深圳现短炒客危机!投资房子两年，加杠杆倒亏几十万... 这两年

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深圳现短炒客危机!投资房子两年，加杠杆倒亏几十万...。房子|杠杆|危机|深圳|投资---

这两年，深圳很多楼盘“横盘”，房价不涨，月供、利息等持续在出，并不赚钱。甚至，即使你的房价涨了，你短期买房卖房，看起来赚了钱，但是除去税费、月供等，发现其实折腾两年，赚的钱，还不如普通理财产品赚的多。

对于深圳短炒客，或许已经到了冬天。

深圳房子，这两年不赚钱了?一起算算账

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晶晶在这里说的只是，这两年在深圳买房的情况，这些房子没有经过2015年大涨的行情，要么横盘、要么微涨。全面的数据很难得到，只能从单个情况来分析，毕竟一叶也可知秋。

一、龙岗房子一年亏了13万，7年能亏光首付。

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事件:

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深圳网友2017年3月买入龙岗房，到现在小区房价未涨，同户型未有成交。

网友一年利息成本18万左右，利息扣去等价于租金的居住价值，一年自己需要支付13万。网友表示，如果房价一直不涨，等到满五能卖，自己要亏65万，首付接近亏光。

算法:按照户型来看，网友应该买的是89平，总价约338万。如果首付只有65万(应该用了非常规手段)，那贷款在273万，算下来一年利息确实很可能在18万左右。

房屋总价:338万

首付:65万

贷款:273万

贷款年限:25年

贷款利率:4.41%(9折利率)

还款总额:451万

支付利息:178万

月均还款:1.5万

年均还款:18万

89平月租金:4500元/月(中原数据)

年租金:5.4万

年支出:18万-5.4万=12.6万

是否亏钱呢?从刚需来看，不一定认为亏钱，钱淘了就淘了，反正是自己住的。

但是那些短炒客来说，确实是亏的。房子没有居住属性，只有投资属性，房子总价没变，卖出没有赚到钱，但是一年10几万的利息，是真金白银的出去了。

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二、2015年底买房，近日卖房赚40万，月供、利息一除去，不如买理财产品

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事件:

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这是最近一位大咖讲的真事，2015年年底，A在深圳买了一套房，买的价格是252万，A还是比较有投资能力，这套房产在两年多时间涨到了299万，涨幅快到20%，2018年3月，A卖掉了这套房子。

A算了一下，除去所有交易税费、月供，赚了3万元。

80万首付，如果当初拿去买理财产品，以年化7%为准，可以拿到11万，即使仅存成某额宝(年化4%)，也可以拿到6万，甚至于放到银行存成两年定期(年化2.75%)，也能拿到4万。

咱们也来算一次账:

2015年买房

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房屋总价:252万

首付:80万

贷款:172万

贷款年限:30年

贷款利率:4.41%(9折利率)

还款总额:310万

支付利息:138万

月均还款:0.86万

年均还款:10.32万

税费:20万(A最可能买了未满2年的房子)

2018年卖房

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房屋总价:299万

利润=299万-252万-22.36万(利息)-20万(税费)=4.6万

如果A真的买了未满两年房产，那计算下来，确实赚的只有几万块钱，再除去其他费用，赚3万也是很有可能。

三、买房后再抵押贷款等“大涨”，2年时间，月供花去几十万

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事件:一位网友2016年初在深圳买了一套小房，二套，也是没有等到预期的涨幅，这位网友抵押了房子，贷了100多万出来，准备拿钱还月供，希望能熬到2015年时的行情。

网友每个月房贷+抵押贷款需要还1.8万，房子也未出租，没有装修，空在那里。

这就导致这位网友，在月供上已经花出去近40万。由于增加了杠杆，所以这位网友等于目前看，是亏损了几十万，也是压力山大。

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家在网友:我买的房也没赚钱，在亏利息!

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【家在】网友在回帖中，也表达了类似的观点:

@龙悦sino:我一个朋友换大房入了龙岗的房，说要扛不住了，卖小房结余60几万，年底装修入住，月供2万多，说还能扛半年多。

@迷茫的换房人:我能说我15年7月在深圳买的房也没挣钱吗，270万买的，到现在才涨了50万，去掉这2-3年的利息钱，基本没挣。升值快慢与房源的选择关系太大了啊!这次买房让我很受伤，还浪费一个首付三成名额。

@anitashu11:去年七月我就已经算过这笔账了，在房价每年不涨一定比例的情况下持有房产，其实就是在亏钱，还不如放在活期理财，所以除了资金大把完全就是有钱不知道放哪里去的有钱人，投资房产要慎重。

@繁花匝地:理财放陆金所有8%。比如首付5成，225万，利息8000多元一个月，225万一年有18万利息，贷款利息一年10万，房租5000元一个月，一年收入6万，成本就是18+10-6=22万。其实房贷是1万多，这个钱不还每年还有12万多本金，每年也有1万左右的利息，加起来大概23万，房价每年涨幅必须至少在5%以上才不亏。这个是新房的算法，二手房的税费太高。

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受三价合一影响，有些房源报价开始回调

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与新房市场的整售热潮相比，晶晶发现，二手房市场，在最近也有部分房源的报价开始回调。

有朋友向晶晶表示，她所在的南山某小区，小户之前最高挂牌价到290万，但是最近普遍的挂牌价在265万、270万左右。而去年成交最高的一套，已经到270万。

@爱贝贝MQ表示，前几天看的房子，业主原来报价540万，现在报525万，而且叫租客搬走了,中介说业主不在乎两个月租金，空着看房更方便。看三套房,两套都是空房没有出租，中介说业主现在只想卖，不在乎几个月租金。

@番茄流星说自己3月初天天看房，市区有房源2016年8月买的380万，现在放盘365万，但挂牌一年未成交，依旧空着。中介也表示月供很厉害，不涨成本太高了，而类似的情况他看过几套。

@怀念大龙岗表示，自己在2016年看同一个小区的房子，360万不讲价。头几天中介打电话，340万还可以谈。

据中原数据，深圳业主报价已连续四周下调，平均下调幅度超过3%。

最近一周，2018年第15周七区报价大部分继续下调，仅福田报价小幅回升0.9%，其余各区普遍下调，其中南山、盐田下调幅度较大，分别下调1.8%和1.7%。

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可见，市场情绪对于“三价合一”的出台做出了迅速反应。

刚需不应偷笑，购买成本仍在升高

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短炒客的危机，是否会利好刚需呢?或许目前的市场环境，对于刚需来说，也有很多挑战。

最新数据显示，2018年3月份全国首套房贷款平均利率为5.51%，相比2月份首套房贷平均利率上涨了0.05%，同比去年3月首套房4.46%的平均利率，上升了23.54%。

以贷款100万为例，按揭30年等额本息，按去年3月份首套房的平均利率计算总利息是81.5521万元，而按照今年3月的利率计算总利息是104.6300万元，一年之间利息就多了23万元。

目前市场分化明显，新房靠“抢”，二手房情况不一，有的还有涨幅空间，有的却报价不断下调，仍然无法促进成交，很难概况市场接下来究竟会有这样的变化。