第五轮最严厉楼市调控落地 今年厦门的房价将怎么走?
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XMHOUSE消息(吴悦)
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两会后，人们屏气凝神地关注着楼市政策的走向。与之前部分人认为的调控可能会放松不同，等来的确是第五波楼市调控降临。大会后，各地调控密集落地，背后信号值得关注!
楼市开启空前大围堵，14个城市一起出手了，厦门会成为名单上的新一员吗?接下来调控和房价将怎么走?
第五轮调控来袭，最强调控落地
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先来回顾一下，2016年以来的调控时间线:
2016年3月，第一轮调控，一线城市收缩贷款政策。
2016年10月，第一轮调控，一线、强二线城市全面限购限贷限价。
2017年3月，第二轮调控，祭出限售大招，调控进入“四限”时代。
2017年9月，第四轮调控，新加入“弱二线城市”收缩调控。
如今，2018年4月，第五轮调控开启!本轮调控是以房价“水分”较大的海南为起点。
3月31日中午，楼市再响惊雷，最强调控范本来了:限购1套+70%首付+5年社保+5年禁售，海南摆出了壮士断腕的坚决调控态度!
此外，海南还规定:商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格。对违反商品住宅价格备案管理制度的，依法依规严肃查处。对提供虚假证明、规避限购政策购买住房的个人，一经发现，撤销其购房合同网签备案，5年内不得在海南省购房。
去年年底中央环保督察组批海南“财政过分依赖房地产”，这话音刚落，海南俨然一副“跟房地产彻底决裂”的样子。
曾经有不少人以“土地财政”的逻辑，来预测本轮调控极有可能在今年下半年终结，这完全是低估了本轮调控的态度与决心。
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这种坚持调控的气势，在两会之后表现得愈发明显。在刚刚过去的一周时间里，深圳、杭州、西安、海南、广州等多个省市先后出台了楼市调控政策。
事实上，自今年两会以来，包括大连、安徽阜阳、昆明、杭州、长沙、新疆、武汉、深圳、山东、西安、广州、海南、成都、南京等14个省市发布了楼市调控新政策，加入调控名单的范围还在扩大。
两会结束才两个礼拜，14个城市先后加码调控，意图非常明显，2018年楼市将继续执行严调控政策。
新调控“大招”来了，投机投资快撤
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与之前的“招数”不同，第五轮调控又追加了哪些新招?
房贷利率上浮又启动，首套房贷最高已上浮40%!
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武汉、西安、广州、南京等地上调了首套房和二套房银行贷款利率，增加了购房成本。
来看一下上浮最狠的:广发首套房贷利率上浮30%，光大首套房贷利率上浮40%。成都首套房贷利率普遍上浮10%-15%，商业银行最高利率上浮40%。
如果按照40%的利率上浮来算，100万的贷款，30年要多还45万!
信贷就是炒房投机投资的生命线，现在红色预警信号正在发出。
深圳、北京、上海、广州四大一线城市落地三价合一!
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3月28日，深圳颁布了一条楼市新政，表示将执行“三价合一”政策。
深圳要求在二手房交易中，贷款评估价、网签备案合同价、房屋评估价，这三个价格，要实现“三价合一”。
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炒房客利用三价不统一的空子，高评高贷，加大杠杆多贷款，少缴税的玩法彻底被堵死。
广州对土地市场下手，将调控期的惯用手法全部堵死!
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据《广州日报》报道，近日(4.2)，广州市人民政府办公厅发布《关于加强土地管理的实施意见》。其中有两条措施彻底堵死了开发商“捂地升值”、“以时间换利润，拉长开发周期”的惯用手法。
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如“1年内必须开工”而开工就意味着那要尽快预售制销售，在顺周期时，房企们巴不得这么做;在逆周期，这简直就是一道催命符。
之前开发商遇到调控周时，惯用手法就是放缓开放速度，拉长开发周期，通过全周期操作提升整体利润。
但“住宅项目3年内必须竣工，配套设施项目的建设必须在开发项目建设总量完成80%前全部完成。”的规定，则彻底堵死了开发商们的这一玩法。
“三价合一”、提高利率就是剑指去杠杆，打击的就是那批想借用高杠杆，在楼市大赚一笔的人。
土地市场的玩法大变了，是注重行业周期、资金链、产品，还是寄希望于调控放松房价上涨，直接决定着未来开发商的成败。
空前大围堵，厦门房价将怎么走?
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从这一批新入围的调控名单里，赫然入目的成都、南京、杭州、长沙、西安，都是并未达到楼市调控稳定目标的城市。
这些城市上演了降低落户门槛抢夺人口、摇号购房大军抢房、房价继续上涨的一幕。
例如最近依旧热火朝天的成都，抢房的场面的再次出现。根据中国房价行情数据显示，2017年成都房价上涨了67%，领涨全国。
3月份成都房价环比上涨了1.09%，二手房均价已经突破16000，为16430元/平米，相比于2017年1月份的8808元/平米，几乎翻了一番。
2017年长沙房价上涨了34%，排名热点城市第9位;南京上涨了11%，涨幅位列第27位。
反观厦门楼市，就低调、冷静、理性得多!
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从成交量来看，2018年1-3月，一手厦门住宅成交1352套，面积18.06万㎡，环比↓35.3% ，同比↓66.8% ;供应方面，1季度住宅供应20.15万㎡，供销比为1.12，市场供大于求。
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2018年1季度，厦门二手住宅成交2274套，环比↓56.4% ，同比↓80.7%;面积22.98万㎡，环比↓61.7% ，同比↓79.8% ，成交创下12年以来新低。
在价格方面，产品以叠墅+高层为主。2万+的地价高层产品3万+，叠墅均价4.5-5万;3万+的叠墅均价5-5.5万，这个价格体系与2017年基本一致。
没有新房价格的刺激，又缺乏成交量，因此，厦门二手房的价依然在调整中。
这也就不难理解为何厦门尚未进入第五轮调控名单之内。
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这一次调控的决心是非常大的，调控的方向也是不会变的，哪里的楼市“疯狂”，枪口就要瞄准哪。
还在说今年厦门调控马上就要放松的人，看这一次一轮紧过一轮的调控，恐怕幻想要破灭了。
新一轮的调控还在使出新招数来降杠杆，从炒房投机或短期投资的角度来看，楼市攫取暴利的机会会越来越少。厦门的房子也正在朝着“长期抗通胀工具”和“防御型投资工具”的角色转化。
越来越多的房子正在失去资产属性和流动性，将来可能只有部分优质不动产才有投资价值和流动性。
过去厦门遍地都是1万+、2万+的房子，1-2年就可翻倍，现在你买3万+、4万+的房子，短期内能够翻倍的概率还有多大?如果长期持有，你又能负担沉重的月供多少年呢?
2018厦门的新房价格体系已成定局，二手房调整到位后也会开始止跌，最终达到稳定的目的。
随后，楼市将随着长期保值的趋势发展，直到人口红利结束、房地产税代替土地财政成为新的税种。
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