2018深圳二手住宅市场活跃度仍将平稳与缓升近日

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近日，深圳市房地产中介协会召开了第一季度媒体见面会，对当下以及未来的市场行情予以了系统阐述与预测。正如2016年深圳市房地产中介协会的判断，深圳 2017 年的商品住宅“量价齐跌”。

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而进入 2018 年深圳市房地产中介协会总结性地提出如下五大观点：

一是随着“房住不炒”指导方针的落实以及长效治理机制的加速落地，未来楼市单边快速上涨的条件已不存在，长期持续平稳的状态或成为楼市的新常态。

二是 2018 年深圳楼市调控政策仍无松动的迹象，特别是目前深圳的新房备案价格管制措施，使得新盘供应处于历史低位。

三是受“三价联动”的利空影响，短期二手住宅市场波动或较大。但长远预计，2018 年深圳二手住宅市场的活跃度仍将保持平稳与缓升的态势。

四是随着多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的建立，未来看好租赁市场的发展。五是商业办公项目由于“不限购不限贷”的特点，或成为 2018 年楼市“游资”的主要投资方向。

一、2018 年楼市持续“降杠杆、去泡沫”

（一）货币增速与固定资产投资增速双双持续走低

货币增发对于房地产市场具有助推作用，不过这一情况有减速的迹象：M2（广义货币）近几年来呈现较为明显的增速放缓趋势。

中央政府也明确意识到资产泡沫的危害，明确提出了“房住不炒”的政策方向。深圳市房地产中介协会认为，这一态度至少明确了未来 5 年楼市的基本方向。商品住宅市场在热点城市是“降杠杆、去泡沫”。

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（二）楼市长效机制逐步成型

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短期来看，房贷利率吃紧的局面难有缓和的迹象，对于购房者而言，直接推高了购房成本（举例如下）。预计 2018 年度内，央妈仍将采取中性货币政策，但不排除未来受突发性国际事件如美联储的持续加息等因素的影响而采取相应的货币政策予以应对的可能。

与此同时，3 月 28 日深圳也相继出台了“三价联动”政策。严格来说，不是“三个价格合成一个价格”，而是三个价格（网签价格、评估价格、银行放贷依据）之间形成互相制衡的机制。政策的本意是完善现有交易制度中的漏洞，譬如阴阳合同，同时对商业银行协助控制金融风险起到辅助作用。