有人疼就是好住房租赁证券化输血租赁市场盖商品住宅缺钱

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盖商品住宅缺钱，盖租赁住宅也缺钱。现在租赁住宅是心头肉，面对缺钱的问题，上头给指了明路——住房租赁资产证券化。

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图片来源：海洛创意

房住不炒，租售并举，是房地产新时代的主旋律，而缺钱则是主旋律之外不算和谐的音符。

4月25日，证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确，并将在审核领域设立“绿色通道”。

哪些公司才能发行开展住房租赁资产证券化？

1物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续。

2物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流。

3发起人（原始权益人）公司治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力，最近2年无重大违法违规行为。

哪些地区可以开展住房租赁资产证券化？

优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。

按照去年8月份发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，再加上雄安新区，这些城市（地区）也将优先开展住房租赁资产证券化。

通知允许将租赁住房用地上建设的房屋，转让或抵押给资产支持专项计划等特殊目的载体用于开展资产证券化，而且证监会和住建部在审核、备案等领域，为资产证券化开通绿色通道。通知还将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

租房市场是蓝海无疑，特别是在政策加持之下。然而，当下市场高投入、低回报的现状，却让不少企业头疼。率先进入租房市场的企业，早就将目光瞄向了资产证券化。去年10月份，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”正式获批发行，成为国内首单长租公寓资产类REITs（房地产信托投资基金）产品。

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如今政策出台，这些企业的资金压力或可稍解。对此，业内也普遍看好。

戴德梁行董事、华东区估价及顾问服务部主管顾悦如表示：文件释放了一个明确的信号，即政府在重点区域全力支持住房租赁企业的资本需求，这意味着这类公司将越来越受到资本的青睐，从而更好的拓展，进入良性循环。该政策的长期效果可以帮助传统开发销售模式转为自持运营模式，从而真正改变目前房地产开发普遍存在的短视效应。这也使得房地产长效机制有了实质性基础。

高力国际华东区研究部副董事沈巍认为，这一文件指明了操作的方向，更细化了物业资产证券化的基本条件，底层资产必须是已完工物业、产权清晰等，对租赁住房建设验收、备案、交易等方面都给与便利。可以说，政府鼓励开发商积极投入到住房租赁资产证券化的操作中，尤其是支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资。当前，一线城市有大量闲置的存量商办物业，开发商可以考量持有型办公物业出发，将其变为租赁住房，从而进行资产证券化的尝试。

第一太平戴维斯上海估价部董事甘启善则认为，虽然仍是停留在类REITs的阶段，但距离国际上真正的REITs更近了一步。另外从监管的体制上面讲，政府希望市场意识到资产管理的重要性，这将有利于租赁住房市场的发展。证监会确立了有关的规范之后，让专业估价师在整个资产证券化中的角色更加突出。同时，这一文件也有一个明确的方向，就是对资产本身后续的管理，也需要加强有关监管系统，也就是我们一直所说的怎么去做好资产管理。

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