7308.19元/㎡。

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(制图/凤凰网房产)

不难发现，斗门、金湾的均价已全部站上了1.4万+/㎡，曾经长期处于2万+/㎡的前山成交均价直接“逆袭”上3万，逐渐向南湾、新香洲等“新贵”版块看齐。

02网签:逾3万套商品房网签，住宅仅5个月份过千套

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预计去化周期15.84个月，供过于求

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据珠海(预)销售专网的统计数据，在过去的一年中，珠海总共网签了31402套商品房。也就是说，已经有3万余套的新房从市场里“消失”了。

其中住宅网签11429套，销售情况较低迷，仅有2017年5月、6月、11月、2018年3月网签过千套。

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量不算大的成交之后，是有点富余的库存。截至2月份珠海预计库存为192.11万㎡，按照2月前6个月的去化速度，预计库存去化周期为15.84个月。因此整体楼市供需关系比较宽松。

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(制图/凤凰网房产)

03土地:金湾、高栏港成“冠亚军”，土拍规则日益复杂

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推共有产权、租赁住房地块进行“开源”

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2017年珠海土地迎来大丰收，共供应土地197宗，总计面积达715.68㎡，其中商住用地占据土地成交金额榜首，总额303.59亿元。

金湾和高栏港板块囊括“冠亚军”，航空新城、平沙新城、白蕉新城、科创北围TOD在过去一年名声鹊起，吸引了龙湖、碧桂园、华发等品牌房企入驻。

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其中，2017年4月至2018年3月，珠海共出让住宅地36宗，涵盖金湾、斗门、横琴、唐家。

在限购升级这一年，珠海拍卖规则复杂，“限低价”、“竞配件”成为土拍标配，除此之外，“竞方案”、“限销售”、“规定投资强度”等限制条件，也让房企的拿地强度不断攀升。

值得一提的是，珠海史无前例地推出了共有产权、租赁住房地块，在“开源”方面正在尽其所能。

值得思考的是，珠海买房人始终有一种担忧，那就是2016-2017年拍出的多幅楼面价1万+、2万+的住宅用地，它们始终要面市，而且就集中在今年第二季度以后!

近日，珠海西区刚需新盘陆续处于“清盘”状态，几乎集中在半年内清盘完成。在这些楼盘“清盘”后，1万+、2万+的纯新盘地价就要高调入场了。

航空新城，接力主力收官项目棒的是，华发国际商务中心、崇峰壹号院和华发碧桂园项目，皆奔着 3万 +的势头而来，将在 5月后相继入市;龙湖新拿下的航空新城项目，机器也已入场;

唐家半岛，且不提及唐家科创海岸上 10几块“闪闪发光”的项目，单半岛而言，暌违五年，带着现楼 +私家沙滩而来的华发绿洋湾，也是万众期待;

接替金地扑满花园的星河传奇项目，接替中海湖畔岚庭的碧桂园产业服务区两项目，也是 “背”着 1万出头的地价;

斗门湖心路，刚刚落槌了 13000元 /㎡的地价;白蕉将迎来时代 12000元 /㎡的雅筑花园和近万地价的招商华府花园。

04首付+利率:首付两成至三成，利率上浮10%成普遍状态

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月供同比大幅增加，出现“三价合一”

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在2017年4月前，珠海首套房贷利率普遍为85折，首付可以做到两成;限购升级这一年房贷利率已普遍上浮到10%，首套首付最低三成。

以总价250万房源的首付、利率同比变化，采用等额还款方式为例，数据显示虽然限购升级后均价下跌，但是购房的难度尤其是首付、月供同比依旧大幅增加。

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截至2018年4月3日，珠海住宅贷款一手首套利率绝大多数已在10%以上，二套利率上浮15%以上。

其实早在2017年10月份起，珠海房贷利率便在不断收紧，从10月份的9折、95折至年底上浮5%，到目前上浮10%，房贷利率已实现三连跳。

步步攀升的房贷实际执行利率无疑是增加了购房所需的利息，购房的压力再增大。

珠海二手房市场也不太平!建行于今年2月1日正式实施“三价合一”，二手房首套和二套房房贷利率分别上浮10%、15%。

目前珠海除了交通银行及汇丰银行，其它银行都已实行三价合一。

总结

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从数据层面来看，“4.8限购升级”后，珠海一手房供过于求，市场活跃度降低，但整体降温不明显;

从土地市场来看，珠海全市各区域都有住宅地块供应，发展较均衡，加之各土拍要求的增加，使得房企更深入地思考购房者想要怎样的产品。

从买卖双方心理来看，由于房贷利率上升，购房者的置业成本相应增加，购房信心相对低迷，市场观望情侣浓厚。加之住宅整体去化周期延长，市场逐步转化到买方。

整体来看，被称为珠海市场“史上最严调控”的出台，珠海投资需求被挤出，向“房住不炒”目标更近一步。

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