MBI行业观察:如何绕过长短租公寓与共享办公那些“坑” 本文来自迈点网

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MBI行业观察:如何绕过长短租公寓与共享办公那些“坑”。公寓|绕过|办公|短租|集中式|共享---

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2018，整个租赁地产行业将由蓝海向红海转变，配套政策、市场竞争逐渐白热化。

【MBI行业观察①】当房地产从增量时代转向进入存量时代以后，地产商的重心不再是疯狂扩张。2018年3月以来，各大地产商在业绩发布会上对以往追逐的规模避而不提，重点转向有质量的增长效益。如何在目前的土储基础之上提高综合运营能力，提升土地效益成为了他们的当务之急。

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2015年以来，长租公寓这一新住房需求满足手段开始进入大众的视野。同时“租购并举”“租售同权”，国家不断在提倡通过住房租赁的形式来满足城市中大部分人的住房需求。市场中对于政策及其敏感的各类主体，纷纷通过各类运营形式进入存量地产市场的竞争中，长租公寓由此顺应而生，四大派系也逐渐形成并共同打造了目前长租公寓市场百花齐放的公寓品类。

此外，受到双创风潮的影响，原有的孵化器也在创业团队不断成长的过程中不再能满足其更高维的需求，存量地产改造方案的另一“舶来品”——共享办公应运落地。通过为初创团队提供全方位的服务以及独具设计感的办公空间，共享办公从多方面逆袭孵化器，并逐渐成为了创业团队办公物业的优先选择。

长租公寓的2017

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2017年作为长租公寓重点发展的一年，地产商前30强进军，创业系获得巨额融资，酒店系不断加码，中介系得以扩张，这一市场的波涛变得更为凶猛。

通过房源及经营方式的不同，长租公寓可分为集中式长租公寓和分散式长租公寓。接下来将主要通过对比这两大不同品类的长租公寓规模以及品牌指数对2017年长租公寓市场进行分析：

规模：集中式来势汹汹，却不敌占比近80%的分散式

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从数量上来看，截至2017年12月，据迈点研究院(MTA)的不完全统计，国内公寓市场中的服务式公寓市场规模尚不及10%，而分散式长租公寓占比则近80%。而这一现象主要是由于集中式长租公寓物业获取相对分散式门槛更高，而公寓对交通及地理位置的要求又较为苛刻，因此在整体规模上，集中式长租公寓远逊于分散式长租公寓。

据不完全数据统计，截止到2017年底，国内重点城市中分散式品牌长租公寓房间数约为150万间。其中，我爱我家旗下的相寓HOME和链家旗下的自如友家规模最大，仅以上两品牌的分散式长租公寓房间数就达到近百万间，占全部纳入监测分散式品牌长租公寓的2/3以上。

截止到2017年底，国内重点城市中集中式品牌长租公寓门店约为2000家，房间数约为16万间。其中，泊寓后来居上，仅用数年的时间，其新开门店数已达190家，超越魔方成为目前国内集中式长租公寓门店数最多的公寓品牌。

通过分散式与集中式长租公寓规模数量来看，尽管2017年高喊着“3年100万套”的地产商来势汹汹，但由于获取物业的难度较高以及重新改造需要花费较长的时间，从而导致在2017年集中式长租公寓在规模方面并没有特别突出的表现。此外，创业系由于受到资金的局限，难以获取集中式物业，对于集中式长租公寓的规模增长贡献量也较少。

华东——长租公寓运营商的逐鹿之地

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除却规模之外，迈点研究院对长租公寓的分布做了数据调查，集中式公寓与分散式公寓都主要分布在华东区域。

截止到2017年底，在纳入迈点研究院(MTA)监测的集中式长租公寓品牌中，华东地区的门店数已达近600家，占全部纳入监测的集中式品牌长租公寓的近一半，华南和华北的门店数也分别有280家和128家，两区域占比分别为24.96%和11.41%。

截止到2017年底，国内重点城市中分散式长租公寓房间数约为150万间以上，其中纳入迈点研究院(MTA)监控的分散式品牌长租公寓数量约为130万间。分地区来看，与集中式长租公寓类似，华东地区同样是分散式长租公寓数量最多的地区，占比达到56.65%，华北和华南地区公寓占比分别为21.60%和12.37%。

根据2017年常住人口增量排行前三均为华东城市：深圳、广州、杭州。为了满足这一快速增长的常住人口的居住问题，规模化、机构化的长租公寓自然成为了最佳选择。同时，这些城市也成为了长租公寓运营商的逐鹿之地。

品牌指数——集中式不敌分散式公寓

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截至2017年末，纳入监测的集中式品牌长租公寓在中国集中式长租公寓市场中所占份额约在30%，纳入监测的分散式品牌长租公寓在中国分散式长租公寓市场中所占份额约在50%，公寓品牌形象及消费者心智均已稳固。在这一背景下，迈点研究院(MTA)着重分析了市场已有长租公寓品牌的实际运营情况，并试图通过迈点品牌指数MBI，以数据的形式还原上述品牌在市场中的影响力与运营水平。

通过近三年的集中式长租公寓品牌指数对比不难发现，集中式长租公寓在近两年取得了长足的进步。其中，2016年集中式长租公寓的品牌指数平均值环比提高了85%，2017年增幅虽不及2016，但其环比也增长了16%。

通过对近三年的分散式长租公寓品牌指数进行对比，2016年，分散式长租公寓的品牌指数平均值环比2015上升了54%；2017年，分散式长租公寓品牌指数仍保持上升态势，环比2016年再增长25%。

作为长租公寓行业的新秀，集中式长租公寓虽然在品牌推广以及营销活动上大放异彩，但由于进入市场时间太短，一时难以追赶上早已进场的分散式长租公寓。2018年，相信在地产商的强势进军姿态之下，集中式长租公寓的品牌指数将会有显著的提升。

2018年长租公寓三大趋势解读

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根据目前长租公寓的规模、布局以及品牌指数，综合分析2017年长租公寓市场整年度的发展状况。2018年来，长租公寓公寓品牌的发展将呈现3大趋势：

趋势一：地产系，中介系与互联网系或三分天下

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在运营方面，初创长租公寓品牌或给予互联网基因，有一定的运营优势，但与地产企业和深耕房产市场多年的中介系相比，其物业获取，宣传推广以及获客能力均有不小的差距。因此，随着政策的逐渐明晰，地产系、中介系或将与初创长租公寓品牌三分天下。

趋势二：资源优势明晰的国有企业开始涉足长租公寓市场

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2017年下半年，住建部在多地开展了住房租赁试点，各地纷纷出台了鼓励企业发展长租公寓的政策，而作为资源禀赋优势明晰的国有企业先行先试，不仅积极将原有旗下闲置用地进行整合，推出多样化的长租公寓产品，还在土地市场上竞拍租赁市场用地，预计未来国企将在租房租赁改革中起到越来越重要的作用。

趋势三： ATJ纷纷合作各地政府，推出官方租赁平台

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在2017年下半年住建厅联合几部委共同下发住房租赁试点改革方案后，各地政府纷纷开始搭建各种地区的官方住房租赁平台，在此过程中，阿里，腾讯，京东以及银联都有涉及，几大互联网巨头承担了部分城市的长租公寓官方租赁平台的系统搭建项目。依托互联网企业的技术优势，各地官方租赁平台得以迅速搭建完成，随着住房租赁市场的持续发展，官方租赁平台的流量也将逐渐增加，有望成为几大互联网企业新的线上线下流量的重要入口。

未来，长租公寓品牌的发展将呈现出2个主要特征：

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北上广深仍占主导地位新一线有望迎来机会

无论是从门店数量还是品牌数量来看，北上广深都远远领先于其他城市，预计未来较长一段时间，一线城市仍将成为长租公寓品牌拓展和竞争的主阵地。与此同时，新一线城市在与一线城市进行人才争夺战时也推出了诸多的人才吸引计划，是否能为引进人才提供较为便捷舒适的居住空间已成为人才引进的重要砝码，这也将进一步推动新一线城市的长租公寓市场发展。

90后00后开始租房，多样个性化服务亟待提供

随着时代的演进，90后及00后纷纷开始进入租房市场，90后特别是00后的生活条件相对80后而言都更加优越，其对租住条件的要求更高，也更加个性化，如何抓住新一代租客的租住需求体征，提供更为贴近对方的租住空间及增值服务，亟待长租公寓运营者去探索和挖掘。

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共享办公的2017年

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受到“双创”退潮的冲击，原本在中国办公楼数量中占比仅为1%的共享办公逐渐出现在大众的视野之中。共享办公作为一个平台，颠覆的不仅仅是行业本身。它将为众多小而美的企业提供了聚合的场景和平台，让创业不再困难。2017年，共享办公市场可以通过以下十大关键词来进行解读！

十大关键词全面解读共享办公2017

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行业裂变

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2017年，亚马逊中国、毕马威等大企业进驻共享办公，共享办公服务的对象从早期的微小初创企业，逐步蔓延扩张到更多跨国大公司、知名大品牌。未来，会有更多国内外大企业中的创新部门、孵化部门、投资部门等等和共享办公嫁接，从而不断裂变、孵化、共生共长。流动办公的需求呈现出从个人、中小企业向大企业转变的趋势，且需求在逐步增长。

流量红利

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2017年，中国共享办公空间数量激增，商业模式从租金导向变成流量导向。大量空间流量的聚集，再加上空间从资产属性向服务属性的转变，从地产属性向平台属性的过度，为共享办公未来的流量红利带来了巨大的想象空间与可能性。

整合重组

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在过去的一年中，以行业龙头企业优客工场为代表，其与方糖小镇+Wedo联合创业社+碎片空间+洪泰创新空间+无界空间+UFO.WORK共享办公+创客总部等展开了深度合作，以战略入股、收购并购等多重手段与方式，对行业进行重组整合。

复古跨界

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共享办公+酒店/ 音乐空间/ 书店/ 咖啡吧……这一年，众多共享办公品牌打开了与众多其他领域的优秀企业、团队与品牌的跨界合作，精致打造拥有共享精神的垂直领域办公空间，真正做到了深入跨界、复合融合。

标准规范

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2017年9月，科技部火炬中心、优客工场等共享办公类型众创空间在上海正式发布《众创空间服务规范（试行）》和《众创空间（共享办公）服务标准》，全面标志着中国共享办公行业管理的体系化与标准化建设初步完成。

智慧办公

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随着互联网科技、AI技术等前沿科技的不断发展，智慧办公的应用在2017年已经在共享办公场景中初现雏形。运营商对于空间信息化需求，智能开锁、无感应打卡、智能会员系统也层出不穷，未来，智慧办公在共享办公中的广泛应用将深度助力效率转化、流量转化，为共享办公领域的想象拓展了边界与外缘。

生态圈

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从早期的桌子租赁生意，到提供桌子下面的服务，再到通过一张桌子来联结整个世界，在庞大的会员体系内共生共建，共享办公行业正在打造人与人、人与空间无缝连接的社群生态。

起航出海

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2017年的共享办公，正在全速起航，进军海外市场。继国内的空间合纵连横后，共享办公行业加速了全球化布局：裸心社与新加坡的JustCo合并；优客工场大举进入美国、新加坡、中国香港、中国台湾。共享办公行业开始进入全球化整合和合力发展阶段。

2018年共享办公3大趋势解读

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将受到更多企业的热捧

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与美国和欧洲类似，亚洲的大型企业都在入驻共享办公空间以吸引和留住人才，并促进公司业务实现增长。在过去两年中，来自企业的需求一直是亚洲几个城市共享办公市场实现扩张的最大推动因素之一。

研究发现，在过去12个月里，共享工作企业客户会员人数增加了一倍多，增长速度高于40%的全球平均增长水平。不仅是大企业，中小企业也采用共享办公模式来帮助自身根据需求进行扩张或压缩成本。

开发商开始重视这一领域

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与房地产联合，开发商开始意识到共享办公提供混合使用空间的价值。另一方面，共享办公运营商与开发商合作，可以开发室外活动场所、健身中心、健康俱乐部和零售空间。对于这些项目，开发商通常会提供资金，而运营商则提供设计、技术和培训，这换来了管理费和一部分利润。

然而，一些开发商开始选择自己“单干”，创建自有的共享办公品牌。国外有RMZ Corp创立的CoWrks，Aurum Land Private Limited创立的Collum 8，Ayala Land创立的Clock I，中国则有SOHO 3Q。

通过兼并和收购铺平扩张之路

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运营商相互融合，为在不断增长的市场中扎根更深而寻求投资者，这一战略使得运营商能够借鉴成熟的运营模式并提供更丰富的服务。这一策略对于抵御竞争者和阻止WeWork在该地区的扩张也是有帮助。

本土共享办公品牌运营商想要实现增长，需要其他财力雄厚的财团支持，而投资共享办公的企业则可以通过合并这些较小的运营商顺利进入这一领域。随着地区竞争升温，2018年我们将会看到更多的并购交易。

2018年的共享办公市场更是火热的，目前为止行业内最大的收并购与融资都已出现，相信这一年，行业加速洗牌的同时，更多的独角兽也在孕育诞生中！

存量地产时代，通过运营手段提升原有地产的价值，长租公寓与共享办公都是值得的选择。但与成熟的发达国家相比，目前的租赁地产行业发展仍然较为稚嫩，其中专业团队匮乏、运营成本高影响盈利能力、投资退出机制不明朗是目前国内市场滞后的主要原因。

2018，整个租赁地产行业将由蓝海向红海转变，配套政策、市场竞争逐渐白热化，整体形势将呈何走向？

为了更好地审时度势、把握方向、洞悉发展大势，4月26日，迈点作为行业垂直媒体，从住宅租赁和共享办公出发，以数据为依托，推动租赁地产行业发展致力于聚集租赁地产、商业地产、地产金融等细分领域，现场集数据解读、案例分享、互动对话、展览于一体的有料、有趣的知识交流盛宴。