大数据告诉你，限购之下大连各区房价是涨是跌 3月22日是大连执行2018版住房限制性政

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3月22日是大连执行2018版住房限制性政策的第一天，各种限购的信息排山倒海般涌来。在这个内容大爆炸的时代，我们希望做得更专业，接受外界不同的声音，并试着用数据说话。为此，我们专访了大连新峰房地产顾问有限公司高级分析师李云龙，就大家所关注的问题做以解答。

1、为什么甘井子区不在限购范围内?近几年甘区的土地交易状况如何?甘区目前库存到底有多少?

答:甘井子区近几年已经成为土地成交的大户，这跟政府的规划方向一致，2010年甘井子区住宅土地成交建筑面积485万㎡，那一年全市五区土地成交建筑面积1261万㎡，甘井子区成交金额占到了38%。随后，2012年成交金额达到40%占比，2014年达到58%占比，2017年达到82%，成交建筑面积约141万㎡。2017年，甘井子区整体成交楼面价达到4569元/㎡，是近五年的最高水平。甘井子区已经成为全市土地成交和供应的绝对主力。我们从2017年土地招商会上了解到，未来甘井子区仍会有很多土地放出，如华润·二十四城附近的美林园北宗地，新机场商务区的棋盘子和革镇堡宗地，体育新城三期宗地等。

再看存量方面，甘井子区住宅存量目前200万㎡，整体去化周期不足10个月，那么存量都在哪?华南，目前24万㎡，去化周期不足8个月;泡崖可售库存不足6万㎡，去化周期不足半年;辛寨子16万㎡，生态科技创新城15万㎡，去化周期高于12个月;北部大连湾71万㎡，去化周期最长29个月。剩下的一些存量主要分布在泉水、促进路、西山等区域。从这些数据我们可以看出，甘区北部和西部，目前去化不理想，这些区域价格相对较低，多数为刚需产品，需要因城施策，所以本次限购并没有将甘井子区列入其中。

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2、金州新区和旅顺口区依然不在限购范围内，价格是否会拉升?这两个区域的住宅产品升值空间有多大?

答:就目前来看，金州新区价格与销售量都十分稳定，2013年金州新区均价7611元/㎡。通过补涨，2017年均价达到了8288元/㎡，相比较增长了9%。2017年销售总金额165亿，销售量与之相比反而下降了27%。目前金州新区存量371万㎡，去化周期24个月，仍需要去库存。再者，今年是自贸区建立的第二年，如果因此限购了可能会影响到区域的建设，毕竟很多开发商也瞄准了自贸区这个契机。

旅顺口区也是一样，虽然目前存量仅118万㎡，但去化周期高达38个月，未来还有很多区域等待发展，而且发展速度相对较为缓慢，实在不适合限购。我认为升值保值要看产品和品牌，现在的学区房、品牌房、地段房等在后续的二手房交易中仍然是香饽饽。

3、公寓产品为什么不限购?东港区域的公寓能否实现快速去化?

答:目前限制区域住宅与公寓存量为413万㎡，其中公寓存量达到了217万㎡，占到了52%，如果把这部分量也限制进去，可能核心区域房地产成交会更加困难，也会造成恐慌情绪。以目前比较活跃的东港为例，东港目前存量151万㎡，公寓存量107万㎡，占到了71%!未来该片区还将入市很多公寓产品，如中海海港城的二期、碧桂园·达沃斯广场的LOFT，以及东港之前拍卖的四宗公寓性质的土地。这些一旦被限制了，刚刚崛起的东港板块可能又要被打趴下。这样的合理调控，是为了给购房者提供出口和方向。

此时不应该故意涨价，应趁势加速去化，这是一个机会点。至于能否实现快速去化，要看购房者的接受程度，因为公寓二手房买卖会产生大量税费，加上首付款相对较高，居住上的舒适度和得房率不及住宅，需要一段时间来适应。

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4、限购之后，不同区域以及不同类型的产品，价格走势会有什么变化，原因是什么?

答:限购就是为了调整价格，但这个调整不是打压，是在调整区域的成交结构，之所以限制中西沙高四个区域，是因为他们的销售占比不断增大，价格增长过快。

数据显示，限制区域销售额占比已经从2015年的54%，增长至2017年的59%，上涨过于明显。而价格上涨更是迅速，2016年限制区域销售均价在14100元/㎡，到了2017年上涨到了16400元/㎡，同比增长约16%，再到今年1-2月，限制区域销售均价达到了18700元/㎡的水平，相比于2017年底浮动增长了约15%。

结构的偏移和价格的增长迫使我们进行了限购。此番调整之后，成交结构会回归理性，这种回归只是占比上的变化，甘区会变为主导区，用限制购买来抑制限制区域价格过快增长。当达到平衡时，限购可能就会被解除，但在这个调整过程中，可能还会附加别的调控，来权衡价格。

5、上一次大连限购之后，房价走势怎样?

上次大连实行限购是从2011年3月28日开始，解除限购是2014年9月3日。上一次调控之后，整体价格被打压得很厉害，但这一次调控是比较稳定的，只是限制了成交结构，并不是把购房需求全都堵死。

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